城市综合开发的投融资模式及开发思路探究

林枫洁 中交海西投资有限公司

城市综合开发是将商业、办公、居住、酒店、休闲娱乐、交通等各种城市功能有机结合的一种开发方式。为了实现综合开发，需要筹措大量的资金，并提前构建出相应的开发思路，保证综合开发的顺利推进，因此，应对城市综合开发的投融资模式、开发思路等加以深入分析，以总结出有效地开发方案，增强综合开发落实效果。

一、城市综合开发的背景

现阶段，我国已经出台了《城市规划条例》等规范性文件，在《条例》中，清楚地要求了，应当依照城市规划，开展综合开发、统一建设，因此，城市综合开发具备了条例、规范层面的基础和背景。整体来看，城市化作为我国建设的主要方针，起到了改善居民生活质量的作用。在此背景下，政府开始逐步推进基础设施、生活服务设施等，以提高城市化建设质量。城市综合体往往是一座城市的标志性建筑，具有超大的空间尺度，其显著的综合效应带来了巨大的社会效应，使得自身也拥有巨大的潜力，在城市发展进程中起到了重要的作用。

二、城市综合开发的投融资模式

（一）PPP模式

“PPP模式”即政府和社会资本合作模式，通常应用在公共基础设施建设项目的投资融资活动中。在该模式下，政府采用公开招投标方式甄选社会资本方，再由中标资本方与政府或政府授权的主体合资成立项目公司，由该项目公司作为投资主体，负责项目的规划、策划、投资、建设、运营、移交等工作。在PPP模式下，一般通过“使用者付费”及政府“可行性缺口补助”来获取合理的投资回报。社会资本方通过城市发展策划和规划、土地整理、基础设施建设以及产业投资等一系列资源整合工作，可以大幅提升城市的资源价值，目前，该模式在城市综合开发上体现出良好应用效果，政府开始快速、密集地出台相关政策，完善了该模式的应用体系，使各项PPP投融资流程更加标准、规范，优化了该模式的应用水平，有助于城市综合开发工作的加快推进。

（二）投资人+EPC模式

“投资人+EPC模式”是一种投资、建设、运营一体化的模式。政府一般采用公开招投标方式，甄选投资人，由投资人负责项目整体的策划规划、协助土地征拆及整理等前期的相关工作；进行项目区域内土地的一级开发整理项目及配套设施、的投资、建设、项目管理、移交等服务。在投资人+EPC模式下，由于政府不出资（或出资少），所以对投资人的出资能力、融资能力等有极大的要求，因此这类模式的中标人大部分为央企等，在该模式下，项目收益要通过自身的建设运营来获取回报，该模式充分利用了社会资本，在不增加政府债务的前提下解决项目建设的资金来源，实现政府和社会资本共赢。

（三）ABO模式

“ABO模式”，一般理解为，政府以特许经营的形式，授权某社会资本方企业履行业主职责，授权对象一般是本地具有较强资源整合能力的政府平台公司或者其他国企、央企等，它区别于通过竞争性程序来选定社会合作方的模式。社会资本方负责包括投融资、建设、运营等工作，待协议期满后，将项目交付给政府，同时，政府再给予其约定的财政资金支持的投融资模式。在该模式下，项目的收益来源“使用者付费”和“政府付费”相结合。ABO模式能够起到调控市场的作用，能够平衡“公”主体追求公益性，“私”主体追求利益性的矛盾。

三、城市综合开发的开发思路

（一）商业策划与规划结合

商业策划是指，运用创造性的思维，将娱乐、办公、餐饮等生活服务产业进行科学的组合与搭配，使土地价值、项目收益达到最大化的策划方式，而商业规划是指围绕项目发展目标，以长远的视角，对空间平面的整体部署开展的设计工作。在城市综合开发中，应将策划作为规划的方向，以实现最优的规划效果，同时，还要将规划的硬性指标，作为策划的限制条件，确保策划的合理性与可行性，由此可以看出，商业规划与策划必须相互结合，才能使城市综合开发工作更好地推进。

（二）规划与设计结合

在城市综合开发中，规划是秉承全局意识，基于对城市空间的分析设计，平衡各空间区域之间的关系，而设计是以局部的视角，所开展的建筑层数、外观等方面设计。为了保证城市综合开发工作的有序进行，根据城市建设相关的规范性文件内容，单体建筑的设计必须服从于整体规划，以达到整体建设的最优结果，同时，设计是规划的深化和延续，单体设计效果直接影响着规划目标的达成情况，因此，两者必须进行有机结合，相互配合、协调，才能保证城市综合开发达到预期水平。

（三）商业与环境结合

城市综合开发的主要目的是改善居民生活，而商业和环境均为影响居民生活质量的要素，同时，商业作为一种人造事物，其源自人对环境的改造，为了保证两者的协调性，以免商业建设对环境造成过度的破坏，需要注重商业与环境的结合，实现对居民物质、精神生活的综合改善。

（四）自行开发与合作开发结合

为了保证城市综合开发能够如期达到阶段性目标，应有效运用社会分工，来集中、整合开发建设资源，构建出强大的城市综合开发驱动力，提升城市化发展水平。其中，自行开发、合作开发，这两种方式对资源的整合与聚集具有不同的优势，因此，应根据实际情况，将两种方式进行结合应用，充分利用两种方式的优势，使两者形成协同效应，加快推进综合开发建设。

四、城市空间开发模式

通过合理选用各类城市空间开发模式，能够提升城市空间的利用效果，增强城市综合开发效果。

（一）TOD模式

TOD模式是以“公共交通为导向”的开发模式，即以轨道交通站点为中心，以400-800米（约8分钟步行路程）为半径，进行城市高密度开发，集商业、娱乐、酒店、居住等一体化的混合功能区。TOD模式，可以大大改善城市的发展格局，可以通过在城市周边的郊区实施TOD综合开发，形成新的城郊中心，聚集人气，有效缓解市区的人口负荷，构建一个城市多个中心的发展格局。除此之外，还大大提升城市的生活品质和消费能级，TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，通过将轨道交通的客流转化为项目的人流，大大提升了城市的生活品质。通过TOD综合开发，可以打造城市的新地标，实现社会效应及经济效应双丰收的局面。

（二）SOD模式

SOD模式是指，通过社会服务设施建设引导的开发模式，政府通过将行政等自身能够垄断的城市功能，转移到新开发的区域内，引导市政设施、社会设施的形成，并借此增加生熟地价差，为城市空间开发提供有力资金保障的开发方式。就目前来看，所转移的城市功能，通常以政府核心行政功能为主，并通过在新区建设行政中心的方式实现，而这种方式经常能够形成巨大的社会示范效应，使社会资本向新城区建设领域流入，加快推进空间开发进程，促进了城市综合开发水平的发展[1]。

（三）AOD模式

AOD是一种城市综合开发中的一种空间规划-经营整合理念，在AOD模式下，政府会通过提前公开一些地区的规划信息，来激励、引导社会、市场资源的先行投入，使规划建设所需的外在环境、条件迅速成型，为后续的综合开发奠定基础，例如：在城市CBD区的综合开发中，先公开CBD开发规划，此时，为了抓住商机，房地产开发商，就会围绕区域进行相应的商业、住宅开发，使CBD区的配套基础设施快速成型，之后，政府就可以直接进行CBD区域的建设，省去了引导环节，提高了城市综合开发效率[2]。

五、城市综合开发的发展趋势

现阶段，各类政府、企业合作性的投融资、建设模式的应用，为城市综合开发项目赋予了优越的平台型投资项目特征，使其成为投资行业探索的潜力领域，由此，国内各大型投资企业逐渐将城市综合开发项目定位为了重要的战略升级方向，城市综合开发呈现出了不断加快的发展趋势[3]。

六、结论

综上所述，增强投融资、开发思路建设效果，能够提升城市综合开发水平。在城市建设中，借助有效的投融资模式，能够确保城市综合开发的资金到位，为后续开发建设奠定扎实的基础，同时，通过形成一套完整的开发思路，可以促进开发效果顺利达到预期，从而实现城市化建设的持续推进。