房地产行业资金链资金来源与存在风险

宁波大学教师教育学院

一、房地产行业资金链

资金链是指维持企业基本运转与生产运营的资金循环。具体表现为一个由现金到资产再到现金（增值）的封闭循环，这一循环是企业经营的整个过程。在房地产行业，资金链指的是从房地产企业早期项目融资开始，经由项目动工直至完成，最后再到项目销售获得回款，然后支付外部融资成本的一个资金反复流转的过程。可见，房地产行业资金链的状态与现金流转的通畅程度有着极为密切的关系。

二、我国房地产行业资金链基本状况

资金链的基本状况，主要受到资金的筹集、运用的影响。现阶段，受新冠疫情等国内外多种因素影响，国内经济增长速度较于往年同时期有所放缓，市场观望态度较为强烈，贷款类融资方式在我国房地产行业资金筹集的总量比重呈总体下降的局面。

众所周知，房地产业的投资总量大，资金运转周期长，大规模的投资导致房地产企业在开发过程中不能完全依赖企业的自有资金运作，大规模的融资不可避免，但由此所造成的负债率增加的问题也是不能忽视的，高负债率导致了高风险率，但同时企业也通过负债降低了投资资金成本，从而提高自身本金收益，达到了高收益率。另外，在资金的使用过程中，经常出现企业因资金流转周期较长和伴随长时间工期而来的诸多不确定因素而引发的成本超出预算，资金浪费问题也是房地产企业在资金运转方面经常出现的状况。

三、国外相关研究

资金链这一概念最早的提出者是美国麦肯锡咨询公司[1]，Michael Porter于1985年在其著作《竞争优势》中提出了明确的资金链概念“任何一个企业都是在创造、加工、售卖、发放和辅助其产品的过程中进行活动的集合体。所有的这些活动可以用一个资金链来表示说明。”[2]

Richard Impefiale（2002）认为国外各种金融工具的创新使房地产融资渠道不断拓展。这些金融工具包括房地产信托、投资基金、指数化证券等。例如美国房地产市场中银行贷款只占资金来源总量的15%，而信托基金的比例则占到了30%。[3]

Hancock Wilcox（2002）通过研究各国房地产金融机制得出结论：第一，发达国家一般都具有完善的房地产金融市场、有效的管理体制和相关法律法规，加上健全的房地产金融机构和多元化的融资渠道，从而形成了一套比较完整、科学、有效的房地产金融机制。第二，目前世界上各个国家有两类为房地产提供资金来源的机构，一种是银行型的金融机构，如各种商业银行、储蓄银行；另一种是非银行型的金融机构，主要通过信托、基金、社会募集资金等方式为房地产提供资金来源[4]。

罗伯特·谢曼（2004）将各类房地产市场的资金来源进行整合分析，将其划分为四类：一是以新加坡为代表的基金托底型资金来源市场，二是以德国为代表的储蓄保障型资金来源市场，三是以日本为代表的综合型资金来源市场，四是以美国为代表的完备型资金来源市场[5]。

四、国内关于房地产资金链的研究现状

首先，相较于其他国家经济支柱型产业经历的长时间、多阶段的发展，国内房地产行业从改革开放初期的新兴行业到近几年成为国家经济的重要支柱产业，仅仅用了四十多年的时间，发展的速度极为迅速；另外，我国的社会主义市场经济起步较晚，经验较少，相关政策、法律制度、社会保障等方面还有不足之处，相关危机处理有待进一步的提高。

2009年，翟丹论证了2008年金融危机与我国房地产业发展的关系：一，金融危机引发的失业与降薪降低了居民的住房消费能力；二，金融危机引起相关金融机构压制房地产业融资；三，政府针对金融危机而采取的一系列宏观调控手段对房地产行业产生了政策影响；四，部分外资企业受金融危机影响撤离中国市场，给国内楼市带来了消极影响[6]。

2010年，罗薇指出，造成我国房地产企业资金链危机的原因在于以下几个方面：一，针对资金链缺乏行之有效的管理方式，这是国内部分房地产企业的通病；二，行业法规不健全，资本市场不完善；三，国内外局势变化影响经济走势，造成房地产市场动荡；四，企业融资过于依赖政府政策调控，缺乏多样性的融资手段；五，自有资金储备不足，尚未建立多元化的资金来源渠道；六，内部管理能力以及管控机制有待提高与完善，企业需要建立更加科学的项目成本控制体系；七，企业内部权力制衡机制失调[7]。

2012年，邢玉佳采用Z值积分模型进行实验研究，分析了当前房地产企业的资金链状况。文章认为，房地产开发企业的主要融资手段，在今后相当长的一段时间内仍将以银行贷款为主，并对房地产业提出了如下建议：一，有效利用风险预警模型；二，积极开拓多元融资渠道[8]。

2018年，杨沛烨以雅居乐地产和凯德商用地产为例，通过对比分析，为保证我国房地产企业资金链安全提出了如下建议：一，发展多元化融资，建立科学合理的资本结构；二，科学合理的安排投资组合；三，加强应收账款的管理；四，做好全面的预算管理和监督；五，加强企业内部控制[9]。

五、我国房地产业发展展望

首先，随着我国房地产业的不断成长，其经营模式将发生转变。逐渐规模化将是现阶段房地产业的主要发展趋势，今后，我国房地产业将通过整合业务资源，兼并小企业，逐步实现规模经营，进一步增强自身应对外部竞争和系统风险的能力。

其次，房地产行业的产品创造力以及科技创新力也会逐渐增加。房地产企业在原有产品基础上，能够对消费者市场进行细分，充分挖掘消费者的潜在需求，开发产品多元化，满足不同的消费需求。同时在绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加将会加大开发力度，进一步重视向二三线城市市场的转移，积极与政府合作参与城市建设和开发将会是房地产企业的主要发展方式。

第三，房地产行业将会进一步完善自身的产品营销能力。做好产品营销，注重广告的信息作用，提高宣传的详细性、准确性和吸引力，与顾客建立融洽关系，避免不必要的纠纷是行业发展壮大的必然要求。筹资渠道创新是今后企业发展的必然结果，房地产业将会寻求多元化的融资途径，投资信托作为一种重要的融资方式会受到行业的进一步重视。企业实现盈利的主要方式不再单纯依靠土地增值。总的来说，转变粗放管理思想，注重开发和创新，注重企业文化培养、人才的培养，不断提高自身管理水平，将会是未来房地产业发展的必然趋势。

六、总结

当前，新冠疫情仍在肆虐，全球经济发展处于低潮期，面对新形势新变化，结合国内外针对房地产资金链开展的相关研究，为保证我国房地产业资金链资金来源稳定，抑制潜在风险，应重点从以下三面入手：在国家层面，应出台相关政策与行业法规，拓宽房地产业融资渠道，保证其资金运转通畅；在政府层面，应完善立法，坚持合理调控，推动房地产业积极融入资本市场，推动房地产基金的建立；在房地产行业从业者层面，应强化风险意识 加强对资金链的管理，拓宽融资渠道、加强内部管理的对策。企业的持续运转离不开稳定的资金链支持，危机四伏的资金链运转环境会严重制约企业的正常发展，甚至给企业带来巨大损失。因此，相关领域、各个环节应通力合作携手共进，改善国内房地产市场整体氛围，释放市场需求，以此推动整个行业乃至国内经济的回暖复苏。