在我国推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的展望与思考

胡云 对外经济贸易大学

当前，世界经济形势复杂严峻，受疫情冲击等各种复杂因素的影响，经济复苏尚处于不稳定不平衡的状态。在这样的宏观经济环境下，为进一步盘活存量资产，满足新的投资需求。于2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委员会联合发布《关于推进基础设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施建设领域不动产投资信托基金试点工作正式启动，此次试点以公募基金为基础，融合基础设施资产支持证券设计产品结构，由具备公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司公开发售。发售前证券公司或基金管理公司需依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，并经中国证监会注册。

一、REITs概述

基本概念：所谓REITs，就是将具有持续稳定收益的不动产资产或特许经营权益，转化为流动性较强的、可上市交易的、标准化的、权益型的金融产品，并在证券交易所公开发行，以此募集资金，从而实现盘活存量资产的目的。也就是借助资本市场，把流动性较低的、非证券形态的不动产，直接转换为资本市场上的证券资产。常常用于基础设施建设及房地产投资领域。

基本特征：相对于PPP、ABS等资产盘活的方式，REITs更具有特定的特征，主要包括低门槛、流动性、权益性、收益性、公募性、标准化。一是门槛低，投资REITs的门槛跟基金差不多，市场上广大投资者均有能力买入。二是流动性，REITs多数是封闭型基金，在交易所挂牌，则随时可在市场上出售。三是权益性，基础设施支持证券可以通过收购方式可获取基础设施项目的所有权，同时享有经营权利。四是收益性。对于投资者来说，REITs具有良好的分红表现，分红的比例不低于基金年度可供分配金额的90%。五是公募性，REITs所需资金可以向公众募集，普通投资者均可以购买REITs产品。六是标准化，与其他可上市的标准化金融产品类似，REITs对应的项目公司的股权转换能够转化标准化证券，在资本市场上公开交易。

涉及主体：REITs在发行过程中涉及多个主体。主要有原始权益人、基金管理人、基础设施运营管理机构及公众投资者。功能分别是：原始权益人将资产转让给基础设施资产支持证券获取资金；基金管理人负责公募基础设施REITs的设立、发行、投资、运作。基础设施运营管理机构受托负责基础设施的日常运营管理。公众投资者持有基金份额，获取较为稳健的投资回报。

二、推进REITs的展望

REITs至1960年最先在美国推出以来，已经扩展到在40余个国家或地区，并基本保持了10%以上的年化收益率，比同期标准普尔500指数的总收益率高出1%。截至2019年底，全球公募REITs市场总价值已超过2万亿元，为很多国家降低银行坏账，摆脱经济衰退，恢复经济发展，成功实现经济转型做了一定的贡献。进入2020年以来，突如其来的新冠肺炎疫情对中国经济和社会生产造成了一定的冲击，如能顺利在基础设施建设领域推行REITs将带来诸多益处。

1.在一定程度上刺激经济增长。在经济低迷或经济增长动力不足时推进REITs，能有效盘活资产，激发经济活力，为经济发展提供动力。当前，我国存量资产巨大，地方政府融资能力有限，顺利推行REITs可以进一步强化资本市场服务实体经济能力，畅通资金循环，为新的基础设施投入提供资金要素保障，支持国家重大战略实施。

2.有效防范化解地方债务风险。地方政府在此过程中很大程度上扮演着原始权益人的角色，一方面解决了在进一步完善基础设施配套方面所需要的基金问题，无须再为符合REITs条件的项目举借新的债务，一方面还能拓展收入来源，不仅包含转让基础设施资产获取的转让收益，还能获得REITs基金价格上升带来的持有的基金份额的增值收益，甚至有可能参与营运管理基础设施建设项目，从而获取营运管理收益。为此，开展REITs可以在很大程度上帮助地方政府降低资产负债率，减轻财政负担，有效防范化解债务风险。

3.有助于吸引社会资本参与基建项目。长期以来，在基础设施建设领域，政府主要靠运作PPP模式吸引社会资本参与投资建设，但是，PPP模式自身也存在一些弊端，比如，PPP要求总额限定在公共预算的10%以内，新增限额分配经常体现正向激励原则，财政实力强、举债空间大、债务风险低、债务管理绩效好的地区多安排，反之亦然。导致经济发展好的地方获取的资源越多，发展越来越；而经济落后的地区能争取的资金越少，投资拉动经济增量的力量越弱，基础设施短板的制约力量越强，长期得不到发展。REITs能有效规避这些弊端，借助资本化吸引社会资本参与基础设施建设，决定权在投资者手里，定价的重要依据在于项目的预期收益，能够有效衔接基建项目与资本市场。

4.为普通公众拓展投资渠道。REITs具有公募基金属性，能够以公开方式向社会公众投资者募集资金。为此，公众可以通过认购公募REITs，以较低的门槛参与到基础设施这一大类资产的投资配置中，分享我国城市化进程的红利。

5.丰富我国资产管理市场的产品形势。长期以来，我国资产管理市场上的产品主要包括银行理财产品、信托计划、保险、公募基金和私募基金，REITs产品的上市，促进我国逐步形成更加丰富多样的资管产品体系，将进一步拓宽社会资产的投资渠道，满足居民理财、养老基金、社保资金的投资需求，以更好底提升资管行业的服务实体经济发展的能力。

6.优化我国融资结构。我国的金融体系主要是银行主导型，间接金融占主导地位。虽然不断在鼓励直接融资，但我国实体经济直接融资中占比仅为6%左右，基础设施在内的企业投资依赖银行贷款，企业债务占GDP的比重超过150%，高于全球平均水平。REITs是权益型产品，顺利推行将推动更多金融资源通过资产市场配置，提高直接融资的比重。

三、现阶段推进REITs需要关注的问题

1.发展REITs的可续性问题。REITs经营活动的现金流，绝大部分以分红的形式发放给投资者，导致自身资金需求不足，难以利用自己获取的利润进行再投资，如果项目本身需要实施改扩建等追加投资，将需要从新的融资渠道获取资金，从一定程度上影响了项目的可续性。

2.支持领域的局限性问题。本次试点支持的重点领域主要包含基础设施补短板行业，仓储物流、收费公路、水电热气等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理。对于具体投向进行了比较固化的限制，使得不在范围内的基础设施项目及时满足了REITs的合规条件，在试点阶段也不能采用REITs方式融资。

3.运营风险的防范问题。REITs的经营基础在于持续而稳定的现金流，这在很大程度上取决于项目自身的运营风险（内部风险）和宏观经济环境变化带来的风险（外部风险）。对于内部风险，重点依靠基础设施运营管理机构的风险防控能力，对于外部风险，还需要重点关注和防控法律与合规风险、利率风险、市场风险。

四、工作建议

1.积极储备优质项目。鼓励地方政府建立RETIS项目库，储备项目必须满足发行REITs的合规性要求，并以现金流的稳定性、流动性、收益性为重点。一是在合规性方面，扎实做好项目的可行性分析，按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续。二是在项目产权方面，必须产权清晰，能够合法转让。三是在期望收益方面，必须具有稳定的现金流。具有成熟的经营模式及市场化营运能力，能够产生持续、稳定的收益，预期投资回报良好，并具有持续经营能力，较高的增长潜力。四是同步做好有关支持配套。加快土地收储、征地拆迁工作、顶层规划和城市规划、制定土地开发计划与投融资规划。

2.健全监管机制。政策法规不明朗或变化较大，会严重影响到REIT的资产价值，在试点建设过程中，还需要不断完善和制定公开募集基础设施证券投资基金相关规则，明确基金管理人等涉及主体的资格要求，针对产品注册、份额发售、投资运营等重点环节建立规范的管理制度。督促信托投资公司真实、准确、及时、完整地披露信息，同时在定价指导，资金用途以及防范欺诈等发行方面也需要加强制度建设。

3.培育优质的专业人员。由于REITS在我国起步较晚，涉及的管理机构和人员还缺乏实际的操作经验，同时也在一定程度上存在人才短缺问题。建议整合优质资源，大力培育优质资管团队，多措并举打造一批的规模化、专业化的REITs运营管理机构，在实践中不断探索，在探索中不断提升运营管理能力，为推进REITs提供坚实的人才保障。