基于GIS的城市地价水平变化分析——以内蒙古呼和浩特市商业用地为例

运向丽，刘小娟，萨仁陶利

(内蒙古师范大学 地理科学学院，内蒙古 呼和浩特 010022)

土地作为人类一切生产生活的载体，它和城市的经济发展、社会的稳定和人们的衣食住行都密不可分，是国家最重要的资源，经过多年土地政策的改革和深化，土地带动经济的作用不可小觑，以土地产权作为核心的土地市场正逐步发展成为重要的经济支柱。研究商业地价空间分布规律，可了解当前城市发展对商业用地的供需状况、区域经济发展现状，从而对土地的规划设计、开发建设、优化配置土地资源等提供充分依据。发挥土地要素的杠杆调控作用。

我国的土地市场兴起相对较晚，中国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，杨剩富等[1](2017)以湖北省80个县(市、区)为例，运用GWR模型、变异系数分析和空间自相关分析等方法，详细分析各类地价与城镇化率的空间作用关系；张祚[2]等(2018)利用数字高程模型与GIS的空间分析工具，分析了武汉市中心城区住宅地价的空间形态；王爱[3]等(2017)采用反比距离加权法(IDW)、GWR模型对合肥市商业地价驱动因素进行空间非平稳性分析；赖俊明[4]等(2018)采用Webmap空间技术，研究了杭州市土地价格的空间复杂性；刘艳清[5]等(2018)运用空间自相关法及地统计学，对石家庄市城区住宅地价空间分异规律进行了研究；曹天邦[6]等(2012)运用统计分析方法和克里金插值方法，研究南京市住宅地价时空演变特征；张静[7]等(2009)借助GIS 分析方法对商业基准地价空间变化进行研究。通过文献梳理发现：探索祖国北部省份商业地价时空动态变化的研究尚不多见。

1 研究区域、方法与数据来源

1.1 研究区域

呼和浩特市是内蒙古自治区首府，全区政治、经济、文化、科教和金融中心，誉为“中国乳都”。呼和浩特地处东经110°46′～112°10′，北纬40°51′～41°8′。全市总面积1.72万平方公里，其中建成区面积260km2，截至2019年年底全市常住人口313.7万人，比上年末增加1.1万人。其中，城镇人口221.0万人，乡村人口92.7万人。2019年，全市生产总值2 791.5亿元，比2018年增长5.5%；人均生产总值89 138元，比上年增长5.1%。本文的研究区为呼和浩特市市区新城区、玉泉区、回民区、赛罕区。

1.2 研究方法

以呼和浩特市1992年～2017年6次商业基准地价更新数据为基础，采用环比指数方法研究呼和浩特市商业基准地价时间变化，运用 Arc GIS 10.1软件对将商业地价的界别图和呼和浩特市市区进行空间叠加，以表现研究区域内基准地价演变的时空分布特征。

1.3 数据来源与处理

本研究利用的数据资料为已公布的呼和浩特市城区的基准地价数据，截至2020年，呼和浩特市已完成5次基准地价的更新，笔者已1998年、2007年、2017年三年的商业区段基准地价为例，探索呼和浩特市每十年的商业区段基准地价的时空演变规律。图形数据为2017年呼和浩特市城区商业地价的级别图。

2 呼和浩特市商业地价时空演变分析

2.1 呼和浩特市商业用地基准地价时间变化

从级别分布上看，一般级别越低，地价越低，呼和浩特市近几年地价增长较快，与内蒙古自治区经济快速发展有关。

表1 呼和浩特市商业用地基准地价变化情况 (单位：元/m2)

基准地价随时间变化的特征可以通过不同级别的地价环比指数表示[8]。即上一级别的基准地价比下一级别的基准地价的比值。通过计算呼和浩特市1992年～2017年商业用地地价环比指数来分析呼和浩特市商业用地基准地价的时间变化特征，如图1所示。

图1 呼和浩特市商业用地基准地价各级别价格环比指数折线图

1992年商业用地各级别的环比指数值最高，波动最明显； 2001年商业用地各级别的环比指数最低，波动幅度最小。近年来，呼和浩特市经济稳定发展，使得土地价格的涨幅也比较稳定，没有较大的起伏。

2.2 商业用地基准地价时空演变规律

图2 呼和浩特市商业用地级别分布示意图

通过对呼和浩特市城区商业基准地价级别图和中心城区图空间叠加详细分析得出：城市土地利用用途影响城市地价水平。呼和浩特市城区商业用地结构表现出片区环状分布，Ⅰ级商业用地分布在呼和浩特市火车站以南、中山路商圈。该区域有多条主干道通过，同时集中了城市的主要商业中心，区域公用设施完备、周围有大型公园、人口高度集中，为呼和浩特市商业用地的黄金地段。Ⅱ级商业用地分为2个中心。第一个中心沿Ⅰ级商业用地向外扩展，第二个中心为呼和浩特市近几年形成的金融办公服务圈。Ⅱ级商业用地包含的商业中心有：鼓楼立交桥，万达等。Ⅲ级商业用地以Ⅱ级商业用地向四外扩展。该区域基础设施水平较高，交通比较便利，同时也分布着很多的商场和超市，但相对于Ⅰ、Ⅱ级商业用地整体水平降低。Ⅳ级商业用地以Ⅲ级商业用地向四外扩展。Ⅳ级商业用地相较Ⅲ级商业用地各方面条件都有一定程度的降低。Ⅴ级商业用地在Ⅳ级商业用地区域外向四周扩散，该区域基础设施水平一般，交通较便利，但与Ⅳ级商业用地各方面相比，均有一定程度降低。Ⅵ级商业用地在Ⅴ级商业用地区域外向四周扩散，该区域主要为工业园区，繁华程度、区位条件整体低于Ⅴ级用地。Ⅶ级商业用地Ⅵ级商业用地沿Ⅵ级商业用地南侧和东侧向外延伸。该区域局城市中心较远，接近城区边缘地带，商业中心较少，区位条件较差，是各种社会经济功能辐射作用的末梢。Ⅷ级商业用地位于大青山南坡生态保护区，该区域是今后呼和浩特市着力打造的重点区域。

3 城市地价变化的主要因素分析

3.1 社会经济发展对城市地价的影响

地区生产总值、人均GDP、市区固定资产投资强度、地区财政收入总额、城市居民人均消费水平等统计指标都对城市地价有着不可忽视的作用。经济增长和城市居民消费水平的提高，需求增多，将会影响地价上涨，反之亦然。随着呼和浩特市的快速发展，大量人口涌入呼和浩特，住房需求增加。此外在加快城市化发展的进程中，呼和浩特加大公共基础建设，美化城市的力度，增加了征地和拆迁的行为，制造了大量的土地需求。社会经济发展稳定，是地价平稳发展的基础。

3.2 土地政策与国家宏观经济调控对城市地价的影响

为了更好地稳定城市地价，推进房地产业的平稳发展，原国土资源部、自治区人民政府及自治区国土资源厅先后出台了《国土资源部办公厅关于做好产业用地政策落实工作的通知》 (国土资厅函[2017]75号)、《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》 (内政发[2016]26号)、《内蒙古自治区国土资源厅关于实施产业用地政策切实降低企业用地成本的有关意见》 (内国土资发[2017]80号)等一系列的政策来稳定呼和浩特地价[9～10]。

3.3 城市规划建设与区域环境的改善对城市地价的影响

呼和浩特市的城市规划计划中，提高了呼和浩特市人居居住水平，大量改造公共基础设施，这一措施对地区地价的影响是有意义的。和林格尔新区和呼和浩特新机场的建设为呼和浩特市的发展指明了方向；京呼高铁、呼南高铁、地铁1、2号线的建设，市内交通的改善，加快了“大交通”发展格局的步伐；旧房改造，打造了宜居安逸的首府城市同时也促进了房地产市场的发展。

4 结束语

土地市场是城市发展的基础，是调控城市经济发展的宏观手段。随着土地市场的不断完善发展，及时了解城市地价的变化，科学制定有关地价的政策，合理引导土地投资，促进城市地价稳定发展是很有必要的，这直接关系到城市的整体功能和形象。