新收入准则对房地产行业的影响及对策研究

摘 要：自《企业会计准则第14号——收入》这一新的收入标准问世以来，基本上每个行业关于收入这个大的板块都受到了不同程度的冲击，房地产行业也没有例外的受到了影响。房地产行业在中国的经济社会发展中所起的作用举足轻重，其潜在收益效益和现实收益效益都非常可观。本文就整个行业可能存在的问题提出相应的对策，以便企业更好的适应新准则。

关键词：新收入准则;房地产行业;收入确认

一、研究新收入准则对房地产行业的意义

当前，随着我国改革开放进程逐步加快，我国的社会经济也在蓬勃发展，市场交易环境也变得越来越复杂，各个行业的交易特点随着经济形势的发展也在不停地改变。原有的收入标准处理收入时旨在看交易品的风险是否已经转移、报酬是否已经获得，但是其风险报酬的转移带有比较大的主观性，无法反应经济业务背后的实质，这就可能导致企业在收入确认方面会存在一定的操作空间，导致由这些事项形成的财务报表中的数据不符合会计信息质量的相关要求，从而使得企业的相关利益者利用财务报表做出不正确的决策。

我国现在房地产企业数量众多，新收入准则规定从2020年起在境内上市的企业都需要用新收入准则来进行收入的相关确认、计量和报告。对于去年上市的企业来说，他们才刚刚开始实行新的收入准则，可能会遇到很多问题，而对于还未上市的企业来说，研究新的收入准则的影响可以给他们提供一些参考和建议。  二、新收入准则下房地产行业存在的问题

（一）会计估计有很大主观性

新收入准则中有很多需要财务人员评估的事项，这些事项需要财务人员根据自己的经验去做出合理的判断。首先就要判断双方签订的合同是否满足合同的定义，合同中囊括的履约义务到底是区分为一项还是多项也需要进行判断。其次，在确认合同成本时需要一定的会计估计，如果成本无法收回的话又需要计提相应的减值准备。在新收入准则下，收入的判断变得更加灵活，相对于旧收入准则，企业拥有了收入判断的主权，避免了收入的确认集中在某一个时点的情况，使得收入的确认更加合理和及时。

在某一方面来说，新收入准则的实施使得企业对于收入的操作空间变得更大，因为收入的确认分成了时点确认和时段确认。对于开发周期较长的房地产企业来说，如果全部都在交房的时点确认收入，无法准确的对收入成本進行匹配，时段收入在一定程度上改善了这种情况，但由于时段确认所面临的的会计估计的事项，需要依赖财务人员的判断，有可能会对收入进行一定的操控。

（二）信息披露不够充分

新收入准则下合同的交易价格确定好之后还要考虑相关应付客户对价、重大融资成分和可变对价的影响，而相当一部分企业的年度报告中却没有披露这三者的任何相关信息，从而无法清楚地知道这三者对交易价格的影响。此外，很多房地产企业并没有对收入来源进行详细的划分，比如在新收入准则下与出售房屋常见的一些捆绑销售并未明确区分，比如买房送停车位或者买房送装修服务等，很多房地产企业将其所得收入统一列为房产销售所得，由于这些都是两项单独的履约义务，应当将其划分为更具体的内容，以便更好的披露。

三、应用新收入准则的建议

（一）公司内部建议

1.加大对公司财务人员的培养力度

财务人员的专业技能的高低与会计信息质量的高低密切相关，会计信息直接影响到企业的管理层做出的经营决策，而房地产行业的业务流程又比较复杂，所以财务人员专业素质的高低会对整个集团的发展产生重大影响。

为了更好地应对新收入准则对房地产企业收入产生的影响，公司应当加大培训力度，同时也要注重合同识别能力的培养，新收入准则下收入的确认离不开合同的签订。在新收入准则下，会计收入的核算与税法上的差异逐渐缩小，财务人员在进行纳税申报时的工作量也减轻了许多。为了更好地实现新旧收入准则的完美衔接，财务人员更加需要及时学习新准则内容，增强自身的本领，以便更好地做出合理的会计估计。

总而言之，新收入准则对我们财务人员提出了更高的要求，许多情况下需要财务人员根据自身的经验来对相关事项做出判断，其结果直接关系到财务信息的准确度，所以财务人员专业素质的高低至关重要。

2..注重信息披露

房地产企业的收入确认方法和模式都发生了很大的变化，其公司报表也会很大程度地受到影响，为了让关注集团情况的人更加清楚的了解企业的经营状况，受到新收入准则影响的项目公司需要全面披露。特别是在新收入准则下，信息披露的规定增多，与合同相关的信息和会计估计等信息都需要进行披露但是这也增加了企业操作利润的空间。

新的收入标准的实施必然会给企业的财务人员增加信息披露的工作量，在实施之初可能会增加企业的财税筹划压力，企业的财务人员要对新收入准则中的各项要求重点关注，使得公司对外公布的年报能够完全反映企业的真实情况。

（二）监管机构建议

1.完善准则细则

从上述分析中我们可以得知，新收入准则细化了收入确认的条件以及相关内容，除此之外还新增加了许多会计估计、会计判断等专业性内容。但是并没有具体到各个行业，每个行业的经济业务模式还是存在一些不同之处的，如果只是提供一个大的收入原则为导向，那么对于监管机构而言工作量可能就会多很多，各个行业存在的问题都不一样，即使是相同行业的不同企业，其存在的问题也有可能不同。监管机构要根据准则进一步细化到各个大的行业，在日后的监督上也可以有一个统一的标准。

2.提供应用指导

对于上市公司来讲，他们2020年1月1日才开始实行新收入准则，在他们之前国内只有少数几个房地产企业的龙头企业实施了新收入准则，而对于非上市企业来讲，这些公司在2021年1月1日才开始实施新收入准则，大部分公司2020年的财务报表会在近期公布，非上市公司可以在以后的业务处理上进行一定的参考。值得我们注意的是，财政部并未针对新收入准则提供具体的参考案例，各个行业甚至是同一行业的不同企业在确认收入时都会存在一些差异。监管机构或许可以连同相关部门选择各个行业里面的龙头企业的实施效果来评估新收入准则的应用效果，并以案例中出现的问题提出相关建议措施，以便给其他的企业提供参考意见。

同时，监管部门还可以举办公益讲座，组织各个公司的财务人员统一学习，通过邀请不同行业和不同研究领域的专家教授对相关问题进行解答，加强企业间的交流和合作。在新收入准则刚刚实施阶段，监管部门尽量多多关注企业的财务动态，以便于更好地解决一些无法预料到的状况。

结语

本文以房地产行业为例，研究新收入准则对其收入产生的影响，并就其出现的问题来提出自己的相关建议。本文发现新收入准则相比较于原收入准则的变化还是很大的，新收入准则的实施使得房地产企业在收入确认具有更大的灵活性，时段收入的确认让其成本和收入更加匹配，也更加贴近企业当期的经营状况，同时新收入准则要求企业披露的信息相比旧准则要更多，公众通过其报表能了解到的信息也相对来说要比以前多一些，有助于他们做出更理智的决策。

参考文献：

[1]程建梅.新收入准则对房地产企业的影响[J].会计师，2021（04）：12-13.

[2]姚小秋.新收入准则下房地产开发企业收入确认问题探析[J].财务与会计，2019（05）：61-63.

[3]张莹.浅析新收入准则对房地产企业的影响[J].中国乡镇企业会计，2020（08）：10-11.

[4]陈丽红.新收入准则对房地产企业的影响分析[J].财经界，2020（31）：119-120.

作者简介：

陈志祥，1998年9月18日，男，汉族，湖南省邵东市，研究生在读，主要研究方向为企业会计和审计。