房地产经济与建筑经济发展的几点思考

蒲娇 西安中交金尧房地产开发有限公司

一、房地产经济与建筑经济的主要内涵

（一）房地产经济

顾名思义，房地产经济的主要对象是房地产，其经济关系主要是由房地产的生产、消费等而产生的，能够将房地产生产力和经济关系有机地结合在一起。一般意义上来说，房地产经济包括房地产从生产到消费各个环节的活动行为和导致这些行为产生的条件。要想做好房地产经济稳定发展的各项工作，必须建立与完善相关的经济体制和经济条件。系统地考察房地产经济，首先可以从微观层面进行，即考察相关企业的经济行为及具体项目的开发与进程；其次可以从中观层面进行，即考察相关部门和特定区域的房地产经济；此外还可以从宏观层面进行，即站在国家层面考察房地产经济。

（二）建筑经济

建筑经济的概念则是从建筑领域着眼进行界定的，这一概念包括相关建筑项目的经济预测、决策以及实施和评估等等。在我国城镇化发展趋势不断加快的大环境之下，建筑项目的数量和规模也在逐步扩大，这无疑成了建筑经济飞速发展的强大推力。在这种状况下，建筑经济的研究范围也有了一定的延伸，将建筑企业的管理与发展、建筑行业内部的宏观经济问题也纳入了研究范围。但是，我们需要注意，研究人员不能纸上谈兵，而是应当深入建筑市场，依据建筑市场的各项基本状况对其进行研究。研究人员必须认识到建筑行业飞速发展的现实状况，不断探索建筑行业内部出现的新变化，更加重视对建筑经济的研究，从而不断促进建筑行业的持续稳定发展。然而，在对房地产经济和建筑经济进行研究的过程中，我们也不能违背客观规律，而应当在合理发挥政府职能、合理进行宏观调控的基础之上，在恰当的范围内调动市场的重要调节能力，使房地产经济、建筑经济更加适应市场经济不断发展的背景。

（三）传统建筑经济的瓶颈和房地产经济的重要性

在改革开放初期，我国建筑业的经营体系相对落后，虽然建筑经济的发展具有很多优势，但是建筑经济的发展必须得到大量资源的支持，而且前期需要大量投资，因此，资源和投资的限制导致建筑经济难以长期高速发展。尤其是随着发展速度的加快，资源的需求越来越大，资源不足也成为建筑经济发展的主要瓶颈。建筑经济若要实现良好发展，就必须协调资源效益比，减少资源浪费，并积极利用节能技术，提高建筑对于绿色能源的利用率。虽然房地产经济的发展不可避免地伴随各种问题，如银行信用风险增加、征地不当和房价上涨等问题，而且行业的快速发展还伴随全球金融危机。但是房地产经济的发展可以提供多种利好，首先，可以为国家创造收入。近年来，房地产业为我国的经济发展创造了巨大的收入，这是任何行业都无法比拟的，且通过不断发展，已经形成了各种可以适应不同住房需求并大大改善人们生活条件的商品房。其次，房地产业提供了数以万计的工作岗位，解决了就业问题，农村地区的一些剩余劳动力也已得到适当安置，这为全国的就业提供了便利，因此房地产经济在我国经济结构中非常重要。

二、房地产经济与建筑经济之间的关系

（一）营销方案与企业工作效率

对于建筑经济而言，各个建筑企业是其所赖以存在的主体基础，建筑经济的一切作用都是通过各建筑企业的行为发挥出来的。而房地产企业则负责销售建筑企业所生产出来的建筑产品，因此，房地产企业必须将如何更好地进行营销作为工作的中心任务，其主要工作流程包括项目的设立、批准、建筑企业进行建筑生产、形成房地产产品等环节。只有确保建筑产品的质量上乘、生产高效，才有可能实现成功的房地产营销。因此，建筑企业和房地产企业之间存在着互相关联、互相依托的关系，建筑企业提高自身工作效率，也能为房地产企业实施更好的营销方案提供支持。

（二）房地产企业和建筑企业的角色关系

房地产企业、建筑企业各自承担何种角色，以及二者之间的关系，是一个比较复杂的问题。一些规模较大的房地产企业，不仅自身具备营销部门，而且还承担起了进行建筑生产的职能，这类公司能够将这两项职能进行整合。这样的规划设计具有提高经营效率、节约经营成本的重要作用，将房地产资源和建筑资源融合在一起，可以帮助建筑项目争取较短的审批时间，减少与建筑企业之间进行沟通的障碍。而专门的建筑企业则可以与一些具备良好资质的房地产企业进行合作，并获得负责建筑项目施工的机会，以建设高质量的建筑产品为目标对企业进行经营和管理，并通过高质量的建筑产品与相关的房地产企业建立长期、良好的合作关系。

（三）企业规模和建筑产品质量

对于建筑经济和房地产经济而言，二者之间既互相作用，又具有各自的独立性。建筑企业所建造的建筑产品的质量水平和房地产企业的规模存在相互作用的关系，二者能够实现相互的直接作用和影响。建筑企业所建造的建筑产品的质量优劣能够直接影响房地产企业的未来发展和企业规模，建筑产品质量优良对其具有促进作用，质量低劣则会限制甚至阻断房地产企业的发展。而建筑企业则需要依靠房地产企业所获得的项目审批资格，其施工行为和房地产开发也有着密不可分的关系，缺乏建筑产品的房地产企业也是不可能存在于市场之中的。因此，二者需要达成良好的合作关系，携手共进，才能实现两个行业、两种企业的共赢和发展。

三、促进房地产经济与建筑经济发展的措施

（一）加大行业标准化建设

建筑经济的标准化建设要求提高建筑材料的适用性、可靠性、美观性，确保项目的收益率，等等。所以，对于企业来说，推进建筑行业标准化建设是确保其经济效益提高的重要前提，也是使其获得最大的经济效益的重要途径。在当前的建筑行业中，建筑材料的生产和供应已经成为这一行业的关键问题，对此进行合理分工和密切合作已经成为促进本行业发展的一个大趋势，只有从这方面入手，才能将提高建设项目的效益和效率，进而带动整个行业的进步。

（二）建筑绿色化、节能化建设

为促进房地产和建筑行业的健康、绿色、可持续发展，必须为建筑提供充足的绿色节能能源，形成建筑施工过程的绿色化，进而达到保护环境的目的。为了使建设成本控制在合理范围内，建筑企业必须在节能建设技术的运用方面下功夫，只有这样才能体现出绿色施工的效果和成果。要想进一步提升建筑的节能化建设，还可从以下方面对施工过程进行设计规划：第一，增加节能技术的资金投入，并关注资金投入的合理规划，资金是一切经济活动的命脉，有了充足的技术资金，才能加大投入，提升水平；二是对绿色节能建筑盈利能力数据进行详细化比对，加强资金管理，提升资金的利用效率，以提高建设企业的经济效益；第三，加强施工运营过程中的各类设备的管理能力，以节能降耗的理念来达到节能和合理规划项目成本的目的。

（三）加强建筑质量的管理

加强对建筑在设计和施工环节的管理力度和监督强度对于提高建筑工程的标准化和提升建筑企业的经济效益具有至关重要的作用。对于建筑行业，质量是其生存的保证，所以为确保企业的经济效益，要加强建筑的质量管理和监督，需要建立特定的质量监管体系来确保整个体系能够平稳流畅运行。在制度层面，政府相关部门和机构应建立适当的、操作性强的建筑质量监督管理制度，以便从强制性的角度加强质量认证和过程监督，最大程度地保证建设施工过程中的问题出现，这也成为加强建筑质量监管的一个至关重要的部分。合理规范的质量管理体制和工作有助于提高施工人员的工作积极性，保证整个工程的建设质量。在监管过程中，要对施工情况进行灵活的数据化分析，并细致到每一项数据，这项工作可以研究当前施工方案中存在的问题，并及时的进行改善，从而提高工程建设的经济效益，提升工程建设的效率。同时，监理机构在进行工程质量监测工作时，对监理人员的工程施工细节的质量监测任务也应明确提出。总之，在施工过程中，确保每个环节在执行中都有明确规范的体制监管。这样才能提升工作的经济效益。

（四）控制并降低成本

为了进一步提高经济收益，就需要有效管理房地产和建筑企业的成本。一旦制定了科学有效的成本管理系统，就可以大幅降低企业的建设成本，提高其资金利用率，从而提高其收益。如何加强对成本的管理，企业应引进先进的技术提高管理效率。具体而言，可以采用以下办法来控制成本：第一，明确各部门人员的主要任务，做到人尽其职、各负其责，提高人员的工作效率，通过加强本部门员工之间的合作，达到成本控制的目的，这同样也对企业管理层管理每个部门提供了帮助，降低了管理难度。第二，把估计预测作为一个企业的主要工作，合理预测建设工程的造价以使施工成本得到适当控制，进而在最大程度上提高建设单位的成本利用率和经济收益。

（五）完善保障性住房的相关政策

在政策层面，国家相关部门和机构要加强政策建设，不断完善相关制度，为其健康发展做出保障和约束。例如，与保障性住房相关的政策，对房地产行业整体发展意义重大。近年来，我国的房价普遍上涨，且多数城市涨幅很大，但是民众的工资水平并未跟上房价上涨的速度，造成老百姓既难以承担越来越高的房价，就算贷款买房，也会背负很大的经济压力，导致人民生活水平难以提高，并抑制了一段时间内的消费能力，甚至对于一些收入低的人会出现无房可住的现象，严重影响了人们的日常生活。制定并完善保障性住房相关政策，就显得更为必要。在具体实行上，首先应当加大对于保障性住房的投资力度，同时提高保障性住房的房屋质量、完善相关基础设施，并加以法律法规的完善。

（六）加大宏观调控力度

健全国土空间用途管制制度，精准指引国土空间开发建设，将用途管制扩大到所有自然生态空间，通过城乡建设用地规模、用水量等约束性指标及预期性指标的分解传导，思想量化管理，通过国土空间规划基本分区和用途分类实现对每一寸国土空间的精准管控。宏观调控应对房地产市场调节的漏洞进行调节和弥补，同时也是促进房地产经济发展的重要保障。在具体的宏观调控方式上，我们应当出台更为促进的经济政策，同时通过对其他行业发展的调整，通过多个行业牵引，带动整体经济的发展。

四、结语

随着我国城市化进程的不断加快以及建筑经济多元化发展的逐步实现，房地产经济正变得越来越强大和活跃，对房地产经济开发的要求也更高。同时，建筑生产的形式也对建筑经济和房地产经济的分析提出了更高的要求。建筑业和房地产业的发展与建筑经济的研究、房地产经济的分析密切相关。