房地产企业资金管理浅析

蒋康

摘要：房地产行业在国民经济中有着举足轻重的作用，随着近几年国家对房地产密集高频调控，房企暴雷事件频出，甚至许多大型品牌房企也无法幸免于难，究其原因主要还是在于这些房企资金链管理出现问题，所以房企的资金管理直接影响着企业的生死存亡。基于此，本文主要以房企为研究对象，对其资金管理展开研究，通过对资金管理普遍面临的问题分析提出具体对策，为提高房企资金管理水平提供借鉴。

关键词：房企;资金管理

资金是企业开展经营活动的根本，在资金管理过程中管理不当很容易陷入资金链断裂的困局，本文主要从项目投资、开发、销售、交付全生命周期来探讨房企资金管理问题及对策。

一、资金管理基本理论

本文所说的资金是指货币资金，即在生产经营过程中暂时停留在货币形态的资金。一方面由于交易性动机、预防性动机和投机性动机，企业需要持有一定数量的资金;另一方面，企业持有资金会有代价，包括持有成本、转换成本和短缺成本。因此资金管理的目标是合理确定资金持有量，在保证正常生产经营资金的同时，尽量减少闲置，提高效益。

二、房企资金管理面临的问题

（一）投资阶段面临的问题

浙江拿地政策一般规定土拍保证金为起拍价的20%，获取后一个月内支付50%、半年内付清土地款，特别是今年国家对重点城市进行集中供地，对企业筹措短期资金峰值的要求就更高了;同时，国家金融调控还将对房企前融进行各种限制;融资资金被禁止用于支付土地款;甚至许多地方对房企拿地资金来源进行了更为严格的要求等，这些都对房企投资阶段的资金管理提出了考验。

（二）开发至预售阶段面临的问题

对于项目开发至预售阶段，房企主要面临自由资金投入和开发贷办理难的问题。浙江省商品房预售制度要求房企投入开发建设的自有资金要达到工程建设总投资的 25%以上，项目开盘预售前需付清土地款、前期费用和相应建设资金，一般资金需求量要占到总投的 50%左右，资金压力极大。目前国有四大行大房企、上市房企及部分地方头部房企进行开发贷准入;很多全国性股份制银行也实施开发贷准入名单制管理;这些都加大了房企土地获取后项目融资的困难。

（三）销售阶段面临的问题

房企销售资金要求专款专用，根据浙江省资金监管要求，房企必须签订资金监管协议并提供监管账号才能办理预售证，销售资金监管要求不低于监管项目工程预算清册总额的 130%，只有達到竣备后才能解除，该制度大大降低了房企的资金使用效率;另外房企为了提高资金利用效益，套取监管资金转移至其他项目或者用于扩大再生产、再投资，使本项目的开发建设受到影响，影响工期和交房。

（四）竣工阶段面临的问题

由于房企受市场调控、判断错误等影响，存在项目亏损情况，从而影响企业无法竣工或竣工支付困难;还有些项目前期通过分期付款、零首付等吸引客户购房，但受国内外环境影响，这些客户后期又无法支付购房尾款，导致银行起诉保证人（即：房企），使房企不可避免的遭受一定损失。

三、加强房企资金管理的对策

（一）投资拿地阶段开展多样化融资

建立多样化融资渠道，通过股权融资、债权融资等结合，提高土地获取能力。在股权融资上，加强股权合作，发挥各方资源优势，提升拍地中标几率（特别是实施“限价+摇号”拍地政策的城市）;在债权融资上，不断提高企业信用等级，通过企业发债进行融资，有条件的可以申请借壳上市或港股上市，提升直接融资能力，同时加大与不同非银金融机构的对接，通过“股+债”等变通交易结构的设置，实现融资目的。针对银行禁止对四证不全、开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，一方面需要房地产公司加大前期取证进度，争取早日拿到四证，为后续开发阶段融资做好准备，同时在资源投向上，按照大银行更注重风险、小银行更关心收益的不同偏好，有区别的筛选融资资源，争取更多的融资机会。

（二）开工至预售阶段资金管理措施

该阶段主要是做好项目施工规划，建设资金支付规划，并争取尽早落实银行开发融资。在项目施工规划上，合理划分建设任务，尽可能降低预售前的建设资金支付，同时做好与政府主管部门良好沟通，尽可能延缓土地款的支付时点;在建设资金支付上，通过与各供应商的合约规划安排，延缓各类建设资金至预售后支付，可给与上游供应商一定贴息支持;在开发贷获取上，要尽可能多的与不同银行对接，了解各银行的关注点、风险偏好，有针对性的商谈融资工作，同时内部协调各部门规划好相应取证推进工作，力求在四证获取时及时获得开发贷放款，保证资金衔接顺畅有序。

（三）销售阶段策略及按揭银行沟通

该阶段是销售资金回笼的关键期，首先在项目开发前要规划好工程施工许可证，施工许可证尽量分期办理，通过分期开发建设跟银行沟通开通多个监管账户，分批分阶段使用资金来提高监管资金使用效率。针对资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的 130%，可通过降低工程预算造价清册，从而降低监管资金总额;对一些没有产权证的车位、储藏室等收款不划入监管账户等措施来盘活可用资金。

在销售上，开盘前做好销售策略的制定，现在市场上主流做法是“低开高走”，同时鼓励首付款比例的提高;关注按揭回笼，对于销售按揭款，要掌握各银行的额度情况和放款动态，通过不同银行按揭额度情况的分析了解，差异化动态选择合作银行，确保销售资金尽早回笼。同时，要加快工程形象进度，尽快达到按揭审批条件;对于公积金组合贷由于公积金放款相对较慢，可尽可能引导客户办理公转商。

（四）交房阶段资金管理对策

竣工阶段也代表项目的收尾，资金支付上应提前梳理各项合约成本履约所需的资金量，因为在我们的实际合约签订管理中，往往竣备后要结算支付大部分工程款，该阶段资金集中支付量较大，所以需要提前做好资金计划安排;同时提前与资金监管银行、政府主管部门做好沟通，准备好提取监管资金所需手续，根据监管政策要求，一般在竣备后可撤销资金监管，相应监管户资金均可提取使用。回款管理上需加强商业用房的按揭回笼及问题客户尾款，项目竣工验收后商用房按揭达到放款条件，由于商用房的投资属性，业主在办理按揭时经常不配合，须集中处理类似问题提高业主的积极性;针对问题客户尾款，定期梳理客户信用情况，及时催收。

四、结语

在我国房地产市场受到严监管的环境下，房企必须顺应国家调控导向发展，在资金管理也必须顺势而为。本文从企业的全生命周期对每个阶段房企业资金需求引发的管理问题进行研究，从拓宽融资渠道、合理支付计划、提高监管资金使用、加强银行按揭沟通等方面提出相应建议，供读者借鉴参考。

参考文献：

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