征地区片综合地价更新研究——以包头市固阳县为例

刘晶晶

(内蒙古师范大学 地理科学学院，内蒙古 呼和浩特 010022)

近年来随着城市快速扩张，征地冲突事件呈现激增之势，尤其因农用地转用后的土地增值收益分配不公引发被征地农民、政府与土地开发商之间的博弈最为激烈，引发的土地争议最为突出，直接影响了社会稳定与经济发展[1]。随着我国经济的快速发展和全球化等因素带动的城镇化进程的快速推进，导致建立在城镇建设空间快速扩张基础上的农村土地被征收现象越来越普遍[2]。从客观角度，我国现在的征地补偿工作仍显露出随意性大、同地不同价、更新慢、应用不方便、缺乏科学的测算方法等诸多问题[3]。为此，国务院、自然资源部相继发文，要求各地要制订并公布征地的统一年产值标准或区片综合地价，并建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2年～3年对征地补偿标准进行调整[4]。因此，征地区片价的合理制订有着非常重要的作用。征地区片综合地价，直接为征地服务。其目的就是要解决征地工作产生的突出问题，提供可靠的数据，保护被征地农民的切身利益。征地区片综合地价(以下简称征地区片价) 是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准[5]。本次征地区片价更新工作根据新《土地管理法》中关于征地方面的要求，针对地价的内涵进行了补充调整，在旧的内涵中新增了不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用这一规定。为了更好地保障社会经济发展，维护社会的稳定，保护农民合法权益，合理确定征地补偿标准，防止因征地补偿不公正引起政府与被征地农民之间的矛盾。征地区片综合地价更新研究在很大程度上具有现实意义。笔者以包头市固阳县为例，探讨此次测算的征地区片综合地价标准是否符合现在的社会经济情况，最大限度地保护被征地农民利益，维护社会稳定以及合理制订补偿标准。

1 研究区域概况及数据来源

1.1 自然与经济概况

固阳县地处内蒙古阴山山脉中部固阳盆地，位于包头市正北方向，地理位置东经109°35′00″～110°43′00″，北纬40°42′00″～41°28′58″。固阳县属中温带大陆型干旱半干旱季风气候，气温偏低、降水少、光照充足。县内地形多山地、丘陵，约占土地总面积的90%。固阳县域范围有6个镇、一个街道办事处以及一个工业园区。截至2019年，全县总人口199 040人。其中，常住人口169 300人，非农业人口27 506人，农业人口171 534人。2018年全县地区生产总值增长5.6%；固定资产投资下降9.6%；社会消费品零售总额增长3.9%；一般公共预算收入完成3.74亿元，增长14%；城乡居民人均可支配收入分别达到33 702元、15 287元，增长率为6.6%、10.8%。

1.2 土地资源利用现状

全县土地总面积为487 645.4hm2，其中耕地190 573.19hm2、园地5.27hm2、林地27 937.85hm2、草地239 856.68hm2、城镇村及工矿用地9 696.27hm2、交通运输用地2 653.68hm2、水域及水利设施用地10 740.6hm2、其他用地6 181.86hm2，分别占土地总面积的39.08%、0.001%、5.73%、49.19%、1.99%、0.54%、2.20%、1.27%。

2 区片划分

2.1 运用综合判定法划分

综合判定法主要是以相关专家的经验为依据，对被征地区域内相邻或类似外部条件的行政村基本情况进行分析比较和评估；根据其结果，进行重组归类，主要是将情况相似的区域归并，然后组成征地区片。即利用以往经验，在行政村界线规定范围内直接划分征地区片的方法。原则上不会突破行政村界线确定的区域，划分区片也可以不按照乡镇行政归属，同一乡镇的多个行政村或不同乡镇的多个行政村都可以归并为一个区片。在必要条件下，也可根据当地线状地物来辅助征地划分，例如道路、沟渠、河流等。

2.2 运用多因素综合评价法划分

多因素综合评价法一般以行政村行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片[6]。

固阳县采用此方法进行征地区片划分时，选取了其中主要的6个因素以及9个因子，其权重确定如表1所示。

表1 区片因素因子权重确定情况

2.3 确定征地区片划分

通过以上两种方法的划分，可以将征地区片级别最终确定为4个级别(见表2)。其中多因素综合判定法是进行判定的主要依据，综合判定法主要作用是进行校对。对比分析因素法中的总分值分布规律以及综合判定法中专家结果的合理性，对偏差较大的不合理单元进行调整[7]。区片划分对于区片大小也有要求，范围不宜过大或过小，适当即可。在进行单元合并时，应当考虑行政边界，一般不打破行政边界的完整。

表2 固阳县征地区片综合地价区片划分结果

3 征地区片测算

本次征地区片综合地价更新工作基准日期为2019年9月30日；根据相关规定，工作底图为2018年土地利用变更库。

3.1 农用地产值修正法

农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后测算区片综合地价的方法。

采用农用地经济价格测算农用地价格时使用无限年期公式测算。

采用农用地承包权价格、经营权价格测算农用地价格时使用有限年期公式测算。

(1)

(2)

式中：P——土地价格；

a——土地年纯收益；

r——土地还原率；

n——土地使用年期。

根据各级别差异，选取了其中几个重要影响因素，确定了修正系数，并最终测算出结果(见表3)。

表3 固阳县修正后的农地价格 单位：万元/hm2

3.2 征地案例比较法

征地案例比较法，即收集本区片以及其他可比区片征地案例，并且确定其区片实际补偿标准，进行比较修正，确定征地区片价。原则上关于征地案例的选取，应选择近三年内本区片和其他可比区片内发生的征地项目，每个区片需要至少选择3个具有代表性的征地案例。确定使用案例之前，还应判断案例的合理性。征地案例的可比内涵应与之对应的征地区片综合地价设定的内涵保持一致。一般是指在对案例进行整理时，不包括青苗补偿费、地上附着物补偿费等，本次征地案例还剔除了社会保障这一费用。比较修正时还应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。计算公式为：

Pz=Pb×100/A1×100/A2×Ar

式中：Pz为待估征地区片价，Pb为征地案例补偿标准；

A1为区域因素修正系数，A2为个别因素修正系数，Ar为期日修正系数。

表4 固阳县征地案例测算结果 单位：万元/hm2

3.3 征地区片综合地价最终确定

最后征地区片价采用以上两种测算方法结果的加权平均值经调整后来确定，具体见最后征地区片价确定表。

表5 固阳县最后征地区片价确定表

4 结论与讨论

固阳县本次征地区片综合地价测算结果如下：一级15 926元/亩，二级13 777元/亩，三级101 372元/亩，四级10 000元/亩。与现行实施的征地统一年产值的级别价格对比来看补偿标准高于现行实施的统一年产值，价格均提升，其中上一轮征地年产值：一级15 020元/亩，二级13 130元/亩，三级10 050元/亩，四级7 220元/亩。一级区片上涨幅度6.03%，二级区片上涨幅度4.93%，三级区片上涨幅度13.15%，四级区片上涨幅度38.5%。符合社会经济发展的状况。

本次征地测算与以往相比，征地内涵以及技术方法都有更新。从内涵来看，除了不包括征收农用地涉及的地上附着物和青苗等费用，还新增了法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用。这样极大地保护了被征地农民的利益，保障了农民的生活水平。对于社会的和谐稳定发展也有很大的作用。从技术方法来看，本次关于征地价格测算方法进行了更新。农用地产值修正法，不仅考虑到农用地自身的质量、产值以及其他因素影响，还考虑了农用地承包价格的还原与农民的预期收益。所以，本次征地区片综合地价更新工作，对于保护被征地农民的利益，以及政府进行征地补偿具有很重要的意义。