长株潭城市群民宿空间布局及影响因素研究

唐健雄 谢丽萍 马梦瑶

(湖南师范大学 旅游学院，湖南 长沙 410081)

一、引言

旅游业发展带来民宿热潮，通过查阅《中国统计年鉴(2019)》可知，2018年国内旅游人数达到55.39亿人次，比上年同期增长10.75%，虽比上年12.8%的增幅有所放缓，但仍处于稳步增长的阶段。住宿业作为旅游业的一部分法人企业数突破20000个，完成了4059.7亿元的营业额。闲置房屋增多，以及共享经济共同促进中国民宿产业发展，民宿成为诸多游客远游出行的选择。《2018途家民宿发展报告》中指出，截至2019年1月，中国国内的房屋数量就已有100万套，相比2017年，2018年民宿线上预订量更是实现了近4倍的增幅。民宿政策出台护航民宿发展，继2017年发布民宿相关国家标准后，2019年7月3日《旅游民宿基本要求与评价》再次发布，旨在进一步对民宿进行规范定义[1]。2018年4月湖南出台了《两型精品民宿》标准，标准的出台希望可以做好引路人的角色，指导民宿业态动向，优化行业结构，提升现有旅游民宿建设的生态品质，增强各方投资力量投资省内民宿的信心。长株潭地区民宿布局不合理、缺少规划，“生搬硬套”“假冒民宿”等也在热潮中体现，长株潭城市群地区不缺少民宿，缺少的是体现品质、体现“诗意”的特色民宿，仍处于发展初期，急需探索民宿发展潜在地区和规范民宿市场。

台湾是我国民宿发展最早的地区。早在2001年发布的《民宿管理办法》中就对民宿做出了定义[2]。参考我国2019年发布的第二版《旅游民宿基本要求与评价》[1]对民宿的定义，以及国内外诸多学者对民宿的理解，来界定民宿的定义。本文研究的民宿是指利用自用或租用闲置空闲住房，通过装饰改造并依托当地自然文化、人文资源、生态资源等为游客提供独特住宿体验及相关生活服务的小型住宿设施。研究的民宿范围主要是建筑面积不超过800平方米、房间数不超过14间的民宿。国外学者研究民宿空间布局较少，有对民宿选址提出建议的，如 Hsiao Teng-Yuan等发现自然环境条件和旅游资源是影响民宿选址的重要因素[3]，其余主要集中在民宿需求方、民宿业主、民宿经营上。Chen Li-Chan等人对台湾民宿市场进行研究发现，选择民宿的旅客大部分都是受过良好教育的、中低收入的群体[4]。IngramHadyn研究英国民宿业主发现独立的所有者兼经营者是主流发展方向[5]。HuangLeo研究了一种适用于民宿行业的最优电子商务策略模型[6]。国内民宿研究落后于国外，2010年之后定性与定量相结合方法的采用才使国内研究具实践性和可操作性[7]。张培和喇明清从研究游客选择民宿的意愿倾向出发探讨营销启示[8]；部分学者关注游客选择的动机，并总结了类家性、社交性和原真性三大类主要动机[9]。罗敏和陈晓梅、俞利芳等借鉴台湾民宿发展成功之处，认为可以从管理部门、民宿组织、产品创新、民宿从业人员等方向着手促进民宿业的进步[10][11]。相比酒店业研究，民宿业研究相对稚嫩。国内民宿的空间布局研究近几年才兴起，研究相对饱和区域也是集中在江浙一带，比如莫干山作为民宿发展成熟的地区，张海洲等人已经分析了其时空分布特征，发现不同档次民宿分布存在差异[12]；吴佳佳等(2020)研究福建民宿时空分布发现福建省民宿时空差异特征显著，旅游资源对其影响尤为显著[13]。目前已有关于长株潭城市群酒店住宿业空间分异特征的研究[14]，长株潭民宿这一新型住宿业的空间研究出现空缺。作为湖南省一大核心建设区域，长株潭民宿的无序布局将一定程度上影响城市群区域的合理布局分区以及住宿业的长远规划。

目前湖南已入围全国民宿省域发展前十行列，长株潭城市群作为湖南省发展的先锋已经涌现了一定数量的民宿。经济、文化、交通联系极深的情况下，长株潭城市群已然成为紧密联系的整体，长沙民宿群对株洲、湘潭民宿发展同样存在辐射带动增益效果。受经济发展水平、旅游资源、城市化水平等差异的影响，三地民宿布局各自缺少规划平衡，三地的联合增益效果没有发挥优势。长期发展下去将会阻碍民宿的合理布局以及湖南民宿的升级整合。所以本文利用爬虫技术，运用ArcGIS分析技术探索目前长株潭城市群民宿布局概况，并适当剖析其影响因素，希望可以对湖南民宿未来发展提供借鉴。

二、数据来源与研究方法

(一)数据来源

本文选取长沙市、株洲市、湘潭市三地，包括所辖区、县、代管县级市，考虑到区域分布广、民宿数量繁杂，本文主要从线上平台携程旅游网站获取研究数据。首先分别以三市为关键词在携程网站搜索了2019年11月26日前的已注册民宿；再利用高德地图的API坐标拾取系统收集各个民宿坐标位置，从而获得原始数据。影响因素具体指标的数据来源主要是湖南省统计局的文化旅游2009到2019年的《湖南统计年鉴》以及长沙市、株洲市、湘潭市统计局官网，部分数据来源于长株潭各市的政府网站、各市的文化旅游广电局等。空间分析使用来源于国家基础地理信息中心的地图数据，其他数据主要来源于国家各级统计局数据、各地区文化和旅游部官方网站。最后，长沙市共收集到993家民宿、株洲市共251家、湘潭市共131家，三地共1375家民宿。

(二)研究方法

1.最邻近指数分析

(1)

其中n为收集到的民宿数量的个数，A为长株潭城市群区域面积，p为该区域周长。

2.核密度分析

民宿点核密度分析通过计算某个民宿点在其周围邻域空间中的密度，来确定民宿的集聚特征。本文采用KDE法对民宿点的集聚情况进行分析，将收集好的民宿点输入ArcGIS10.2进行平滑处理，最后得到一个直观的民宿密度分布图，该方法表达式为：

(2)

其中λ(s)表示在s点民宿处的核密度估计；r是带宽，也就是该函数的搜索半径；n是输入计算的长株潭民宿样本数；φ是表示点l与s间距离d1s的权重。

3.缓冲区分析

缓冲区分析，就是根据自定义的带宽值建立设定宽度范围内的缓冲区多边形图层，可以和已有目标图层叠加，从而可进行分析并获取所需结果。它有点要素、线要素和面要素的缓冲区分析，本文选取点要素以及线要素的缓冲区分析，来分析民宿布局与其它要素的关联程度。设定要素S0的缓冲区公式如下：

B0={p:d(p,S0)R}

(3)

其中R是带宽，即搜索半径，可以理解为S0的半径R的缓冲区是全部距S0的距离d小于等于R的点的集合。

三、长株潭城市群民宿空间布局特征

(一)民宿总体呈集聚布局

使用最邻近指数分析判断长株潭城市群民宿的空间分布类型，一般存在集聚、离散、均衡分布三种类型。将长株潭城市群民宿坐标数据导入ArcGIS10.2，结果显示显著性水平为0.00，通过置信度为99%的检验水平，z值得分为-59.81，R=0.16<1，当R值小于1时，可以判断长株潭民宿的空间结构呈空间集聚状态。三地民宿分布均有抱团式集聚的特征，且以长沙市最为明显，集聚区主要集中在三市辖区交界的“三角”区域。

所调查的民宿中，长沙市民宿的数量占总体的72%，遥遥领先于其它两个市；株洲市民宿数量占所有民宿的18%；湘潭市民宿的数量占所有民宿的10%。长株潭民宿分布呈“北多南少”的特征。

观察图1三地总体来看长株潭三地民宿分布不平衡，呈现出“一大两小”的情况，各市内部形成少数几块集聚区。一大核心民宿集聚区是以长沙中心城区即雨花区和芙蓉区相交地带为中心向四周扩散；一小核心是以株洲市的芦淞区与荷塘区交界为中心；另一小核心是以湘潭市的岳塘区为中心，且向雨湖区渗透，在韶山著名景区也形成小集聚。三市其它区域也有少量民宿分散分布，呈现出少数聚集的情况。

图1 长株潭城市群民宿分布示意图

(二)民宿集聚密度分析

“北多南少”“分散组团”是长株潭城市群民宿总体分布特征。组团布局形成几个高值区——以长沙中心城区为中心的圈层结构区域、以株洲中心城区的环状区域以及湘潭韶山市的景点区域。进一步观察发现密度高值区主要分布在三市中心城区：长沙市的雨花区、芙蓉区、岳麓区、天心区；株洲市的荷塘区、芦淞区；湘潭市的雨湖区、岳塘区。集聚区主要有长沙的万达购物广场—坡子街商业中心—黄兴购物广场—五一广场一带、岳麓区大学城区域；株洲湘江西湖南工业大学—华晨国际商业广场；湘潭岳塘区步步高生活广场、湘潭大学校区周边、建鑫城购物广场。旅游景点区域有零散民宿分布，但没有形成大型的民宿集聚区，只有发展时间长，基础设施相对完善的韶山市景区形成了一大集群，其余景区民宿分布在边缘地带。目前民宿的布局倚重快捷的交通，一大特点就是在地铁附近布局多，在普通交通干线附近布局少，也就造成了中心城区过度集聚的情况。

民宿总体向北部长沙市靠拢，民宿分布密度低值区空间上都与长沙有较大纵向跨度，各市郊区以及所属县市民宿布局稀少。民宿分布很大程度受长沙市辐射作用影响，向南延伸的湘潭市的湘乡市、湘潭县；长沙向西南的宁乡县及东北方向的浏阳市；株洲市向南延伸的株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县区域形成低值区。剖其成因：首先，长株潭民宿仍处于成长阶段，分布尚不均匀，多出现了盲目扎堆聚集；其次，长沙作为新一线城市，经济、文化娱乐等实力居于首位，对周边带动效果明显；再次，高密度区域属于城市基础设施建设成熟区域，设施条件及市场条件满足民宿长期发展的需要。综上，由于各个区域的分布不平衡形成了总体“北多南少”、内部“分散组团”的格局，株洲市和湘潭市还存在极大潜在的民宿布局空间。

图2 长株潭城市群民宿核密度分析

四、长株潭城市群民宿布局影响因素分析

(一)影响因素选择

民宿的快速发展带来了民宿数量在各地分布不均衡现象的出现。学者们从研究民宿的经营管理策略，开始逐步探索影响民宿布局的影响因素。龙飞等[18]研究长三角地区民宿布局，认为影响民宿分布的主要因素有单位面积旅游收入、A级景区数量、人口密度、地区国内生产总值[16];刘大均研究成都市民宿布局，发现商业发展水平是民宿发展与空间布局的关键因素，交通可达性是重要影响因素[17];在龙飞等的研究中，探讨了地区经济环境、人口条件、消费能力、交通条件以及旅游市场条件对民宿集聚特征的影响，发现民宿主要分布在经济较发达的城市周边、旅游资源丰富地区的周边以及交通主干道附近[18]。综上，学者们对民宿布局影响因素的发现主要集中在经济、资源、交通以及人口四类因素上。

借鉴专家学者对民宿布局的探讨，本研究主要从四个方面研究民宿布局的影响因素，选取地区生产总值和社会消费品零售总额作为影响经济因素的指标，经济因素的选择从经济实力基础和消费需求两个方面来衡量，而社会消费品零售总额是反映地区消费需求最直接的因素[19]，是经济增长的重要部分之一；等级公路长度和民用车辆拥有量两个指标作为交通因素的影响因素，交通通达度是影响游客出游的重要因素[20]，特别是自驾游的火爆，使得汽车拥有量在出游中尤为重要；人口因素上选取了常住人口数量和普通高等学校在校学生数作为主要指标；A级旅游景区、接待旅游总人数二个指标作为旅游因素的影响指标。

表1 影响因素指标

在对以上数据进行标准化处理后进行正态检验和相关分析，相关分析结果显示8个指标显著性水平小于0.05，都存在相关关系，除开等级公路长度的r值为0.636，其余均大于0.8即存在极强的相关性。将民宿数量作为因变量，各个具体指标作为自变量进行回归分析，以确定其关联程度。经SPSS分析得到地区生产总值的偏回归系数为0.131，社会消费品零售总额的偏回归系数为0.412，交通里程偏回归系数为0.03，年末常住人口数偏回归系数为2.351，A级旅游景区的回归系数为1.565，所以以上指标对长株潭民宿数量有显著影响。

因此可以从相关指标中得到长株潭城市群民宿数量的增长与地区经济实力、交通通达程度、人口量以及旅游资源存在较大联系。

(二)经济实力分析

集聚是民宿发展的必然趋势，而经济基础是影响民宿集聚的重要因素，经济发达地区民宿的集聚效果更明显[16]。选取社会消费品零售总额、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、旅游业总收入、常住人口数量5个指标作为衡量长株潭城市群经济水平的因素，并将其视为自变量，民宿数量作为因变量。

表2 相关分析

民宿数量与五个经济指标进行相关性分析，Pearson相关分析进行的是积差相关分析，主要观察样本相关系数一般为r即Pearson相关性，若r的绝对值小于0.3，则线性关系弱；当r的绝对值大于0.8时，表示线性关系强。

据表1可知，长株潭城市群的民宿数量与五个经济指标存在显著相关关系。按照相关性排序从大到小依次为“常住人口数量”“城镇居民人均可支配收入”“社会消费品零售总额”“地区生产总值”“旅游业总收入”。由于五个指标的R值均大于0.8的标准值，因此可以判断“民宿数量”与“常住人口数量”“城镇居民人均可支配收入”“社会消费品零售总额”“地区生产总值”“旅游业总收入”存在极强相关。除开这几个指标外，消费能力也是影响民宿数量的一大要素，在岳麓区的大学城附近存在不少年轻消费群体，由于较高的消费能力也涌现了大量民宿，另外株洲的湖南工业大学、湘潭的湘潭大学周边也有民宿涌现。

(三)旅游资源分析

民宿的布局要以当地自然环境为依托，形成一定区域空间的消费市场，即存在旅游吸引物。对民宿合理选址而言旅游资源的丰富程度是重要的加分项[18]。湖南作为著名的红色旅游区，长株潭城市群旅游资源更是大小各有，是周边居民休假的首选。因此本文将长株潭三地的旅游点图层与民宿点图层进行缓冲区分析，分析其影响程度。

图3 旅游景点与民宿布局缓冲区分析

由于长株潭城市群覆盖面积2万多平方公里，本文以20km为缓冲范围，得出旅游景点与民宿布局的缓冲区分析图。如图4可知景点缓冲区范围内覆盖1352个民宿点，占所有民宿样本的98%，这说明长株潭三地的民宿布局多以当地景区为依托。其中长沙中心城区出现强烈集聚，主要是由于长沙是著名的文化娱乐城市，中心城区更是主要的购物商业中心，游客吸引力大，充分证明旅游资源与民宿集聚分布存在极大关联。

(四)交通条件分析

交通路网形态影响城市酒店布局，使得住宿业在城市内部呈现不同走势，也可能制约住宿业的选址定位[21]。一般来说，交通通达性越好，游客出行意愿更强烈。长株潭城市群成立至今，交通网络在不断完善：2006年提出新“五同”实现与周边省辖市交通同网；2010年6月，策划已久的长株潭城市群城际铁路长株潭线开工建设。三市之间城市规模进一步扩大，长沙与株洲、湘潭仅相距20公里，湘潭和株洲距离紧紧相邻，仅距离10公里，车程时间大大缩短。

图4 主要交通线与民宿点缓冲区分析

如图4所示，民宿点大部分围绕主要交通干线分布。长沙、株洲中心城区交通发达，已形成地铁网络，地铁网络区民宿集聚成团簇状，集聚效果比较其它地区更明显。其它小集聚区分布在高速、省道边缘。长株潭城市群交通网络分布较密集，但相对来说，民宿点的分布与交通未形成极大关联性，交通还没有充分发挥其对民宿的支撑作用。究其原因，目前长株潭城市群民宿还处于发展初期的无序阶段，吸引民宿选址的要素主要是人流与经济，民宿业主希望在较短时间内发挥效益。这就造成了存在发展潜力的交通地带民宿稀少，故而亟待进一步合理布局，发挥与交通的联动效应。

(五)市场因素分析

市场因素也即客流，民宿的生存发展离不开人流量，客流量密集的地方民宿分布紧凑。

本文将长株潭城市群的大型购物广场POI图层、大学区域图层与民宿POI图层叠加分析客流量的影响。大型购物广场、大学区域目前都是客流大的地点，购物广场可供游客娱乐、消费逛街、用餐等，吸引大批游客；学校存在一批年轻的消费群体，他们多追求文艺清新，民宿的良好入住体验吸引了他们。

从图5可知，部分大型购物广场、学校区域民宿点成团分布。长沙、株洲和湘潭中心城区集聚更为显著，覆盖了70%左右的民宿点。长沙的万达购物广场—坡子街商业中心—黄兴购物广场—五一广场一带、岳麓区大学城区域；株洲湘江西湖南工业大学—华晨国际商业广场；湘潭岳塘区步步高生活广场、湘潭大学校区周边、建鑫城购物广场，由于商业购物中心、大学城密集形成一定民宿团。

图5 市场因素分析图

五、结论与建议

(一)结论

本文主要目标在于研究长株潭城市群的民宿空间分布格局以及影响民宿布局的因素。通过携程网站民宿板块采集三地民宿地址信息，再通过高德地图坐标拾取系统获取具体的兴趣点。采用定量与定性的方法，运用ArcGIS软件、SPSS软件共同分析数据特点，得到的分析结论如下：

利用ArcGIS软件最邻近指数分析和核密度分析，最后得到了长株潭城市群民宿的整体空间布局情况。长株潭城市群民宿分布呈现集聚布局特点，长株潭城市群民宿总体表现出“北多南少”“分散组团”的分布特征，呈“三角形”成团分布。进一步观察发现集聚区主要分布在三市中心城区，各市郊区以及所属县民宿布局稀少。高值区主要是以长沙中心城区为中心的圈层结构区域、以株洲中心城区的环状区域以及湘潭韶山市的景点区域。对比来看长沙市的民宿更为集中，大部分分布在长沙市的中心，边缘地带零散分布；株洲市主要集聚区只有交界处，中间部分区域基本无民宿分布；湘潭市除开交界处外，其它区无明显集聚区。

利用SPSS相关性分析了经济实力与民宿数量存在极强的相关性，并借助ArcGIS与矢量地图数据等资料研究发现长株潭民宿仍处于初期发展阶段，受当地经济、旅游资源、交通条件、市场状况影响大，民宿的地区依赖性强，经营与周边经济、交通、人口等都密切相关。

总体来看，目前长株潭城市群民宿的发展还是与当地经济水平分不开。民宿的集聚区也是分布在消费水平高的区域如长沙的五一商圈；旅游景点周边也存在不少民宿，经过线上调研发现大多都是等级较低、经营不规范的民宿，这说明旅游景点地区的住宿水平还没得到完全开发；另一个集中区就是大学城附近，存在不少的年轻消费群体。长沙市民宿发展水平明显高于株洲市和湘潭市，株洲市和湘潭市明显受到了长沙市的辐射带动作用，民宿主要分布在两地分别与长沙市的边缘地带。

(二)建议

长株潭城市群的民宿发展已经形成了一定的规模，虽然在数量上近几年存在大幅增长，但存在全局缺乏早期规划、发展不规范、民宿界定不清等问题，因此依据研究结果提出几点建议。

首先作为政府一方要积极推动长株潭城市群民宿的均衡布局发展。研究发现民宿密度出现了几个极值区，拉大了差距，因此政府可以考虑采取以下措施：

第一，开发旅游景点区域，以点带面。研究发现长株潭城市群大小景点数量多、分布较民宿广泛，但只有少数景点形成了民宿集聚区。这说明还未充分意识到民宿发展的自然环境条件，环境的吸引力还没得到开发。各地区政府需要打响地区旅游景点的知名度、完善当地基础设施，引导各地区旅游景点的合理开发，吸引民宿业主的资金注入，让旅游景点与民宿相辅相成。还可以利用民宿形成旅游吸引物，打造一批体现环境美学、个性化的民宿。

第二，以各地不同特色为基础，积极缩小地区经济差距。三市自提出城市群战略以来，区域经济总体得到提高，但内部差距仍然很大，长沙的辐射作用尚未影响到两市较远区域，体现在市与市之间、区与区之间。政府以经济为依托，完善地方基础设施，找准地方定位开发潜力地区，比如株洲的南部、湘潭的西南部以及长沙的东西两侧，为民宿发展打牢根基。株洲作为湖南的重要工业中心，可以打造结合工业特色的精品民宿；湘潭市有众多红色旅游区，可以打造体现追忆红色旅游的民宿。

第三，落实民宿利好政策，调整民宿结构。近年来，中央相继出台一系列推进民宿发展政策，各省市也积极响应中央号召纷纷发展乡村旅游，推进民宿繁荣。根据最新民宿行业动态，做好民宿整合，各类民宿良莠不齐，政府要严厉出击，让不符合标准的民宿降级处理。今后应分区打造不同特色的民宿品牌，将低端民宿向主题文化民宿转变。同时削减一部分简易公寓类“虚假民宿”，扩充中端型品牌连锁民宿，重点培养一批文艺精选民宿，加快株洲、湘潭民宿档次的提升。

其次相关民宿协会也要扮演好自己的角色，为民宿发展出一份力：

第一，协会要做好规范者的角色。本次研究发现部分民宿室内条件完全达不到国家民宿标准，青年旅馆、酒店式公寓也以民宿为名出租，混乱了民宿市场。协会应严格按照国家出台的民宿指导标准规范民宿市场，加强与政府的合作。

第二，协会要做好行业引导者的角色。协会更是住宿行业的领路人，协会可以做好指导、引导工作，在行业内举办民宿标准专题论坛大会，针对目前民宿业的问题、未来发展方向做出解决方案和展望。针对长株潭城市群特点，可以引导以发展乡村民宿为主，辅以康养民宿，呈现出多点开花的特征，可以让民宿成为旅游的目的地。

最后各个民宿业主是重要的市场主体，决定了发展的方向，所以民宿业主应采取如下措施：

第一，关注市场动态不盲目跟风，做好科学布点。民宿业主应时常关注民宿最新信息，客观分析民宿未来发展走向。通过研究发现长株潭目前民宿在地铁站口、商业中心布局过于集聚，可以考虑在逐渐完善的城市群交通干线附近布局；考虑各市区重点扶持建设区域，比如湘潭昭山这类开发区域，在开发前期无论是政策支持力度，还是当地自然条件与交通条件都与民宿发展条件存在契合。在市中心民宿种类繁杂，看不到新意的情况下，长沙区域的民宿应尽量在周边郊区、著名景点寻求发展。

第二，经营民宿品质，打造精品民宿。目前长株潭地区民宿种类繁杂，低端民宿居多，能有自己品牌形象的民宿较少，地方文化尚未与民宿融合。可以运用最新提出的文旅融合思路构建旅游美学，将乡味、乡俗、乡景等原生地域特色融入民宿经营，打造文化主题民宿，多注重民宿品质的提高。考虑到长株潭城市群中心城区的民宿数量已趋于饱和，跟随城市化进程，今后民宿应向周边寻求更大发展空间。

本文做了较浅层次的研究，研究还存在诸多不足的地方：第一，数据的收集采取线上的形式，可能存在覆盖不全面的情况，可能影响数据效果，今后可尝试选取多家线上平台进行比对；第二，在影响因素的选择和数据的筛选上也存在主观因素的影响，日后可以继续探讨其它因素对布局影响。