江北新区邻里中心体系构建及创新——以南苑邻里服务中心项目设计为例

刘 潘 南京江北新区产业投资集团有限公司工程师

随着南京江北新区发展上升为国家战略，高质量建设江北新主城成为新的目标，江北新区一改过去城乡接合部的旧形象，城乡建设速度明显加快。但是，社区服务设施建设滞后，不同片区的服务水平、服务内容及需求层次也存在巨大差异。通过邻里中心系列化项目的开发，建立多元化、深层次的社区公共服务体系，加快建成宜居宜业的江北新主城。

1 邻里中心体系构建模式与功能划分

1.1 构建模式

从霍华德田园城市、佩里邻里单位发展出新加坡邻里中心和苏州邻里中心模式，在此基础上复刻和创新，建立南京江北新区的邻里中心发展体系，打造集社区公共服务、社区商业服务于一体的基层社区服务配套。以《南京市公共设施配套规划标准》（2015 版）、《江北新区邻里中心发展规划》为引导，先期布局5 个邻里服务中心项目，分别是顶山街道南苑邻里服务中心、泰山街道铁桥邻里服务中心、沿江街道路西邻里服务中心、盘城邻里服务中心和葛塘邻里服务中心，服务半径500 ～600 m，服务人口3 万～5 万人。

1.2 功能划分

邻里中心功能总体分为公益性设施、经营性设施两大类，基于服务导向的功能分为行政公益、健康养老、日常生活、必备商业四小类[1]。在满足《南京市公共设施配套规划标准》基础上，针对各片区居民不同需求对邻里中心功能可以进行选配。

其中，行政公益包括街道办/社区居委、体育活动中心、文化活动中心、育儿园/亲子园、社区服务中心（含家政/社会救助/就业指导）和派出所。健康养老包括社区卫生服务中心/站、老年人日间照料中心（日托所）、社区一站式居家养老服务中心、社区养老院。日常生活包括菜市场、超市、邮局快递点、日用品修理。必备商业包括餐饮、药店、美容美发、银行、洗衣和培训。

邻里中心功能配置应与周边人口结构、居民消费水平、生活习惯和生活方式相匹配，满足不同片区居民的实际需求，构建全龄段生活中心。

2 南苑邻里服务中心项目案例

2.1 项目概况

南苑邻里服务中心项目位于南京江北新区顶山街道，处于国家级新区和自贸区双区叠加的核心位置，项目西北至江北大道快速路，东至浦厂路，南侧为规划小学，周边交通便捷可达性强（见图1）。项目用地面积22129.5 m2，规划用地性质为Aa 居住社区中心用地，容积率≤2，绿化率≥15%，建筑高度≤35 m，建筑密度≤40%，总建筑面积62204.40 m2，其中地上建筑面积44203.45 m2，地下建筑面积18153.50 m2。项目于2019 年11 月开工建设，预计2022 年6 月交付。

2.2 设计理念和功能配比

项目设计以“绿洲”为理念，在片区公共服务荒漠中打造一个生活服务绿洲。项目规划A、B、C3 栋主体建筑。A 栋为社区型商业综合体，建筑面积约2.2 万m2，配置生鲜菜场、超市、餐饮、健身、教育培训、美容美发、洗衣、药店和银行等业态，为周边居民提供生活一站式服务；B 栋为社区综合服务中心，建筑面积约1.0 万m2，主要功能为街镇管理中心、社区服务中心、体育活动中心、文化活动中心、育儿园和邮政局所等；C栋为社区医养结合服务中心，建筑面积约1.2 万m2，主要功能为社区卫生服务中心、老年人日间照料中心（日托所）、社区一站式居家养老服务中心、社区养老院。

2.2.1 孩子的乐园

通过A 栋商业的自动扶梯可以直达屋顶，走出屋面展现在大家面前的是一个包含室外儿童游乐场的屋顶花园（见图2），这个空间是孩子的乐园，也是家长、老年人、附近居民呼吸新鲜空气、晒太阳休闲的好去处。因为周边严重缺乏开敞的活动场地，屋顶花园就成了孩子难得的欢乐之地，滑滑梯、跷跷板、秋千、木马通过微地形巧妙地组织起来，趣味十足。同时，由于项目贴邻江北大道快速路，高架沿线的城市界面尤为重要，通过屋顶花园的设计，在高架上行车远眺，屋顶郁郁葱葱，在一片钢筋混凝土的城市中犹如一片沙漠“绿洲”，更加契合项目的设计理念。项目还在室内设置了众多休息区、室内儿童游乐堡、儿童教育培训以及温馨舒适的母婴室和亲子洗手间，通过适童化设计吸引家庭客户，提升社区的商业活力。

2.2.2 年轻人的生活中心

年轻人在工作之余需要的是什么，餐饮美食、健身运动显然是主角。餐饮业态在项目中的占比较大，超市中的生鲜餐饮、美食广场的排挡餐饮、咖啡奶茶类的轻餐饮、火锅烧烤类的重油餐饮及宴请类的商务餐饮分布在A 栋商业中的各个楼层，不同的餐饮类型所需的水电气条件、送排风要求、油烟井大小、后厨的排水系统和隔油池设置都各不相同，如何做到既经济又为未来运营预留足够的土建机电条件也是本项目的一个研究重点。项目首先将餐饮业态进行竖向整合，以保证共用油烟井道，对水电气条件预留也结合油烟井道合并成竖向贯通的服务井道，最大限度地满足接入条件，餐饮部分预留结构活荷载，在后期商家确定后，对厨房部分进行垫高处理以获得排水条件。

除了餐饮美食，健身运动更是做到了满足各种需求，A 栋商业的三层不仅设置了1 个1500 m2的常规健身中心，还设置了1个近1000 m2的运动中心，10 m 挑高空间，三面玻璃幕墙，可以满足多种类型的运动功能。这种功能多变可组合的复合型空间为未来多种业态预留了可能性，也是该项目的一个亮点。

2.2.3 老年人的主场

将生鲜菜场和美食广场布置在A 栋商业的一层，出入口直接对外，可独立开启早市。主入口广场大片的硬质铺地为老年人提供广场舞空间，光电玻璃幕墙除了播放宣传广告，也可以配合广场舞一起摇摆；B 栋的文体活动中心为老年人提供包括阅览室、棋牌室、舞蹈室和书画室等公共活动空间，拓展老年生活社交圈；项目周边居民人口老龄化现象较为严重，针对服务人口放大了卫生中心及养老用房的建设比例，并合建成C 栋社区医养融合型的卫生服务中心，为社区老年人提供更好的健康养老服务。

图1 南苑邻里服务中心项目鸟瞰效果图

图2 南苑邻里服务中心屋顶花园

3 结语

邻里中心开发要满足全龄段不同层次的需求，根据人口特征和生活方式调整功能配比，根据业态类型适配不同经营时间增强服务效能，通过适童化设计吸引家庭客户增加服务黏性，在建筑设计阶段预留功能多变的复合空间、充足的土建机电条件，为后续招商运营提供发展空间。通过对南苑邻里服务中心项目的初步探索，初步厘清了江北新区邻里中心体系的建设路径，可在后续邻里中心项目的开发建设中复刻推广，塑造品牌化、规模化、连锁化的社区服务形象。