住房抵押贷款风险分析及管理研究

文/徐阳

一、住房抵押贷款现状及风险分析

（一）住房抵押贷款发展

随着房地产业的发展，房地产开发公司悄然兴起，在新形势下，银行等金融机构也注意到房地产业潜在的巨大利润，纷纷加入地产业，成为开发商坚挺的资金后援。1982年，我国出台住宅补贴出售政策，经国务院审核，挑选常州、郑州等四个城市作为试点，各地建行也纷纷响应国家政策，对商业住宅开发企业提供流动资金贷款，并开办住房储蓄业务，与房地产开发企业开展项目合作，以直接融资、合资等形式与房地产公司共同开发与经营，取得了一定的成效。试点成功后，全国范围内都开始进行住房改革，住房金融初具雏形。20世纪90年代，住房公积金制度兴起，我国借鉴学习新加坡的制度经验，以上海为试点，几年后范围逐渐扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，政策试行的成功进一步推动我国房地产业的发展。中国人民银行为大力扶持房地产业发展，鼓励我国商业银行等金融机构进行金融革新，向个人提供住房抵押信贷服务。由此，我国房产信贷业务取得突破性的发展，住房贷款额度大幅增长，信贷品种多种多样。21世纪以来，我国房地产市场发展势头持续高涨，为我国GDP创造了接连不断的增长奇迹。在我国的某些省市，房地产业甚至成为当地经济发展的顶梁柱。人们看到房地产业内在的巨大利润和发展前景，纷纷投入房地产市场，然而，房地产业在持续经历多年的繁荣后，市场泡沫濒临破裂，国家也渐渐认识到这一问题的严重性，为避免市场动荡引发金融危机，陆续出台了一些调控政策。目前，我国居民对住房的需求处于高速增长时期，城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，因此要加快住房抵押贷款业务发展，扩大经济适用房建设的力度，刺激房地产市场的需求。要严格防范我国房地产市场抵押贷款风险，加速发展担保和保险业务，健全法制建设，相信不久的将来，我国房地产市场会成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

（二）住房抵押贷款风险分析

回顾近些年来我国住房抵押贷款的发展，虽然在贷款数量和种类上取得了较大的突破，但仍然存在很多不足。我国发放的住房贷款多为长期贷款，平均年限为20-30年，并且贷放的资金数额较大。随着收入水平的提高，居民对住房的需求增加，住房贷款已成为银行等金融机构主要的贷款类型。由于放贷的期限较长，数额较大，银行面临太多的不确定性因素，因而存在较高风险。如果贷款的发放与收回处理不当，会使公众对金融机构丧失信心，银行会失去资金来源，借款者则无法筹集资金购买住房，从而造成连锁反应，不利于房地产市场的发展。如20世纪90年代初的美国房地产泡沫，人们无法按合同约定还款，银行等金融机构对房屋进行收回，由于经济低迷，人们对住房的需求小，银行收回的房屋无法出售变现，日常经营的流动性得不到满足，导致上千家银行倒闭。又如波及全球的美国次贷危机，导致多家金融机构发生财务危机，引发美国股市剧烈动荡，严重影响了美国经济的发展。这些事例所带来的严重后果使我们了解到贷款违约风险强大的破坏性，当务之急是找到造成借款人违约的原因，提出合理有效的化解建议并防范风险的再发生。

二、住房抵押贷款面临的主要风险

（一）信用风险

1.借款人的违约行为。（1）提前还款。银行希望借款人能按照合同约定的年限定期还款，不愿借款人打破银行对贷款和借款的期限搭配。提前偿付会缩短借款人的付息期限，降低银行的贷款收益。提前偿付使银行的可用资金增加，银行无法及时找到合适的贷款对象，会造成资金闲置，增加资金使用的机会成本和再投资风险。此外，银行在对资金实施再贷款时，需要对新的客户进行资格审查、进行信用评级、制定新的贷款合同等，这会使银行的业务量加大，经营成本上升，利润下降。（2）不还款。此类风险大致可分为两种：一种是主观意愿违约。借款人从“经济人”角度考虑，有意不归还贷款。另一种是被迫违约。借款人并非有意违反合约，只是由于某些突发事件，比如因发生事故或重病丧失劳动能力、失业或其他特殊情况而失去收入来源导致无法如约还款。由于贷款人不能预测到借款人可能遭遇的突发事件，对借款人可能存在的违约风险不能准确估量，当违约发生时不能及时地采取应对措施，因此信用风险是银行处于被动地位而难以把控的强大威胁。

2.开发商的违约行为。（1）假按揭风险。房地产开发商为了获得可供使用的资金，借用他人的合法身份办理住房贷款来套取银行贷款，把住房这种固定资产转化为生产经营所需的流动资产，把违约风险全部交由银行承担，自己不承担任何风险。这样会使银行承担的信用风险随着住房抵押贷款的发展日积月累，如果风险超出银行的可控范围，甚至会导致银行破产倒闭，损害存款人的利益，引发金融动荡。（2）项目风险。项目风险是指缺乏资金支持的开发商在包揽某个项目后，为获得银行贷款，故意编造甚至伪造有关此项目的虚假信息，让银行误以为该项目具有良好的发展前景、可观的投资回报，贷款的违约风险极低。在住房市场的飞速发展时期，在同业竞争中，那些资金实力比较薄弱、开发业绩和开发能力不甚理想的房地产企业会出现预售不理想的状况。这些开发商向银行提供美化过的项目资料，以开发的住房为抵押骗取银行贷款。当项目完工后，购房者的违约风险全部由银行来承担，自己则全身而退。

（二）流动性风险

在银行日常经营业务中，这种风险是指银行缺少日常经营所需的可随时变现的资金。在商业银行经营管理的三大原则中，流动性是最基本的原则，流动性是保证银行正常经营、保护存款人资金安全的基本准则。银行是经营货币的企业，它所放贷的资金大多为居民的储蓄存款，而储户为保证资金安全和利益最大化，大多选择短期存款，存款的平均年限为3-5年。住房抵押贷款的还款年限一般为20-30年，为应对储户短期存款的取现，银行必须保持较高的流动性，而这种短存长贷的业务模式限制了银行使用资金的便利性，流动性风险上升。此外，银行因借款者违约所没收的抵押物在市场上不易出售，难以获得及时可用的现金流，也会使银行的流动性风险增加，而且对借款人抵押物的保管也增加了银行的管理费用，成本上升，利润下降。

（三）利率风险

银行发放贷款的收益主要由贷款利率与存款利率的利差决定。在金融市场上，银行提高存款利率吸引居民存款，银行获得存款后以高于存款利率的贷款利率放贷给急需资金的企业，存贷的利差一部分为储户的存款利息，一部分为银行的利润。银行利润与存贷利率息息相关，若资金供给小于需求，市场利率上升，银行为获得等额的存款需投入更大的成本，收益便下降。存款利率是影响银行收益的首要原因，中央银行为控制通货膨胀，实行紧缩型货币政策，货币供给小于货币需求，银行为吸收存款，在符合中央银行规定的条件下主动提高存款利息，贷款利息不变，使得存贷利息差额缩小，银行便收益下降。市场利率也会使银行面临利率风险，如果市场上发生可观察到的通货膨胀，商品价格上升，一单位货币实际购买的货物减少，人民币贬值，这对借款人有利而对贷款人不利：通货膨胀使借款人实际还款额减少，造成借款人的损失。此外，资金的使用有机会成本，当某一投资项目的预期收益率高于住房贷款的回报率时，贷款人就会从机会成本的角度考虑，把资金投放到住房贷款以外的其他金融活动中，开发商为获得资金不得不提高借款利率，融资成本增加，利润降低。

（四）操作风险

1.贷前调查形式化。为降低自身经营风险，在借款人申请贷款时银行会对借款人的经济状况、借款目的、信用等级等进行严格的调查核实。近些年来，我国房地产业进入高速发展时期，业务量猛增，繁重的业务量使银行的贷前调查变得形式化，只需借款人提交相关的证明文件，满足借款资格就发放贷款，对借款人证明文件的真实性并没有认真核实。比如较为严重的抵押物评估风险，在抵押贷款业务中，当还款人无力偿还住房贷款时，银行可变卖抵押物或收回住房来减少损失。若资产评估部门的形式化调查导致抵押资产估值过高，银行就必须承担抵押物价值难以偿付贷款金额的损失。此外，在个人住房贷款审批方面也存在漏洞，对银行内部暗箱操作监管不力、工作人员缺乏职业道德忽视对借款人的定期监督，这些问题使个人信贷风险难以把控。

2.忽视贷后管理。借款人的违约风险不仅可能发生在贷前，借款人后期无力偿还贷款造成的违约现象也比比皆是。随时了解还款人工作单位的运营状况、还款人的健康状况等，并对其信用状况、违约可能性进行重新评估，防范违约风险带来的损失。但是个人贷款业务数量庞大，银行无法运用当前的操作系统实现贷款的逐笔检查，对每位借款人进行贷后的信用重新评估也是难以实现的。

三、住房抵押贷款风险的成因分析

（一）内因分析

1.商业银行在个人住房抵押贷款中信息不对称。交易双方在进行业务往来时，某一方会因更了解对方而处于优势，另一方则处于劣势。在住房抵押贷款业务中，对银行而言，借款人对自身借款意图、还款意愿和抵押物真实价值等了解得更为透彻，由于银行缺乏对借款人的了解，在资格审查中处于劣势地位，影响银行作出正确决策，反而贷款给信用较差的借款人。当借款人为仅仅考虑自身利益的“经济人”而不考虑违约使他人造成的经济损失时，银行就要承担由违约造成的严重后果，遭受贷款无法收回的损失。

2.商业银行在个人住房抵押贷款方面管理机制不完善。我国住房抵押贷款业务起步缓慢，在房地产市场前景一片大好时，借款人违约风险较低，使商业银行忽视了房地产市场由盛转衰时面临的潜在风险，放松了监管。随着社会的发展，人们的住房需求越来越大，房价持续上涨，商业银行为了扩大业务量，获得更大利润，对借款人的要求有所降低，使银行的经营风险显著上升。

3.商业银行的个人住房抵押贷款内部操作环节不规范。随着信贷业务的发展，社会公众越来越偏好使用贷款方式来购买住房以减轻消费压力，商业银行的住房贷款业务量迅速增加。面对繁重的工作，银行工作人员有时疏忽大意，未按照规定填写合同的必备要素，出现错填或涂改法律文件等现象，使合同失去法律约束力。有些银行为了招揽客户，甚至违背贷款流程规定，在借款人贷款资格未通过审核时就发放贷款，给银行造成负面影响。

4.商业银行个人住房抵押贷款风险识别技术落后。我国当前还未形成系统化的风险管理措施，与发达国家相比风险识别技术落后，不具备自成体系的风险管理机制。纵观其他国家的风险管控历程，把风险通过计量模型数量化是控制违约风险的不二法门，但是我国信用评估制度仍然停留在初级水平，通过死板的评估条例来估计借款者的资信等级，缺少量化的调查审核。为促进金融创新，银行可运用量化分析与计算机技术，将借款者贷款需求和还款方式进行匹配，从而有效地降低银行的风险。此外，我国金融机构应该借鉴国外银行的风险管控经验，培养专业化的风险管控人才，加快建立量化评估模型，使风控技术朝着更高端、更严谨的方向发展。

5.商业银行对个人住房抵押贷款的风险控制意识薄弱。城镇化和人口老龄化使人们购买住房的热情居高不下，住房抵押贷款业务已成为银行贷款业务的主要分支。商业银行为了吸引贷款者、扩大经营范围，往往降低对借款者的资格要求。根据现行银行贷款监督条例，为维持借款者及其家人的正常生活，月还款额不得超过月收入的一半。然而在贷款过程中，许多借款人为了缩短还款年限、节约贷款成本，往往违背这一监管条例。部分银行为了获利，甚至不惜违反银监会的规定，对借款人的资格审查只走程序而没有落到实处。有些银行为了吸引借款者，甚至创造出符合借款人借款条件的金融工具，增加银行风险。贷款的易获取性加大了居民对住房的需求，房价居高不下，使我国房地产市场形成繁荣的假象，形成房地产泡沫。

（二）外因分析

1.信用意识和信用评级体系缺失。银行是根据个人信用评级来发放住房抵押贷款的，并根据贷款合同进行金融往来等经济活动。在计划经济向市场经济转轨进程中，我国个人信用制度起步晚，发展缓慢，居民守信意识较差，政府对违反信用的个体没有实质性的惩罚，造成的后果几乎全由银行承担，这更加助长了违约风险的发生。这是造成银行损失的直接原因。

2.法律法规和相关法律制度不健全。当前我国尚未制定住房贷款管理的专项法律，这也是造成住房抵押贷款违约现象的原因之一。在借贷过程中，银行为了减少借款人违约造成的经济损失，要求借款人抵押或质押一定的资产，抵押物多数为住房等固定资产。我国规定抵押物的偿还以不影响资产所有者及其家人的日常生活为前提，因此即使借款人违反合约，银行要通过抵押物变现来弥补损失也是举步维艰，难以实施。

3.尚未建立个人住房贷款保障制度。房地产业的发展对我国GDP的增长贡献巨大，作为引领经济发展的“领军人物”，房地产业的持续繁荣要以健全的住房贷款保障制度为前提。如果不建立健全住房贷款保障制度，银行会因为利润得不到保障而减少贷款发放，借款人因得不到贷款而缩小住房需求，这会阻碍房地产业的发展。我国商业保险初涉住房领域，缺乏创新，不能有效地向银行和借款人提供风险担保。

四、风险防范的对策建议

（一）积极推进个人信用法律体系的健全和完善

健全的法律可用于规范人们自身的行为,能有效控制信用风险的发生。目前，我国在个人信贷方面法律制度尚不完善，对资金需求者缺少硬性的约束。建立健全个人信用法制制度，使业务主体在经济往来中有法可依，对于违反法律的个体追究其法律责任，使法律成为破除风险的利剑。为建立我国信用法律体系，首先需要提升借贷双方的法律意识，强化守法观念，对违反法律规定的金融主体实施严厉的惩罚，同时加快个人信用评级制度的建设。

（二）积极推进住房贷款资产证券化

资产证券化是有效降低银行流动性风险的经营策略。银行可将那些缺乏流动性的个人住房抵押贷款组合起来，通过信用增级使其成为在证券市场上可供出售的优良证券，加快资金流通速度，推动经济运行。银行通过资产证券化将风险性较强、流动性较差的贷款转化为可在金融市场上重新挂牌销售的优良资产，获得日常经营所需要的资金，这样不仅可以降低住房抵押贷款的流动性风险，还可以加速资金运转，满足借款人资金需求，是我国住房抵押贷款制度改革的大势所趋。

(三）通过保险降低风险

保险作为一种有效的风险转移工具，是保障银行或借款人利益的“盾牌”。近些年来保险业如雨后春笋般茁壮发展，经营范围覆盖生活的方方面面，涉及人身安全、财产安全等各个方面。投保者只需支付一定的费用，在承保范围内发生意外时，就可获得巨大的损失补偿。在住房贷款业务中，若银行担心存款利率变动影响贷款收益，可通过购买保险把利率波动锁定在一定范围内，减少利率波动带来的损失。此外，当银行顾虑借款人抵押的房屋因意外事件遭到损坏造成资产价值小于贷款额度时，可要求借款人购买房屋财产险，减少借款人不能如期还款带来的损失。

（四）重视IT技术的应用并落实贷款责任制

电子化办公已成为金融行业发展的主流趋势，应用电子化办公可减少银行职员手工操作失误造成的损失。随着居民住房需求的增长，住房抵押贷款数目越来越大，对借款人资信状况的审查也越来越繁重，单纯依靠人力来办理繁重的贷款业务已经不能适应银行目前的发展状况。因此，个人住房贷款业务需要引进信息化操作，简化业务，提高银行的办公效率。具体而言，银行可以加强IT技术的运用，对职工定期进行专业化操作培训，培养一批信息操作专业人才，从而事半功倍，降低成本。伴随着国际金融合作的日益加强，国外银行业与国内银行之间、国内银行之间的竞争日趋激烈。为了在同业竞争中脱颖而出，银行必须使用IT技术简化操作程序，加快办事效率，向顾客提供尽善尽美的金融服务。除此之外，银行应对贷款流程中的各个环节进行有效监督，做到有责必究，当发生坏账时，责任追究到个人，对造成风险的员工进行风险识别和防范教育，并由其承担相应损失。建立完善的信息披露制度，对违反法律规定的个人在银行系统予以全网通报，从而减少银行内部工作人员操作失误所带来的损失。