基于购房者角度的后疫情时期房地产市场的发展趋势

孙云鹏 姜宏

【摘  要】武汉爆发新型疫情且迅速传播全国，对我国经济造成了严重的打击。随着疫情防控基本稳定，我国经济逐步恢复，房地产市场也正在回温。论文立足于购房者角度，经过新冠疫情时期对购房者需求的变化来分析后疫情时期房地产市场的发展趋势，研究发现品牌房地产企业与二、三线城市中高端房地产项目在未来房地产市场具有向好的趋势。

【Abstract】The outbreak of a new epidemic in Wuhan has spread rapidly across the country， which has dealt a severe blow to China's economy. With the basic stability of epidemic prevention and control， China's economy has gradually recovered， and the real estate market is also recovering. Based on the perspective of home buyers， this paper analyzes the development trend of the real estate market in the post-epidemic period after the changes in the demand of home buyers， and finds that brand real estate enterprises and middle and high-end real estate projects in second and third-tier cities will have a positive trend in the future real estate market.

【關键词】房地产市场;后疫情时期;购房者

【Keywords】real estate market; post-epidemic period; home buyers

【中图分类号】F299.23                                              【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）01-0054-02

1 引言

2020年年初，新型冠状病毒肺炎疫情的蔓延对人们的生命安全和身心健康造成了严重的影响，对经济发展也带来很大的压力与挑战。疫情期间大多数省市暂停楼房销售，整个房地产市场处于停滞状态。克而瑞研究中心公布数据，2020年1月百强房地产企业销售业绩同比下降12%。2020年2月中上旬，一线城市销售面积同比下降74.6%，二线城市销售面积同比下降86.2%，三、四线城市同比下降90.9%。

目前，新冠疫情在全国范围内得到了较好的控制，经济形势也逐渐好转，房地产市场在持续回温中。众多学者是基于政府出台的宽松政策对疫情时期下的房地产市场发展趋势进行研究，但是购房者不仅会关注利好的宽松货币政策来实现购房需求，同时将更多注意力聚焦在个人对住宅的改善型需求方面，本文基于购房者角度进行思考，通过分析疫情时期购房者的需求变化来研究后疫情时期房地产市场的发展趋势。

2 文献综述

2.1 非典时期与新冠疫情时期房地产市场情况

传染性疾病的爆发对经济产生重大的打击。李文龙将2003年SARS爆发与新冠疫情进行对比，更加有助于判断新冠肺炎对经济的冲击。非典前后历时大概7个月，非典疫情期间我国的房地产处于市场化初级阶段，疫情对于整个市场的冲击并没有特别明显。在非典之后，我国迎来了具有政府绩效性质的棚户区改造项目，因此，在2004年房地产市场迎来迅速发展的时期。

非典与新冠疫情的爆发具有非常相似的特点，但是新冠肺炎疫情的传播速度要远远超过非典的传播速度，同时房地产市场正处于转型阶段发展背景存在差异性。赵冬梅总结了新冠疫情期间房地产市场的情况，1月26日，中国房地产市场协会暂停了房地产开发企业售楼处的活动，整个第一季度的房地产销售行业发展受到了较大冲击。经统计，1月下旬房地产成交量同期下降了95%。刘明、梁中华等人对3月以来的房地产走势进行分析，随着我国的疫情防控形势逐渐明朗，房地产市场开始回暖并出现了向好发展的迹象，在1～6月份，全国商品房销售较同期相比出现收窄，这是由于购房者需求的短时间内积压得到释放。邹琳华分析新冠疫情期间居民居家管控时期，收入下降导致居民家庭资产受到波及，直接降低居民的购房意愿与需求;新冠疫情对经济产生的影响会导致房地产市场受到冲击，间接引发部分购房群体呈观望状态。

2.2 疫情后期房地产发展趋势

新冠疫情期间，我国推出了宽松政策以及各个地区也推出了房地产维稳政策，以促进房地产市场能够快速恢复良性循环。王欣雨等人认为我国为了缓解房企融资难等问题，央行下调法定存款准备金率来调控银行的信贷能力，增加商业银行的信贷规模，降低了房地产企业融资的难度，开发成本也相对降低，房价得到了有效且稳定的控制。

王欣雨等人又从个人角度进行分析，宽松的货币政策也有效缓解消费者贷款问题，银行贷款利率的降低进而可以提高购房者的消费能力;央行又再一次为购房者降息，一年期LPR利率下调1个基点，报4.05%，五年期LPR利率下调5个基点，报4.75%，这一政策直接减缓了购房者的资金压力。增加居民的购房或者不动产的意愿，促进房地产市场的发展与良性循环。住房公积金优惠政策推出在很大程度缓解了职工的购房压力，从而提升职工的购房欲望。

2.3 购房者的需求影响因素

国内外学者在很久以前就开始研究购房者的偏好因素。如Menchik（1972年）通过定量研究的方法分析了消费者购房的偏好因素，他将购房偏好分为住房与地块特征、住房的可达性、自然环境、人造和非自然环境四个方面，并且重点研究了消费者的环境偏好等。李旭龙、李智等人通过发放调查问卷等方式来分析影响购房者对于房地产的需求因素，从两个方面得出结论，一是内部因素包括居民家庭的情况，其中包括人口结构、经济情况以及住宅区位等;二是外部因素，包括房地产品牌、城市的购房政策以及国家出台的购房政策。李子荣等人认为除了住宅自身的条件因素，其区位以及住宅的配套设施同样对购房者的意愿产生影响。经过新冠疫情后，购房者对于其自身的需求也在不断改变，以调整购房者的需求在持续驱动房地产市场的发展方向。

3 疫情后期的购房者需求与房地产市场发展趋势

3.1 改善型需求与房地产市场发展趋势

中指研究数据表明，一线城市刚需和刚改项目占比超7成，二、三线城市改善型需求相对较高，大部分城市中高端住宅成交套数占比小幅度提升。一线城市房价过高，购房者比较倾向于刚需和刚改，在多数二、三城市住宅成交主力面积集中在90～120m2项目，且超过50%。通过数据表明，在购房群体具有购房能力的情况下比较倾向于中高端项目。同时，2020年上半年，超级阵营的房地产企业销售额同比增长2.2%，第一阵营销售额增长率为1%，第二、三、四阵营销售额同比出现了下降分别为0.3%、7.6%、11.5%，说明房地产企业的品牌效应发挥了一定程度的优势。通过分析存在三点原因：一是在疫情居家隔离时期，会再次引发人们对居住空间的需求思考，在购房者具有一定经济能力的条件下对大平层需求比较高，若是购房者经济条件有限的情况下，对户型格局会考虑更为细节，相对会要求更多的休闲功能区，也倾向于面积相对较大的户型;二是新冠肺炎疫情出现直接暴露出城市老旧小区的周边配套缺陷，小区附近不具备完善的医疗设施和消防通道，为居民就医方面增加了困难，尤其是此次疫情对老年群体的伤害性非常高，购房者会更加关注居民区附近医疗养老等民生服务更加完善的配套设施，未来房地产市场中周边较为优质生活设施可能会受到购房者的欢迎;三是，老旧小区与品牌房企新开发住宅区的差异出现在物业服务方面，品牌房地产开发企业能够提供较为优质的物业服务，在居家隔离时期，品牌小区的物业服务的封闭隔离措施实行相对较好，所提供的服务也较为完善，使得购房者把更多的注意力放在品牌小区的物业服务方面。同时新小区周边的商业配套设施比较完善，具备一定的规范性与便利性。综上所述，未来大部分城市的中高端房地产项目将会更加受到购房群体的欢迎，其优质项目成交率也会有所增加，并且由于项目自身的优势和特点将会使得市场分化更加明显。

3.2 政策需求推動房地产市场发展

通过中指调查的问卷调查表明，在5～10月份中具有半年内购房计划群体的比率从8月以来逐渐上升，9、10月份达到最高分别为19%、16%，由此可见，疫情后期购房群体的增加，说明随着政策调控逐渐显现，需求也逐渐归于理性。国家为了刺激经济出台了一系列的货币宽松政策，降低购房者的贷款利率与还款利率，各个地方政府为了维稳房地产市场的运转，大力开展人才计划和限购政策的释放，吸引更多高素质群体落户当地，例如，杭州政府为30岁以上的单身无房群体提供了购房机会;房地产企业陆续推出相关的自救措施，恒大推出七折购房、线上看房等购房福利，使得购房群体获得一定主动权，购房者与投机者会把握这些利好的政策，持观望态度的群体在经过疫情后期的过渡，更多人会释放自己的购房需求。因此，政策放宽因素是驱动购房者需求上升的直接因素。在未来一段时期，房地产市场会伴随刺激政策的推出迅速升温。

4 结论

本文主要是立足于购房者的角度来分析经过新冠疫情时期购房群体对于房地产与政策的需求变化来判断疫情后期房地产市场的发展趋势。经过分析发现，在疫情后期，品牌房地产企业以及二、三线城市中高端的优质房地产项目会存在向好的趋势发展。同时，各地区的刺激政策使得购房者的需求进一步释放以推动房地产市场的运转。房地产开发企业在规划过程中，以购房者需求为基础满足购房者的需求因素，进而推动房地产市场的繁荣发展。

【参考文献】

【1】李文龙，张国力.新冠肺炎疫情与非典疫情的对比及对中国经济的影响[N].第一财经日报，2020-02-05（A11）.

【2】赵冬梅.新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析[J].房地产市场，2020（3）：29-31.

【3】刘明，梁中华.疫情冲击下的房地产市场走势及对债券市场的影响[J].债券，2020（9）：46-48.

【4】邹琳.有效防控控制新冠肺炎疫情对住房市场的扰动[J].经济观察，2020（5）：23-25.

【5】李子荣.泉州中心城区商品住房购买行为分析[J].区域经济，2008（1）：282-283.