龙山66文创园三旧改造后评价分析

郑芳庆

(福建厦门经贸集团有限公司，福建 厦门 361000)

三旧改造即为旧城镇、旧村庄、旧厂房的改造[1]，目前广州、汕头、佛山及其珠海等城市先后颁布三旧改造的相关意见，三旧改造评估实际上属于一种具有较强政策性的特殊土地使用权价格评估，基于此全面推广旧城镇、旧村庄、旧厂房的改造，利于改善城市面貌[2]。

1 项目概况

龙山66文创园地处思明区龙山南路101-121号和龙山中路8号，总宗地面积15241m2，现有建筑面积24709m2，通过“三旧”改造后，总建筑面积41388m2。该项目转型升级改造主要分土建工程和安装工程，其中土建工程包括：土(石)方工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面及防水工程、防腐、隔热、保温工程、楼地面(装饰)工程、墙、柱面装饰与隔断、幕墙工程、天棚工程、门窗工程、油漆涂料工程、拆除工程、桩基工程等。安装工程主要包括：强、弱电工程、消防报警工程、给排水(雨水)工程、通风、排烟工程、消防喷淋工程等。该项目改造完成后，租金单价从12元提高至50-110元不等。

龙山66文创园一期第一阶段2017年3月竣工验收交付使用，龙山66文创园一期第二阶段2018年4月竣工验收交付使用。2018年-2019年租金收入如表1。

表1 租金收入

2 项目前期决策及准备阶段的总结及其项目效果和效益评价

2.1 项目前期决策及准备阶段的总结

按照集团对“三重一大”项目管理的要求，履行了“龙山66文创园”改造项目的各项报批手续。

(1)2013年11月15日，厦门市文化改革发展工作领导小组办公室关于同意厦门龙山66文创园项目立项的复函。

(2)2014年5月20日，以“关于厦门龙山66文创园项目第一期投资事宜的请示”上报福建省汽车工业集团有限公司(福厦经贸文[2014]16号)。

(3)2015年2月26日，厦门市规划委员会直属规划分局关于厦门龙山66文创园的函。

(4)2015年10月23日，第六届董事会第三次会议研究同意龙山66文创园一期改造费用为4000万元。

从现有留存的资料分析，2009年12月，为了支持省里汽车产业发展，省政府、省国资委决定将厦门经贸省属70%的股份托管给福建省汽车工业集团有限公司(以下简称福汽集团)，托管后主要完成土地变现款九亿元用于福汽集团的资本金，厦门经贸的土地和房产减少2/3。2014年7月，省政府、省国资委决定取消福汽集团对厦门经贸的托管，重新回归省国资委直接履行出资人的企业，并明确厦门经贸的主业为文化创意、电子商务和物业综合开发等，同时出台了《关于支持厦门经贸集团发展的若干意见》，按照委里的工作要求，厦门经贸通过转型升级的战略部署和执行混合所有制改革的体制机制创新，在对现有的土地和旧厂房进行升级改造为文化创意产业园的同时，引进混改的运营公司以达到文化产业的转型。

龙山66文创园改造项目于2017年11月“66婚博园”开园后正式投产运营，由资产营运部负责整个园区租赁业务的日常事宜。龙山中路总部大楼除厦门经贸自身办公楼4楼占用近2000m2面积外，剩余面积均按照市场价格公开招租开展租赁业务。房屋租赁合同合规有效，合同审批过程严格规范。

2.2 项目效果和效益评价

项目运营期间，投资收益率不断提升，66婚博园从2017年11月18日开园后，入住的企业越来越多，整个龙山66文创园出租率达到90%以上。特别是66公寓楼经省产权交易中心挂牌交易，租金溢价107%， 2019年投资收益率达20.50%。

2.3 项目经营管理评价

在每年的工作总结报告中，就项目当年的运营情况做了分析总结以及对第二年的工作做了计划安排，并及时向集团做了汇报工作。项目运营过程中遵守厦门经贸制定的租赁和车位管理制度等相关的规章制度。

3 龙山66文创园三旧改造存在的问题

3.1 项目建设期委托设计工作方面存在的问题

按照厦门市建设管理局内部核准意见，“龙山66文创园”的设计直接委托厦门中建东北设计院有限公司(以下简称东北院)张道正设计师作为主创设计。由于该项目属“三旧改造”项目，改造完成后东北院在所有分部工程及竣工验收报告书上，均同意验收并盖章，但施工图的图章及图鉴却以厦门经贸无法提供建设主管部门批复文件等理由拒不按合同履行义务，提供的施工设计图纸均无图章和图鉴，造成内业资料不全直接影响该项目的结算审核工作。

3.2 项目建设前期房屋安全检测鉴定存在的问题

该项目的房产建筑物1998年竣工，已投入运行约18年，并没有超出原设计使用寿命50年的期限。并且此次三旧改造只是把建筑外观进行重新装饰，没有改动原来的工程结构及承重墙，如按照现行规范要求设计，在结构加固上的投入需增加1200万元，公共建筑节能还需再投入240万元，不但投入成本大且耗费时间长，并因无法正式申报相关基建手也有可能因拿不到建筑施工许可证而演变成烂尾楼。因此，在项目改造前期暂没有考虑房屋安全检测鉴定，2020年5月，根据中共厦门市思明区委办公室文件印发《思明区安全隐患大排查大整治工作方案》的通知精神(厦思委办[2020]5号)，以及龙山社区、华福社区《房屋安全隐患告知书》，厦门经贸已委托有检测资质的第三方对该项目进行房屋安全检测鉴定。

4 龙山66文创园三旧改造存在问题的对策

通过以上分析，我们提出以下若干建议。

由于该项目属于“三旧改造”项目，从2016年开始，厦门市就停止对旧厂房的文创立项批复，原先的领导小组办公室也取消了。虽然厦门市规划局、国土房产局2014年5月制定的《厦门市工业仓储建筑使用功能临时变更审批管理办法》《厦门市工业仓储建筑使用功能临时变更土地年租金征收管理暂行规定》(厦府办[2014]69号)、以及《厦门市推进工业(仓储)国有建设用地改造试行方案》(厦府办[2014]78号)等出台相关条例精神，但各行政相关部门没有出台具体的实施细则，造成该项目在报审过程中无法在行政窗口递交报审资料，无法办理相关基建手续，因此其改造施工过程中处于无证施工状态。

因专业人才的欠缺，该项目在改造过程中出现因部分内业资料不齐全而间接影响了结算审核工作。在今后的项目改造中应避免出现这种情况，要高度重视项目的前期工作，专业人才队伍的培养，应投入足够的时间、人力、财力，在认真调查研究的基础上开展投资情况研究、可行性研究报告及编制与论证，以保证项目决策阶段的科学性、严谨性，进一步提高项目投资的成功率。应组织有关人员组成专业项目组，以进一步优化建设方案，合理降低工程造价。

5 结 语

应加强对从项目决策阶段、建设期和运营期的相关技术档案资料的收集、归档与保存的管理工作，为项目建设与运营阶段的监管与评价提供详细的依据。上级主管部门应更加重视相关重点建设项目的后评价工作，并适时进行阶段性的总结、研究，分析项目在各阶段工作存在的问题与不足，提出整改意见。