地铁车辆基地上盖物业开发设计研究

刘玉

（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京102600）

0 引言

地铁车辆基地作为城市轨道交通当中最为主要的形式之一，具有以下特点:占地面积大，建筑密度较小，用地强度低；运用库、检修库占地面积大，其闲置的上部空间具有很大的利用价值；车库内柱网齐整，布置灵活，具有综合开发的优势。因此，为了实现城市综合利用效率最大化，应该对土地利用上部空间进行住宅以及公共建筑物业开发，以便于充分展现出其商业价值。

近年来,越来越多的城市采用了地铁车辆基地上盖物业开发模式，尤其是北京、上海、广州等地，地铁车辆基地上盖物业模式逐步完善，实现了城市用地率最大化。从土地利用角度、改善城市环境角度出发，车辆基地实行上盖物业开发将是地铁物业开发的发展趋势,本文将针对地铁车辆基地上盖物业开发设计相关内容进行详细分析。

1 地铁车辆基地上盖物业开发必要性

地铁车辆基地是地铁线路最为基础的配套设施，能够为地铁车辆运行、检测、维修、清洁等地铁运营工作提供强大的基础保障。

地铁车辆基地上盖物业开发，便是指在地铁车辆基地用地位置，建设“大盖”，以此来进行综合建筑项目开发工作。地铁车辆基地上盖物业开发工作不仅可以实现土地资源高效利用，还能够完善周边的配套设施，切实有效地增强轨道交通以及周边土地综合利用效率。

此外，地铁车辆基地上盖物业开发还可以为轨道交通涵养客流量奠定基础，切实有效地增强城市轨道交通的运营收入，为地铁建设、交通运营提供资金来源。在我国城镇化进程不断加深的当下，城市发展工作当中应进行地铁车辆基地上盖物业开发研究，以便于充分挖掘土地的经济价值与潜力，实现周边基础设施建设反哺地铁建设这一目标[1]。

2 地铁车辆基地上盖物业开发设计原则

结合地铁车辆基地的特点及目前国内外实际案例，总结出在以车辆基地为载体，实现上盖物业开发及盖下车辆基地运营的统一设计时，应遵循以下几点原则。

2.1 空间利用最大化

在地铁车辆基地的上盖物业开发中，集约用地是最重要的设计原则，也是地铁车辆基地上盖物业建设的主要目的。地铁车辆基地主要由运用库、连接出入段线、落地区三个部分构成的，在实际开展工程建设时，应该结合地铁车辆基地实际情况，对盖上、盖下空间进行分析，在满足地铁车辆运行的基础上，科学合理开展盖上物业建筑设计，确保空间利用最大化。

2.2 结构经济化

地铁车辆基地上盖物业开发一般以住宅开发为主，盖下部分空间应该满足地铁车辆检修与运行需求，并且应注重地铁列车日常检查、清洁等设备的实际工作需求，所以对空间高度一般要求较高。综合近几年的实际情况来看，越来越多的上盖物业建筑使用高层建筑形式。因此，结合不同的建筑形式选择合理的转换层至关重要，这也为结构设计提出了巨大挑战。故在进行工程建设时，要合理排布柱网及转换层，保证柱网的经济性，不浪费空间。

2.3 消防系统化

车辆基地内车库、厂房属于工业类用房，而上部开发的办公、住宅等建筑属于民用建筑，上盖物业开发将两类建筑相结合。针对这种建筑形式，目前国内还未有明确规定，在设计过程当中经常出现无法可依的尴尬境地。比如，在深圳前海湾车辆基地上盖物业开发设计中，建设单位委托了具有相关资质的研究单位进行消防性能专题化研究，充分确保了上盖与下盖部分的消防安全。因此，在方案设计中，就要注重消防系统化的设计，避免反复修改[2]。

2.4 使用人性化

车辆基地的运用库和检修库大多为封闭式建筑，特别是完全位于地下的车辆基地，在运用库中仅有安全出入口区域有小部分自然光照，且由于车辆基地实施上盖物业开发，对盖下的自然采光条件以及自然通风条件造成严重影响，会导致工作环境相对较差，人员长期在盖下工作会对身心造成伤害。若采光与通风完全依赖人工照明和机械通风，势必会提高成本与能耗。因此，利用技术完善环境的人性化设计也是盖下设计的原则之一。

3 地铁车辆基地上盖物业开发设计策略

地铁车辆基地上盖物业开发设计与一般的建筑设计存在很大不同，应在以上设计原则的基础上合理设计，具体设计思路有以下几点。

3.1 宏观规划用地

根据国内外的实际开发经验和社会发展趋势可知，上盖物业开发不单是大库盖上的范围，无论是从城市规划、空间衔接还是从交通体系、建筑功能等方面，都需要从整体性和全局性来考虑上盖空间的功能布局。由于车辆基地上下空间的建设时序不同，车辆基地在初期设计时，就需要有一定的包容性，预留出调整空间。如，深圳前海车辆基地上盖工程，从最初的规划设计阶段就把场段周边的“白地”纳入设计范围，统一设计，这样避免出现上盖开发与周边环境不协调、城市空间衔接关系不强等问题。

3.2 设置复合功能空间

可根据周边用地性质、空间界面等设置丰富的物业形态组合，目前国内外大多数车辆基地的上盖开发功能主要分为3类：一是商业、办公等公共建筑，这类公共建筑密度小，满足车辆基地上盖的结构要求，且列车出入频繁的早晚高峰也是上盖工程使用人员的通勤时间，因此互不干扰；二是住宅建筑，由于车辆检修多是在夜晚，列车对轨道产生的冲击会引起上盖建筑的震动，虽然可以利用特定的技术方法来解决问题，但对住宅的品质仍有一定影响，因此不适合做高端住宅的开发；三是城市公园、绿化景观等绿化空间，此类空间对结构的要求最小，在设计中要遵循可达性、功能性和亲和性的原则、点线面相结合的布置方式，面状多用于上盖入口处，对上盖物业及周边地区的辐射性最强，线状多用于上盖道路两侧，形成独特的道路景观，点状多用于景观节点处，对人群的聚集效应最强。

3.3 布置经济柱网尺寸

在地铁车辆基地上盖物业开发设计的过程中，车辆基地平面布置中柱网尺寸是重要基础条件，科学合理的柱网尺寸必须要结合盖下工艺的实际要求，结合盖上空间情况进行综合确定。在结构柱网尺寸设计时，应该从以下几个层次进行设计分析。其一，配合盖上建筑开间尺寸，确保尽可能多的结构柱可以直接落地，减少转换的数量。此外，还应该使每个结构分区布置更加简洁，增加结构体系的稳定性与可靠程度。其二，保障夹层车库柱网满足3个停车位的净宽度要求，切实有效的提升汽车库空间的实际应用效率。

3.4 合理消隐通风口

由于地下空间的通风排烟、采光的需要，需要在地上设置一定数量的通风采光口。一般低风亭的高度在3m以上，高风亭的高度在7m以上，巨大的体量严重破坏了上盖空间的整体景观、降低了地面可利用率，因此需采用一定设计手段对通风采光口进行消隐。对于低风亭，可利用常绿灌木（红叶石楠、法国冬青、小叶黄杨等）、草坪、座椅、建筑小品等营造休息空间，拉近空间的亲切感，提高空间利用率；对于高风亭，可结合当地特色文化进行设计，打造专属的城市建筑小品，也可根据上盖建筑不同的功能进行个性化设计，削弱大体量建筑的压迫感，如商业建筑可利用金属质感的礼盒、魔方等时尚元素进行装饰，城市公园旁利用格栅、浮雕等手法、运动、树叶等元素进行装饰。

3.5 注重消防设计

由于场库区长度较长，空间布局紧凑，且受上盖开发建筑布局影响，场库区消防楼梯的摆放非常受限，往往位于场库区短边两侧，一旦发生火灾，人员疏散时间就会变长，因此上盖物业开发最为重要的便是消防设计。目前，国内在车辆基地上盖物业开发方面缺乏相关规范规定，使得做具体项目时，只能靠设计人员自身经验和理解及消防审查部门的审核判定。因此，在消防设计初期，可设计不同方案，并建立场库区的模型，通过模拟不同方案下人员的逃生时间，确定最佳的消防设计方案，同时加强与当地主管部门的沟通，加强场库区的消防设计。此外，建议加强消防系统化设计，完善相关法律法规建设，从而确定车辆基地消防的安全性与合理性，同时为未来建设累积经验。

3.6 改善盖下环境

首先，在设计当中可合理规范上盖开发范围，避免在人员密集处实施上盖开发，根据作业区域大小、作业时间、使用频率等方面，来合理设计照明面积。其次，由于车辆基地面积偏大，一般照明可采用时控、光控等智能照明模式，从而达到节能目的。也可利用节能环保的自然光光导照明系统，能将白天自然光导入盖下，可部分替代白天电力照明，给车辆基地带来长达10h的自然光照明，改善盖下采光条件。最后，还通过盖下室内装修，营造美观、温馨的环境，保证人员的身心愉悦。

4 结语

总而言之，地铁车辆基地上盖物业开发设计的意义重大，不仅可以确保城市土地资源合理利用，而且还可以确保地铁周边基础设施完善。在实施地铁车辆基地上盖物业开发设计时，必须严格按照我国行业标准开展设计，从宏观规划用地、设置复合功能空间、布置经济柱网尺寸、合理消隐通风口、注重消防设计及改善盖下环境六个方面科学合理进行筹划，确保地铁车辆基地上盖物业开发安全与质量，为我国城镇化发展奠定基础。