新冠疫情对房地产企业的影响及后疫情时期的财务对策

林嘉琪 张惠忠 毕瑞 杨焜

摘 要：2020年初，一场新冠重大疫情突如其来袭击我国，至今仍在世界各地肆虐。为了控制疫情对经济的影响，我国政府采取全民动员、全力防控、打歼灭战等有力举措，在控制和战胜疫情的同时发展经济。本文通过分析新冠疫情对房地产业的冲击，并从财务角度提出一系列应对对策。

关键词：新冠疫情;房地产业;财务对策

经过全党全军全国各族人民团结奋战，截止2020年3月下旬，我国战胜了新冠疫情，取得了决定性胜利。二季度经济得到全面恢复，三季度更是全面回升。但在疫情冲击之下，几乎没有行业能独善其身，对于严重依赖现金流的房地产企业来说，更是灾难性打击——商情期间各地售楼处关闭、开发建设也一再延期。在“房住不炒”总基调下，本来就因为政策收紧而陷入困境的房地产业，又面临新的考验。

一、新冠疫情对房地产企业投融资的影响

房产的商品属性和价格决定了房地产业属于典型的资本密集型，严重依赖现金流。在目前的整体代理模式下，销售和情绪捆绑较为明显，传统房企主要依赖线下看房，其主流销售方式对于线下接触的要求较高。在新冠疫情冲击之下，各地商品房销售在春节期间和春节后基本处于停摆，据中泰证券等多家企业的研报数据显示，除夕后10天商品房销售较上年同期下降了超过96%，完全可以称作断崖式下跌。在近年来“房住不炒”总基调下，对本来就因为政策收紧而陷入困境的部分房地产企业来说，这次疫情更是灾难性打击——外部融资规模大幅下降，回款需求更加迫切，开发建设因复工难而一再延期，房地产企业面临生存考验。

近年来，由碧桂园等企业创立的高周转销售模式成为头部房企首选的运营模式，其最大特点就是标准化开发、资金周转快、资金利用效率高，其负面影响包括高杠杆率、高负债率和极大的回款压力，对于黑天鹅事件的敏感性高。在疫情冲击下，巨大的资金压力迫使一些头部房企运用了一些激进的促销应对措施，如2019年6月底总负债1.75万亿（其中1.25万亿在2020年6月底到期），因此急需销售库存回款还债的恒大宣布，2月18日开始在全国以7.5折售卖其公司楼盘。而对一些三四线城市来说，房产购买力在2018年后大多基本处于房周期底端，2019年下半年商品房销售本处于低位，在疫情冲击下房地产市场更是雪上加霜。

房企的资金来源主要来自外部融资和销售回款（包括预收定金（首付）和按揭贷款）。在近几年去杠杆和房住不炒的政策大背景下，整体融资偏紧。受疫情影响，房企发债在监管层审批进度上又受到负面冲击。与此同时，2020年是大规模房地产公司债券到期的重要年份，包括万科、万达等房企，全年到期债权总额均超过200亿。据统计，境内房企3月到期的境外债券处于全年高峰，同时2020年第一季度境内债到期数也是全年最高位。若房企新债发行受阻，势必影响其偿债能力。这样的趋势叠加销售回款减少，势必会造成房企生存压力。对于部分企业而言，尽管其或对于偿还债务准备充分，或已经提前赎回有关债务，但由于疫情延迟的开工复工节奏势必会对其财务造成一定风险，尤其是高度依赖外部融资高周转的房企。

除去刚性现金支出，一般房企的经营性活动还包括土地款等支出。一些房地产的资金存量中值只能支持其运行三个月左右。在关闭售楼处等重大疫情防控举措下，结合因疫情恐慌和负面情绪受抑制的购房需求，在销售冲击较大的情况下，其预售回款或面临超过95%以上的降幅。对于这些房企业说，其经营性现金流只能靠持续的个人按揭贷款维持。同时，A股房地产企业现金与短债的比值的平均值仅为0.46，如果不采取有效纾困措施有极大的短期违约风险。

综上几点，现金流偏紧、融资难度更大的中小房企或先被波及。这些企业对于延迟开工、回款放缓、融资遇阻等外部冲击更加敏感。对于这类企业来说，其资金问题也将进一步使房周期向下探底并制造恐慌情绪，冲击房产需求。因部分资金压力大的中小房企的回款需求或破产清算释放的土地储备，或加剧三四线城市土地市场的波动，从而对整个房地产业造成大的影响。

对于资金充裕、杠杆率低的大型房企，疫情冲击或相对较为缓和。疫情缓和后，对大部分房企的全年销售影响或有限，对于部分高周转、高杠杆模式的房企，主要应关注短期流动性风险。疫情的发展对于财务状况较为健康的中大型企业或也为重大机遇，因为中小房企所让出的市场份额或可进一步加速市场集约程度提升。

二、后疫情时期房地产企业的财务对策

1.改变高负债、高速度的扩张模式

房地产企业普遍面临的资金链紧张问题，本质上不是疫情爆发导致的，而是一直存在并且不断增加的风险。近几年来，由于受到融资限制以及市场缺乏热度带来的压力，房地产企业尤其是一些头部房企习惯于高杠杆、高负债、高周转、高速度地扩张，而当前楼市进入成熟期已经不再能支持这种模式。在疫情发生前，一些地方政府就发出通知，要求防范房企杠杆率过高，对净负债率畸高、经营策略激进、大量进行杠杆收购的房地产企业，严格控制新增融资。而此次疫情再次警告这一类房地产企业，必须尽快放弃和改变粗放式的高杠杆、高负债扩张的经营和财务模式，而采取稳固发展型的财务战略以适应中国楼市新常态。另外，要开始谋求多元化转型，布局新的投资领域。

2.大力促进销售汇款和现金流正常化

对于房地产企业来说，其经营性活动现金流主要包括预售定金（首付）和按揭贷款回款。在疫情冲击下，更应该努力通过促销等方式积极促进销售汇款和现金流正常化，尝试线上购房、线上促销、线上优惠，努力拓宽销售渠道。等疫情过后，市场恢复正常化，带来疫情后的第一波销售红利或销售反弹，谁能抓得住，谁就能够在存量市场中抢到更多的客户。所以要先做到活下来，再谋求发展。

3.积极运用政策优势纾困

疫情发生后，全国有20多个省或地级市出台了针对房地产业的“定向放松”政策，内容涉及土地出让、预售条件、开竣工、公积金、推进线上审批服务及地产融资等。这些政策在不主动刺激楼市的前提下，主要聚焦于为房地产企业暂时解困，避免资金链断裂。房地产企业在融资受阻的情况下应积极运用这些政策优势，通过纾困贷款等方式，缓解短期的现金流压力。对风险相对较低企业而言，可以适当调整信贷政策，增加信贷渠道与额度。

总体而言，在疫情影响下，房地产企业的财务压力或主要体现在短债到期和融资放缓，对于全年经营性现金流也许影响有限。对于房价来说，房企的现金流压力会部分转化为促销活动，房价在中短期可能有一定的下行压力。在全国取得战胜疫情的决定性胜利后，房地产业如其他行业一样，迎来了很好的发展局面。政府也没有放松对房地产市场的调控，房地产市场融资环境进一步收紧，部分房企仍将面临融资难题。

参考文献：

[1]刘鎏，梁红.回顾2003年“非典”对经济的影响.中经宏观.2020.01-22.

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[3]朱武祥，劉军.疫情下中小企如何自救？.中欧商业评论.2020.02-06.

[4]云中歌.疫情冲击下，中小微企业如何渡过难关？.侠客岛.2020.02-04.

[5]系列社论之七：可为疫情下的房企减压.21世纪经济报道.2020.02-21.

[6]贺斌.疫情重创之下，房企怎么办？.中国经济新闻.2020-02-23.

作者简介：

林嘉琪：女，1999年生，浙江嘉兴人，嘉兴学院财务管理专业17级学生

张惠忠：男，1966年生，浙江海宁人，嘉兴学院商学院教授，硕士生导师，注册会计师

毕  瑞：男，1998年生，江苏宿迁人，嘉兴学院财务管理专业17级学生

杨  焜：男，1999年生，山西吕梁人，嘉兴学院财务管理专业17级学生

（嘉兴学院商学院  浙江  嘉兴 314001）