商业房地产运营管理模式的创新与应用

李生权 山西万景源房地产开发有限责任公司

近些年来，我国市场经济进一步快速发展，商业房地产业也迎来了新的发展机遇，收获了非常可人的成效，很多商业房地产都一直保持盈利状态。然而因为这个行业发展本身存在着很高的潜在风险性，所以，在快速发展的过程中也不免遇到很多问题，存在一些不足。针对这些问题和不足，整个行业应当积极保持良好稳定地心态，积极采取有效措施加以调整优化，不断创新商业房地产运营管理的模式与方法，从而有效解决现实问题，不断推动商业房地产业实现快速可持续发展。

一、商业房地产运营管理

商业房地产运营，是整个社会商品经济不断发展的产物，市场经济发展的状况水平直接决定了该产业发展的实际情况。在中国，商业房地产业被作为一个独立性的经济部门来看待，因此以该部门开展有关方面的业务经营与管理工作。所谓商业房地产运营，其实是针对房地产的多元方面展开统一系统化的管理，在具体管理过程中涉及的范围也相当广泛，例如，有关设计、调整、控制以及组织等各个方面。该方面的运营主要是基于商业管理这个核心，应用于休闲、娱乐以及餐饮等多个方面[1]。针对商业房地产运营管理的具体特点进行深入分析，可以更好地开发出与商业房地产业相匹配的运营管理模式。

首先，商业房地产业与其他行业有着很大区别，以制造行业对比为例，这两个行业之间有着非常显著性的区别，商业房地产业所面对的目标对象属于无形，它主要是凭借消费者、运营方、投资方以及经营方四者之间的相互沟通以及互动，因为面对的对象存在一定的不确定性，所以具体得出的结果也就有着一定的未知性。其次，商业房地产运营模式必须要建构完整性的系统机制，要在正常运行前期做好全面的准备工作，要做到合理设计、科学计划、高效规划等等。商业房地产运营管理的各个过程都存在密切的管理性，而不是相互分离的，所以各个环节都必须保证准确无误。而且，基于消费者视角分析而言，一旦商业房地产缺乏精细化的管理规划，必然在日后运营管理过程中会遇到各种各样的麻烦以及问题。管理过程中不可能脱离了人来管理，商业房地产运营管理过程中必须要加强人才的科学培养，做好人力资源的合理优化配置，例如，要针对人才的知识基础、技能水平、工作态度以及职业操守等各个方面展开具体的考核评定，这些对于商业房地产运营管理的效率和质量有着至关重要的决定作用。再次，商业房地产行业发展过程中，针对创新以及专业领域的具体管理工作并未落实到位，因此必须要加强运营管理在这些方面的综合能力提升。最后，商业房地产业运营管理很难快速直接的收获结果，需要经历时间和过程，通过多方积累以及考察管理，才可以收获相应的运营结果。

二、中国商业房地产未来发展趋势预测

基于当前的中国房地产业的发展形势来看，该产业正在通过自己特殊的形式实现快速有序地发展。而积极放眼于未来，做好对行业发展趋势的预测，才是最为明智的策略[3]。

（一）空间分布演进

首先，传统模式的商业房地产业在现代城市内部的发展分布主要以“带状商业街”这种形式为主，具体分析其背后的原因，一是因为市政管理人员存在非常根深蒂固的传统商业街概念思想，而是经营者本身在进行商业选址时通常都想要借助各种已经成熟的商业环境、设施等条件，想要通过较小的投入收获更大的回报。然而当前社会经济的不断快速发展，人们的消费体验也开始快速发生转变，大家都期望可以用最少的时间成本收获更加高效便捷的购物体验，显然传统的商业街区已经难以满足现代消费者的实际需求，私家车越来越多，停车难问题无法有效解决，导致人们体验过程中需要花费更多的时间奔波，进而导致购物欲望不断下降。所以，就需要开创“区域状商业中心”的商业房地产分布形式，这才更能够有效满足未来新时代的消费者需求，通过把原本横向排布的商铺，逐步转换为纵向排布，进而一次性快捷高效地满足消费者在购物过程中的各种需求[4]。其次，当前我国城市化进程不断快速发展推进，城市中心区域的人口逐步向城市边缘以及郊外进行扩散转移，这就使得消费需求也开始进一步向外进行转移，同时因为城市中心区域的租金价格高昂，种种压力之下商业区域开始逐步向郊外区域拓展的概率也在进一步提升。

（二）经营模式升级

当前商业房地产业开始逐步迈向成熟发展的阶段，其经营思路也开始逐步实现规模化发展、理性化发展以及高门槛发展。而且，前几年针对房地产投资过热的现实问题，政府相关部门也陆续出台有关调整治理的政策规范，进一步加强对于房地产经营模式的有效管理和控制。对于商业房地产业未来经营的主要模式展开预测，具体体现为：逐渐兴起的“区域状商业中心”的商业房地产分布形式，使得人们开始能够享受到“一站式”便捷高效的消费体验，而可以受到消费者的广泛支持与认可，该种模式的商业购物中心，对于管理的广度以及深度其实并没有较高的要求，同时能够适应当前部分发展商在管理方面的现实需求，这种模式的购物中心所具有的展示功能，也在很大程度上受到各大零售品牌商的喜爱与认可。面对商场中琳琅满目的商品品牌，聚集效益所带来的各种打折活动也在很大程度上吸引更多的消费者的关注。商业地产开发展在设计以及开发房地产的过程中，应当充分把握重点，要集中加强商业房地产未来的专业精细化运营管理方面。因为开发商自身不具备先进的管理理念以及运营管理能力，所以以后的“商业房地产运营管理”也可能会发展为一个新的独立专业。

（三）市场规模增长

商业房地产行业的兴起，本身是房地产业与商业之间的有效融合才形成的新的产物，而现代社会我国房地产业进一步实现规模化发展，并且逐步迈向成熟。基于未来的商业房地产行业发展而言，我们也必须要重视商业房地产业自身的多元化发展，顺应其市场规模不断快速增长趋势，积极融合其他各个行业领域，汲取优秀的实践经验，不断纠正运营管理的方式方法，充分适应并满足广大消费者的实际需求，从而收获消费者的认可与支持。

（四）开发模式变革

开发模式变革具体为开发流程变革，开发结构变革，盈利模式变革等，而传统房地产面对的对象是房子的直接使用人，所以在开发流程设置方面就是要先开发地产，然后落实招商工作，但是商业房地产则有所不同，其开发流程完全相反，是要先进行招商，然后在具体进行地产设计以及地产开发工作，由于商业房地产所面对的对象为商家，与消费者之间存在的是间接关系。当前时代社会经济不断快速发展，现在的时代不是通过量来取胜，因此开发商必须要在保障合理的供应量的同时更注重对于消费者需求的了解和分析，要积极总结消费者的特点，结合各个城市经济发展的实际水平，各个层次人群消费的真实水平，合理落实产品结构的优化、产品定位以及质量控制 等方面。

三、商业房地产统一运营管理模式的构建

（一）商业房地产统一运营管理模式的理论核心

在商业房地产业中主要利益主体分别为开发商、投资商、经营商以及消费者，该四大核心利益主体想要获得各自的利益方式也存在很大差异。开发商想要获得利益主要是以销售商铺或者租赁商铺的途径来实现的，作为投资者以及经营者而言，他们的利润则是要以消费者发生购买行为从而获取利益，而经营则是保障这四大利益主体能够实现共赢的关键所在，因此必须要充分提升消费顾客的服务满意度，加强资金、资源以及市场的统一化管理运营，才可以充分保障投资者、开发商以及经营者三方实现利益共赢。所以，开发商自身必须要先全面分析总结不同利益主体的利益获得关系，秉持利他精神，先保障其他几方的利益，科学整合资源，进行统一化的运营管理。在具体设计创新商业房地产运营管理模式的时候，必须要重视隐性服务要素的把握，突出显性服务要素的和历史合计，加强环境要素以及物品要素的有效设计，特别是要全面分析总结消费者的兴趣喜好、消费特点以及个性化需求，要保障自身服务系统运营的 灵活度[5]。

（二）商业房地产统一运营管理模式的内涵特征

商业房地产项目在完成前期的招商环节以后，到了金融资本运营管理的关键阶段，这个时期才是真正决定该地产项目能不能获得成功的核心阶段。如果前期规划不够合理健全，开业运营后缺乏统一化的卖场运营管理，即便是直接销售清盘，获得了一时的利润，这个项目也依然是一个失败的项目，再这样抱着功利心态运营下的商业房地产项目，一直保持这样的运营管理模式，必然会日渐衰落和萧条。所以，开发商必须要能够充分整合各个生产要素，将其充分用于核心经营管理的目标上，促进资源的合理优化配置，落实商业房地产系统化的运营管理模式，基于整体性以及全局性的战略视角来分析问题、解决问题。招商除了要关注数量以外，还必须要保障招商的质量，针对商铺区域进行具体功能的科学合理规划与设置，要能够实现业态的科学互补，促进消费者流动线路的顺畅无阻，通过统一规划落实的媒体推广活动、市场营销活动等，树立商业房地产企业的良好品牌形象。

（三）商业房地产统一运营管理模式的实现机制

基于市场的视角分析而言，市场本身是在不断发展变化的，市场运行的状态直接关系到商业房地产项目经营的成果，因此商业房地产开发商必须要及时了解市场变化动态，为项目的运营管理调整提供客观准确的依据。基于战略视角分析而言，应当着重分析要为市场提供何种服务，同时如何提供服务，针对质量管理、人员管理以及卖场管理等各个环节进行规划。基于策略视角分析而言，清晰合理的竞争策略，可以为消费者提供更大的实际价值，而这样的项目才可以实现长远稳定发展。基于管理视角分析而言，运营管理本身为项目的可持续发展运营提供重要的动力源泉，因此在步入后期运营管理阶段时，也是其正式接受市场检验的重要开端。

四、结语

随着社会经济不断快速发展，商业房地产业也迎来新的发展机遇和挑战，因此必须要加强商业房地产运营管理模式的有效创新以及优化，才可以更好地适应新时代的发展要求，增强自身的市场竞争力，实现长远可持续发展。