房地产开发企业税收筹划探究

余崇明

摘 要：近年来，房地产开发行业受社会经济发展的影响在不断扩大，国家也使用各种手段对房地产市场进行调控。受到近年政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”概念影响，国家对个人购房添加了更多限制，银行也加大了个人房贷申请的审核力度，同时也给房地产开发企业的贷款申请设置更多条件。房地产开发企业的发展形势更严峻，也遇到更多的挑战，不断有规模较小的房地产开发企业由于资金不足，出现周转不灵现象，甚至濒临破产。因此，怎么样帮助房地产开发企业减少运营成本、进行风险管控，推动行业的健康可持续发展，是当前行业的第一目标。目前，许多房地产开发企业已经了解税收筹划工作对企业经营管理工作的意义，只有能够全面落实的、完善的税收筹划工作才可以推动企业平稳发展。本文分析了房地产开发企业税收筹划工作，为房地产开发企业中税收筹划工作存在的问题提供了对应对策，所以提出加强房地产企业税收筹划工作的措施建议。

关键词：房地产开发企业;税务筹划;问题;措施

房地产行业随着改革开放的发展而发展，为国内居民提供了住房，同时也促进了经济的发展。政府为了贯彻“住房不炒”宗旨，保障房地产行业的稳定发展，不断实施相关法律法规，来引导房地产行业规范化发展。对于房地产开发企业，推动企业正常运营的工作是税收筹划、防范税务风险，房地产开发企业项目涉及金额较大、建设周期长、提供的服务较多，所以涉及的税种较多，大部分企业已经明白要提高企业经济效益，就需要强化企业税收筹划，按照国家税收政策缴纳税款，在不违反税收政策下最大限度减轻企业税负压力[1]。

一、房地产开发企业税收筹划的方式

第一，企业要理解熟悉国家出台的优惠政策并充分运用。国家为了推动社会经济发展和行业发展，同时为了进行宏观调控，会通过实施税收优惠政策引导行业向国家规划的方向发展。政府能够引导和平衡市场经济，利用税收政策，在一定时间内向指定行业提供免税或减税政策，以此减轻相关行业负担，推动其发展。房地产开发企业要随时关注税收政策的动态，有效利用各种优惠政策享受福利，主动寻找自身符合优惠政策的条件并提供材料。第二，根据计税依据进行税收筹划。计税依据能够作为征税纳税双方的依据，比如，房地产的销售收益和抵扣项目是土地增值税计税的依据[2]。第三，利用组织结构实行税收筹划。如果企业内部进行重大结构调整时，企业可以依法享受的优惠政策较多。所以，企业要根据实际发展情况进行规划，进行合理的内部组织结构调整。比如，在成立新公司前，对当地进行实地调研走访，根据自身实力选择合作建房或联营企业的组织结构形式。第四，选择合适的清算时间点进行税收筹划。熟悉了解税收政策，根据不同的时间点选择纳税时间，能够最大限度延长纳税时间，企业能够通过合理规划时间，为企业保留充足的现金流。当前，我国土地增值税使用预缴后清算的征收政策，房地产开发企业在预售阶段就需要预缴增值税，项目竣工验收决算时再做统一清算[3]。预缴税费和清算税费会产生差异，所以要选择合适的清算时间，通过合理规划时间获得时间价值。

二、房地产开发企业实施税收筹划工作现存不足

（一）一些企业没有正确认识到税收筹划工作的重要性

按照长期发展情况看，外资房地产开发企业由于起步较早，对于税收筹划工作的意识和运用手段都较为成熟。民营房地产开发企业也越来越重视税收筹划工作，为了利用优惠政策提高经济效益。但是有些房地产开发企业还没有认识到筹划工作的重要，没有过多重视税收筹划工作。税收筹划工作能够提高房地产开发企业的管理能力，税收筹划工作也和企业的经营息息相关，比如：税收筹划工作和企业的实际运营情况、实际收益、应缴税费还有企业未来发展规划都息息相关。所以，房地产开发企业要从现有的税收政策出发，分析研究税收政策，制定税收筹划工作。

（二）税负重，需纳税种类过于繁多

房地产开发企业项目涉及范围广、金额较大、经济活动复杂，所以涉及的税种也较多，主要的税种有企业所得税、增值税和土地增值税。房地产开发企业需要根据这些税种开展纳税相关业务工作，比如：向外公开市场取得的土地开发、股权收购取得的土地开发等等。企业大部分常规工作包含了税收工作，房地产開发企业交易成交频繁、交易金额较大，应缴税费也较高、税种较多，使用不同的计税方法对税收工作会产生不同的影响，所以房地产开发企业是重点纳税对象，也是税务机关的主要监管对象。所以，房地产开发企业要具备较强的税收筹划意识，降低企业的税务负担。

（三）房地产开发企业涉及的税收政策变动较大

当前，国家对于房地产行业制定的税收制度还不够完善，政策也在不断调整更新，所以企业要根据自身的实际情况，实施高效的税收筹划，降低税收风险。目前许多企业会选择合作建房的模式开发项目，降低企业投资风险。此外，房地产开发企业还有一种合作开发建房的模式，以互利共赢为目的，合作方共同出资、共同制定筹划方案、共同选购土地、一起参与房屋设计、共同参与施工和验收工作等。

三、房地产开发企业税收筹划工作研究

（一）增值税纳税筹划措施分析

1.合理确定施工方

在实施工程建设环节，房地产企业是位于上游行业，因为涉及内容众多，所以其增值税工作覆盖面较大，其中一个较大影响因素就是施工方。即便相较来说房地产开发企业销项税率稳定性较强，不过由于无法实现预估进项税率的变化，一旦该睡了过大，就会导致企业实际能够进行抵扣的进项税额会随之增加。房地产行业与其他行业差别较大，开发项目周期较长，且实际耗费的各项成本非常庞大，不过因为人力资源成本无法取得进项税发票，如若在实际工作过程中进行税费计算采取的是普通计算方式，就极易增加税收成本，所以需要使用简易计税法或是将纳税人规模减小的方式，把一些税收转移至中小游企业，从而达到降低是房地产开发企业税收负担的目的。建设施工成本也是房地产项目开发成本的重中之重，选择合适的施工企业能够降低建设施工成本[4]。施工企业必须是符合规范的企业，使用一般计税方法作为计税方法。如果施工企业能够保证项目质量的同时使用简易计税法，也可以减小作业成本，因此还要求企业能够合理比较进项税额与节约的成本。

2.合理增加精装房和商业地产的销售比重

通过比较项目施工成本与收益，基于房地产开发企业层面着手考量，精装房的建设所得得到收益更为可观，在进行材料购置以及外包装修过程中实际开支的费用均可以获得进项税额降低税收成本。除此之外，实施“营改增”政策后，企业不动产的购置能够通过进项税额抵扣的方式来进行，这样不仅能够增加房屋的销售数量，并且还能将一定税费抵扣，实现纳税成本的减小。不仅如此，房地产开发企业应当要注重发展战略规划的多样性，提升项目的档次增加进项税额。

3.提升发票管理水平

在“营改增”推行下，房地产开发企业的财务部门也需要重点钻研相关政策。首先，房地产开发企业应当要采用集中采购的方式来替代过去的零星采购，而且还要注意做好增值税专用发票的收集与处理工作。其次，务必要在国家规定时期内认证专用发票，如若在销售房地产过程中，实际取得进项税额与相应要求存在出入，就会加大了销项税额。不仅如此，结算销售后，在日后无法有效抵扣进行税额。因此房地产开发企业除了要施工企业和供应商按照合同规定按时结算，也要使用专用发票，如若发票没能在规定时间内抵扣相关税费，需要将相应的赔偿要求与内容清楚写在合同当中5]。

（二）企业所得税的税收筹划分析

1.做好业务招待费的管控工作

我国现行税法内明确指出企业为了进行日常经营活动支出的业务招待费用，可以在税前抵扣费用的60%，而且被抵扣的业务费用不能超过当年销售收入的5%。房产开发项目竣工后，房地产开发企业需要把预售阶段收取的预收款项转结成销售收入，这样销售收入数额较大，

因此可以抵扣60%的全年的业务招待费用[6]。如若项目还在推进，则能够把类似费用都归入业务招待费的税收筹划当中。然而在实践过程中不少企业都没能清晰划分差旅补助、业务招待以及宣传等费用，因此必须要清晰规划每项费用，确定其指出限额，实现业务招待费用的平衡。此外，在实施会计核算过程中，业务招待费与其他费用可能会有关联，在核算时就需要在附件的基础上调整，在遵循国家相关法规政策的基础上，运用有效方式来进行业务招待费用的平衡，以达到减小税收成本的目的。

2.制定好土地增值税的清算时点

通常情况下能够划分土地增值税项目为应清算项目和可清算项目两类。企业按照税法规定必须要清算相关项目，具体包括如下几点：房地产开发项目竣工验收和销售工作结束后，变更土地使用权时;房地产开发项目还未建设完成中途转让出售。除此之外，对于中途转让的房产建筑面积也有明确规定，转让的面积不能大于该项目可以销售的建筑面积的85%，而且可以销售部门也包含了已经出租或者预留的自用部分。

土地增值稅的数额较大因此清算税金较多。在房产项目进行销售时，会预缴比例较低的土地增值税，大部分企业都是在项目完工后才进行土地增值税清算，这时需要缴纳的土地增值税费用较大。与此同时，房产销售工作结束后，企业预收款项将会结转为销售收入，销售成本得到最终确认，但是大额的土地增值税不能在清算后进行税前抵扣。房产项目销售时期，企业预缴的企业所得税费用也较多，可以抵扣后续的房产项目费用。有些房地产开发项目没有后续项目就没有抵扣项目，企业需要计算多缴纳的企业所得税的部门，然后向税务部门申请退税，但是退税需要花费的时间较多，导致企业的现金不能及时回收流转，阻碍了企业的现金流转。所以房地产开发企业要进行合理的税收筹划，科学计算土地增值税清算时间，帮助企业顺利进行税费抵扣。

房地产开发企业可以根据销售工作的进度，提前计算土地增值税需要缴纳的额度。已经中途转让的项目面积达到有关规定要求的清算标准时，房地产开发企业要和税务部门沟通，确保应缴税额可以抵扣企业所得税，促进土地增值税清算工作的推进。

四、房地产开发企业强化税务筹划工作的相应措施

1.强化房地产企业的风险意识

当社会经济发展速度加快时，市场经济发展速度也会增长，从而影响市场环境产生波动。房地产开发企业为了应对市场环境波动产生的影响，需要提高企业的抗风险能力，做好税收筹划工作。与此同时，还要提升企业内部财会人员的专业能力，学习税收筹划工作的相关知识，提高他们对税收筹划工作的理解和认识。企业还要完善内部监管制度，保证企业能够及时发现风险并马上制定解决方案，避免风险带来的损失影响企业的收益。

2.加强对税收筹划人员的继续教育及培训

税收筹划人员必须具备专业能力，丰富的理论知识，除了税法、税收政策、优惠政策、会计知识都精通外，还要能够拥有丰富的金融知识;税收筹划人员具有丰富的实践经验可以迅速找到筹划切入点，制定有效操作性强的筹划方案。房地产开发企业还要重视人才的引进，开通高素质人才的招聘渠道。对税收筹划人员开展职业教育和培训工作，保障税收筹划人员的能力水平符合行业标准，增强企业税收筹划工作的效率和质量。

3.优化税务风险管理部门的设置

企业要提高税收筹划工作的效率和质量，需要优化更新税务风险管理部门的设置，优化调整该部门的内部结构，让该部门与企业的发展步伐相一致。而且，随着市场经济的发展，企业也需要在内部设置税务风险管理部门，有助于企业提前预测风险，制定合适的对策应对风险。

4.建立税务风险防控机制

根据对企业进行走访调研结果显示，比较重视税务风险管理工作的企业，都会建立完善的税务风险防控制度。根据调查显示，企业要做好以下工作：企业内部上下，特别是管理者都要具备较强的税收筹划和税务风险管理工作意识，建立能够预测税务风险的税务管理制度，税务风险管理制度的作用需要重新定义，统筹安排、合理配置资源、提供支持，保障税务风险管理制度能够顺利开展。企业还要自觉遵守法律法规，强调企业内部开展工作需要在合法依规的基础上进行，税务风险管理部门也要遵循税收相关法律、政策的前提下进行税务筹划工作，企业严禁出现偷税、漏税等违法行为。企业应该提前做好应对税务风险的前期准备工作，制定风险防范计划和方案。在开展税务筹划工作前，需要全面评估筹划方案，提高企业应对风险的能力，在遇到突发情况时，可以最大程度减少损失。企业还可以和专业的第三方咨询公司合作，对企业进行分析、评估，找到风险易发点，制定解决对策。由于房地产开发企业项目涉及金额较大，涉及税种繁多，可以把企业中较为复杂的部分税收业务交由专业的事务所处理，这样能够降低风险，也能够降低税务管理工作的错误率。

五、结束语

房地产开发行业是关乎民生的主要支柱产业，房地产行业已经度过高速发展阶段。但是，随着社会的发展进步，市场竞争越演愈烈，房地产开发企业逐渐加强会计核算工作的重视程度，加强税务筹划、税务管理工作。税务筹划是企业财务管理工作非常重要的部分，会逐渐受到社会的关注，所以，房地产开发企业要把税务筹划工作列入重点工作中，推动企业税收工作的进步。

参考文献：

[1] 高娟.关于房地产开发企业税务筹划若干问题探讨[J].现代经济信息，2019（15）：281.

[2] 华佳.关于房地产开发企业税务筹划若干问题探讨[J].财会学习，2019（14）：175，177.

[3] 钟金梅.关于房地产开发企业税务筹划若干问题的相关研究[J].中国乡镇企业会计，2020（2）：34-35.

[4]潘凤. 营改增下房地产开发企业税收筹划策略[J]. 财会学习， 2020（1）：2.

[5]田宁. 房地产开发企业税收筹划风险防范与控制分析[J]. 财会学习， 2021（19）：3.

[6]林冲. 对"营改增"背景下国企房地产开发企业的税收筹划的研究[J]. 知识经济， 2019（22）：2.