房地产： 寡头趋势与估值修复共振

2020年，是行情走势极为分化的一年，新能源汽车接过2019年以芯片为首的半导体科技股的大旗持续拉升，消费股则奔向星辰大海。而以银行、保险和地产为首，不受市场待见的破净、低估值以及跟赛道论不相干大盘蓝筹股被戏称为“三傻”，三傻板块除极个别公司外，大多在2020年表现极为差劲。进入2021年，银行首先从三傻中脱颖而出，实际上优质银行股如平安和招行从2020年下半年起就开始阶梯向上。

2021年2月25日，一条土地市场的消息先在朋友圈刷屏，随后被大量媒体报道，引发市场关注。消息称2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，相关城市实施“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。集中在3月、4月、8月。这一政策带来的结果是以万科为首的龙头房企迎来涨停潮，市场认为虽然依旧有调控的动机，但该政策利好行业龙头公司。

当前市场抱团股已经呈现瓦解态势，蓝筹价值股估值低，破净者比比皆是，PE倍数基本在个位数，且还拥有不菲的股息收入，获得资金关注在情理之中。在抱团股瓦解已成趋势的当前，地产也有望承接部分资金的流入。而且，从配置安全性、股息率以及估值修复空间等角度看，即使投资人判断未来的大机会不在地产板块，但依旧具备一定的配置价值。而且，地产股除了估值有修复的预期外，行业寡头集中的趋势正在加速，两者的共振或让板块龙头企业的配置价值显现。

[行业寡头趋势提速]

2021年2月25日，一条首先在朋友圈刷屏的消息引发市场关注，网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。对上述22个重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。集中在3月、4月、8月。这一措施是土地市场的重大变革，集中批量供地，对于城市按合理规划进行建设意义颇大。

不过市场认为这对行业玩家的格局影响更大，因为这将对开发商的现金管理能力提出了极高的挑战，融资能力和对市场和城市的研判要更加强化，而且将彻底封死黑马公司，行业寡头趋势将加速。

平安证券表示，无论是短期资金筹集还是前期多地块研判能力，资金充足的规模房企均都占优。同时每年仅3次的土地集中供应，将打破开发商原有开发运营节奏，将对房企的开发、运营、资金安排等均提出更高要求，都将利于龙头规模房企。同时集中供地背景下，预计联合拿地和存量土地收购的重要性将再度攀升。

资本市场的反应最为敏捷，25日万科A作为领头羊率先封板，由此引发地产股涨停潮，截止25日收盘，申万一级行业房地产涨幅高达7.09%，行业中12只个股涨停。（见图一）

图一：2月25日地产股大爆发

实际上，从2017年开始，地产行业头部集中效应就在加速。2020年，龙头房企继续保持稳健发展，TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%。根据2021年2月最新数据，TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛33.2亿元，同比大幅增长169.9%，较2019年2月同比增长69.9%。百强房企1-2月累计业绩相较2019年同期的增速，大中型房企的增长趋势更为突出。TOP30房企相较2019年同期业绩更好，其中过半企业累计同比2019年增速超过50%。

克尔瑞研究表示，未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间将进一步受限，“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验，行业寡头趋势不可逆，且有望提速。

[估值历史底部]

2017年开始，国内房地产销售面积开始高位盘整，进入同比微增时代，在可预见的未来，房地产市场一定是缓慢萎缩的。一般而言，如前文所述，在市场步入成熟期的过程，也是行业市场份额向头部企业聚集的过程，在市场份额与成熟期净利润开始释放的双击效果下，此时的行业龙头极有可能成为资本市场的大牛股。最为典型的当为空调市场双雄的格力和美的。

不过，与空调行业头部集中以后格力美的获得定价权市占率大涨，净利润和市值大涨不一样，房地产始終面临控价的问题。未来，在利润空间不大，且价格面临下跌压力的三四线城市，大量房企不愿意去，而一、二线城市价格又将被严重控制。房地产市场与空调市场的类比不太合理，只能寄希望于头部企业的市占率迅速拉升，不过单击带来的收益，一定是低于双击的效果。

然而，即使单击效果稍次，也敌不过估值极低的诱惑。

抱团个股的高估值已经不用过多赘述，以最具代表的白酒板块为例，本刊在本年第01期封面文章《看空白酒》中就有所描述：在白酒股价肆无忌惮向上拉升的同时，酒类股的估值也在创造历史。以申万三级行业中的白酒为例，2000年以来，PE（TTM，整体法）倍数截止2020年12月31日达到62.6倍，是除2007年前后的股市大泡沫以外，20年来最高的PE估值。若以PB估值为标准，则2020年末15.6倍的估值已经无限接近历史最高位置。考虑到2007年无差别的股市泡沫，说现在的白酒（饮料）板块处在史无前例的历史高估位置并不为过。

然而，地产股的估值正相反。以申万二级行业：房地产开发为例。从2000年该行业指数发布以来，当前房地产行业包括市盈率（TTM）、市净率和市销率均处在历史最低位置。其中，PE（TTM）当前值为8.56倍，处于历史2.71%的分位点;PB当前值为1.15倍，处于历史1.92%的分位点;PS当前值为0.78倍，处于历史2.8%的分位点。而相反，行业股息率高达3.72%，处于历史97.72%的分位点，可以看到，地产板块整体均估值均处于历史最低位置。