房地产企业税收筹划与财务管理的协同体系研究

刘华珍 湖南建工同创置业有限公司

引言

目前房地产企业需要缴纳的税种有增值税、契税、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、城市维护建设税、房产税、个人所得税以及附加税等。可以看出房地产企业需要缴纳的税种多，综合税负重。图1展示了2014年至2020年全国A级纳税房地产开发企业数量变化。根据中国房地产开发企业信用信息平台，2020年我国9.47万家具有房地产开发资质的企业中，A级纳税房地产开发企业共计18 779家，占比为19.8%，同比增长43.49%。整体趋势来看，全国被评为A级纳税人的房地产开发企业数量自2017年以来保持连续上涨趋势，房地产行业整体纳税信用状况持续向好。近年来国家为了促进中小企业的发展，缓解中小企业的税收负担，出台了一系列减税降费政策。2019年财政部下发了《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，强调了普惠性税收减免对于中小企业的意义，并加大了对中小企业的税收减免力度以推动我国中小企业的可持续发展。目前我国出台的西部大开发政策、返税政策、小规模核定征收政策等能够有效降低中小房地产企业的税收压力，推动中小房地产企业的发展。然而目前大部分房地产企业尚未认清税收筹划管理的重要性，并且没有获取全面的税收优惠政策信息，进而导致企业税收管理的经济效益有所不足。良好的纳税信用评价不仅能够为房地产企业在税收服务、融资授信、项目管理等领域享受政府优惠待遇，还能够提高房地产企业的综合信用水平，促进房地产企业实现可持续发展。而科学的税收筹划不仅能够优化中小房地产企业的经营成果，还能够提高企业的金融信用，促使其获得金融机构的融资。2020年我国金融机构下发的“银税互动”贷款高达75万笔，中小企业获得的贷款资金支持为1 800多亿元。房地产企业尚未将税收筹划内嵌在财务管理体系中，以至于税收筹划工作无法全面落实。

一、税收筹划和财务管理概述

(一)税收筹划的主要内容

税收筹划指企业在国家税法规定的基础上，根据自身的业务规模以及财务结构进行合理的资源配置以履行纳税义务。税收筹划需要遵循的法律法规主要是《税法》以及地方性政策法规。税收筹划并不是一种短期的财务策略，而是一项涵盖房地产企业经营活动全生命周期的规划。房地产企业不仅要基于自身的预算编制以及业务模式进行事前的纳税规划，还需要在业务终了后履行纳税义务。房地产企业制定合理的税收筹划方案的主要目的是优化自身资源结构，在合法合规的前提下提高企业利润所得。从税法的角度而言，纳税筹划是一项具有风险性的活动，房地产企业若仅仅重视利润的增长，则无形之中扩大了财税管理的风险。税收筹划的本质是财务管理的内在模块，具有合法性、前瞻性、可控性以及全面性等特点。任何违反税法以及地方法规的税收筹划行为都属于逃税的违法行为，房地产企业在税收筹划的过程中首先需要遵循合法性原则，履行应纳税义务。税收筹划还具有前瞻性，房地产企业必须将预算编制与税收筹划相结合，指导企业开展资源最大化的业务活动。房地产企业必须基于财务管理以及风险管理视角开展纳税筹划活动，明确应纳税务以及非税的界限区别。

(二)税收筹划与财务管理的内在关系

税收筹划和财务管理从本质上具有内在联系。首先税收筹划和财务管理具有目的一致性，二者的根本目的都在于降低房地产企业的成本支出，增加房地产企业的盈利所得。其次税收筹划和财务管理具有风险同质性。税收筹划作为一项前瞻性的财务安排，潜在风险敞口较大。不科学的税收筹划将直接导致房地产企业的财务收支失衡，并进一步影响房地产企业的存续经营。税收筹划和财务管理的底层基础是财务风险识别和监控机制。缺乏财务风险防范机制的税收筹划则趋于无效性、违法性。税收筹划和财务管理在内容上具有关联性，比如财务指标管理、预算资金管理、投融资管理以及会计核算管理。税收筹划和财务管理都无法脱离这四个模块而存在，二者都需要基于指标管理、预算管理等开展全过程的成本控制工作。税收筹划和财务管理是相辅相成的关系，彼此都不能脱离对方而独立开展，否则不仅不会降低企业成本，还可能会给企业带来风险。

二、房地产企业税收筹划与财务管理存在的主要问题

(一)税收筹划方案科学性不足

房地产企业并没有深入研究税法中各项税种的相关规定，例如土地增值税中的四级纳税级距。表1显示了土地增值税税率结构。房地产企业应该根据土地增值税的级距构成对自身的业务结构进行优化，从而在实现规模化业务发展的过程中最小化税负支出。但是我国多数房地产企业仅仅关注自身项目的拓展，并没有考虑因项目拓展带来的税负金额的变化，以至于房地产企业在纳税筹划方案较为单一，无法推进房地产企业实现降本增效。房地产企业不同部门之间权责较为分明，财务部门与业务部门在税收筹划中存在信息交流不对称问题。信息的不对称性导致房地产企业财务部门在实际缴纳税务的过程中只能按照税法标准上缴，无法在合法合规的前提下根据企业的税收筹划进行纳税。此外，由于房地产企业对于税务机关工作流程、税务稽查内容以及方式、税务风险管理等内容存在较大的信息差异，因此难以制定出合法、科学的税收筹划策略。

表1 土地增值税税率表

(二)尚未构建一体化的财税信息管理系统

随着互联网时代的高速发展，大数据、云计算以及区块链技术为财税系统的转型升级奠定了坚实的基础。财税管理的经济效益和管理效益的统一必须依赖于高效率的信息科技而运行。云计算以及人工智能等信息化技术的运用不仅优化了企业财税管理的科学性，还使得财税管理趋向于智能化。信息化、智能化的财税管理系统不仅能够保障税务缴纳工作的效率，还能够促进税收筹划方案的全面落实。互联网技术与财税的深度结合是企业现代化发展的重要内容之一。2015年国家税务总局发布了《“互联网+税务”行动计划》(简称《计划》)，强调了“互联网+税务”的趋势所在，并制定了互联网技术与税务工作结合的规范化要求。目前我国多数房地产企业财税信息化管理系统还处于起步阶段，财税信息化管理系统缺乏多维性、集成性以及系统性。大部分房地产企业还是较为依赖人工处理的方式进行财税信息管理，这不仅无法提高财税管理的效率，还影响税收筹划的动态管理。财税信息化管理系统的不健全还会导致房地产企业税收筹划管理存在严重的滞后性，各部门无法及时获取并落实个税筹划内容，进而导致个税管理质量不佳。

(三)尚未构建财税审计监督制度

目前房地产企业审计风险的主要类型有内部控制审计风险、会计核算审计风险、税务审计风险、法律诉讼审计风险、工程养护管理审计风险以及其它审计风险。其中税务审计风险贯穿于房地产企业财务管理的全过程。不科学的税务管理不仅会影响房地产企业的财务收支，还会影响房地产企业的风险管理、会计核算以及内部控制工作。纳税管理科学性不足导致的会计信息失真往往是导致房地产企业信誉减值、市场认可度下降的核心原因。无论是客观上会计工作的疏忽、遗漏，还是人为的财税会计造假都将影响房地产企业的可持续运营，甚至致使企业破产倒闭。然而目前房地产企业尚未构建财税审计监督制度，对现有的税务筹划以及财务管理未进行全生命周期的审查，以至于房地产企业纳税筹划风险、会计风险增加。

三、房地产企业构建税收筹划与财务管理的协同体系的策略建议

(一)制定科学的税收筹划方案

房地产企业财务管理内容复杂、应纳税种较多，因此房地产企业面临着较大的税收筹划挑战。税收筹划并不是一种短期的财务安排，而是一项涵盖房地产企业经营活动全生命周期的战略安排。税收筹划需要遵循的法律法规主要是《税法》以及地方性政策法规。房地产企业制定合理的税收筹划方案的主要目的是优化自身资源结构，在合法合规的前提下提高企业利润所得。我国房地产企业应该全面认清税收筹划和财务管理的协同关系，将税收筹划内嵌在财务管理之中。房地产企业不能够仅仅关注财务资金的使用效益，而是应该把税收筹划与成本控制有机结合，将税收筹划内容纳入预算编制中以提高房地产企业纳税筹划方案的科学性。房地产企业应该根据税法中不同税种的税率结构对自身的业务模式进行前瞻性的调整，从而保障房地产企业的项目管理、财务管理与纳税结果保持一致。房地产企业和税务机关的经济利益、监管目标存在不同，以至于在企业纳税安排、税务机关税务稽查等工作具有绝对的博弈性质。对房地产企业而言，其需要尽可能掌握最为全面的纳税规定、税收政策优惠等信息。若房地产企业无法获取有利的税收信息，则将导致企业的业务发展以及财务管理无法实现效益最大化。因此房地产企业必须基于合法合规的前提下，制定科学的税收筹划方案，综合考虑业务发展和应纳税义务，并深入剖析最优的纳税阈值。

(二)构建自动化、智能化的财税信息管理系统

自动化、智能化的财税信息管理系统是房地产企业税收管理不可或缺的工具。房地产企业应该加快财税信息管理系统的建设以提高个税管理效率以及质量。《计划》指出我国企业应该基于智慧纳税、智能咨询等现代化的税收管理方式全面深化“互联网+税收”改革，并将互联网模式与众包互助、创意空间、应用广场、在线受理、申报缴税、便捷退税、自助申领、电子发票、数据共享、税务学堂、涉税大数据以及涉税云服务等20个模块有机结合，从而实现税收管理的信息化转型升级。房地产企业应该根据《计划》的指引，立足自我变革与外部融合并举，通过整合全面的互联网信息资源，统筹税收管理的信息化建设，优化税收筹划模式。房地产企业应该基于实际税收筹划管理的需求，加强顶层设计，将信息化的税收筹划方式内嵌在财务管理体系中，并确保税收筹划结构科学、资源配置效益最优。房地产企业还应该加强与税务部门的沟通，并搭建长效化的双向沟通机制以及办税咨询互助机制，从而降低税收筹划风险，实现税收筹划的双赢。此外，房地产企业应该加快线上线下税收管理的深度融合，实现税收筹划的实时在线管理，并深化互联互通与信息资源整合利用，构建智慧税务新局面。房地产企业应该积极引进高水平的计算机技术人才进行自主的财税信息管理系统的研发，同时还可以根据企业战略发展目标提出相应的财税系统建设要求，委托第三方软件开发企业代为开发。房地产企业在财税信息管理系统建设过程中应该制定标准化的税务管理准则，规范不同部门的权责内容，要求各部门依据财税信息管理系统开展全过程的税收筹划管理。

(三)构建财税审计监督制度

任何违法税法以及地方法规的税收筹划行为都属于逃税的违法行为，房地产企业在财税审计的过程中需要对企业是否遵循合法性原则进行重点审查，保障企业在符合税法规定的前提下履行应纳税义务。税收筹划还具有前瞻性，房地产企业必须将预算编制与税收筹划相结合，指导企业开展资源最大化的业务活动。房地产企业应该对前瞻性的纳税筹划方案进行全面评估，明确应纳税务以及非税的合法界限区别。同时纳税筹划方案还应该具有财务管理以及风险管理属性以保障纳税方案具有风险最小化的特征。房地产企业应该设置独立的财税审计委员会，并制定规范化的审计委员的入选标准，保障审计委员会的专业水平。房地产企业还应该建立预算执行审计工作小组基于风险评估和预警对专项资金使用情况、资产管理情况及税务管理进行全面审计。

四、结语

在我国新经济体制改革不断深化的背景下，我国房地产行业呈现出高质量发展的趋势，并且房地产行业的结构布局也在持续优化。尽管我国房地产行业宏观发展较为稳定，但是我国房地产企业对于税收筹划的重视程度不足，以至于房地产企业无法最大化资源配置效益，提高企业的综合竞争力。随着我国税收制度改革持续深化，房地产企业还存在税收筹划方案科学性不足、财税信息化管理系统不健全以及尚未对现有的税务筹划和财务管理开展全生命周期的监督审查。房地产企业应该制定科学的税收筹划方案、构建自动化、智能化的财税信息管理系统以及构建财税审计监督制度，从而保障税收筹划的经济效益，降低税收管理风险。