浅谈加强和完善房地产财务管理的有效措施

余丽萍 俊发集团有限公司

房地产企业开展有效的财务管理工作能够对房地产行业产生稳定发展的影响和作用。在当前市场竞争白热化的阶段，房地产企业要实现自己的长期发展目标，就需要不断提升自身的财务管理水平。然而，现在大多数中小型房地产企业尚未建立完整的财务管理制度，观念上未充分重视，并且对财务概念的掌握也不全面，运用的财务管理方法也比较滞后。基于房地产企业的财务管理现状，本文主要剖析了当前市场经济体制下加强和完善房地产财务管理的有效措施。

一、财务管理对房地产企业的意义

（一）帮助改善企业管理

现如今，很多房地产企业都是个人性经营或是家族性经营，管理和决策权集中在一个人或一个家庭中，当涉及家庭成员时，很容易引发滥用权力、越权、金融危机、虚假信息和其他财务状况发生。同时，为了节约成本很多房地产企业多选择雇佣直属亲属，通常为了所谓的“财务保密”大多数亲属都在财务管理职位，这样的情况，让房地产企业内部的财务管理变得越来越混乱，在很大程度上阻碍着企业的正常发展和运营。

通过对财务核算体系、内部管控体系、管理会计体系、资金管理体系和全面预算管理体系的不断完善，使得财务管理工作成为企业管理的核心系统。通过财务数据反映出企业运营过程中各环节存在的问题，指导和帮助管理层对企业内部不规范的业务流程进行修订和完善。这才是财务管理的价值所在。

（二）满足宏观调控的需求

伴随着我国经济市场的快速发展，国家对每个行业的投资不断增加，对内部财务的监控也越发严格，这就要求财务管理工作需要契合实际的要求。所以，房地产企业应建立健全财务管理相关制度，保障财务信息管理的真实有效。

除此之外，企业需要通过财务管理数据对企业的发展能力进行全面的分析，明确企业未来的发展潜力，经过对企业发展能力的分析，能够合理预判出企业的运营前景，进而给房地产企业的管理者和投资者在开展经营决策和投资决策的时提供重要的参考凭证，进一步避免因为决策失误给企业带来的经济损失。

二、房地产业财务管理中的问题

（一）财务管理体系不健全

当前，我国房地产业的财务管理水平参差不齐，大多数房地产企业仍处于探索阶段。房地产企业管理办法和财务管理体系都还不完善，这主要体现在：第一，房地产企业财务报表不清晰，呈现出的管理状态和管理系统也比较混乱。很多财务人员对其职位管理的责任含糊不清，使得财务管理工作更加模糊。第二，财务管理体制过于形式主义。尽管一些企业已经建立了相关的财务体制和系统，但仅仅只是建立一个形式化的系统，在实施过程中缺少流程控制和结果复核，财务管理制度和财务系统形同虚设。

（二）房地产企业成本核算不合理

在房地产开发的初期，房地产的利润是很高的，并且低竞争力和低风险。因此，管理层对成本核算的观念性不强。随着政府对房价的严格管控，以及房地产企业的内部竞争日益激烈，财务人员需要增强对运营成本的控制意识。但当前，房地产行业正处于财务管理低下的状态中。

首先，没有统一的成本核算目标。在房地产企业中存在各种约束性的因素，例如：获取土地的限制因素、较长的开发周期以及内部规划等，这些不确定性正在改变着企业的人力资源、物质资源和财务资源等，这些动态变化使得成本核算目标不能有效统一。在房地产开发过程中，有不同的分期和业态，房地产企业进行房地产成本核算时，通常只依照企业发展的需求和财务人员的局限性水准随意的去寻找核算目标。

其次，收集和划分问题。房地产企业往往是按照成本预算方案执行成本核算并对其进行划分，但是因为缺少具体的开展办法，所以存在一些局限性，同时很多企业为了追寻短期经济利益而让分摊的成本缺少合理性，这样的情况让收集和划分工作变得十分随意。

最后，房地产企业在核算过程中不能准确的反映出其动态成本的真实状况，甚至一些房地产企业使用收付实现制核算开发成本。此外，开发项目竣工后仍然有一些工程未进行结算。这种状况将导致财务报表不能真实反映企业的现实权利和义务，无法对企业的资产、债务和利益状况做出全面评估。

（三）房地产企业财务管理观念低下

当前，房地产企业的领导者对财务管理工作重视程度有待提高。在对项目投资收益、项目损益、全周期现金流、项目回收期，以及退货率都没有进行详尽的剖析，从而会引发成本超出预期的问题。同时，在业务决策中项目管理、投标、项目规划等工作都与财务管理工作息息相关，然而大部分房地产企业的财务管理工作没有前置，仅在后端对已经发生的事实进行核算，没有在项目前期对运营成本进行监督、管控和指导。

三、加强房地产财务管理的措施

（一）建立完善的房地产财务管理体制

房地产企业领导者应不断提升对财务管理工作的重视程度，建立和完善财务管理体系，将财务管理体系建设作为房地产企业运营活动中的重要任务。

根据房地产企业投资大、周期长、风险高的行业特点，财务管理体系至少应当包括投资测算管理、预算管理、资金管理、核算管理、税务管理、财务考核管理和财务信息化管理等七大模块。结合企业经营管理实际情况，制定涵盖上述七大模块的内控制度和财务核算管理制度，保障所开展的财务管理工作的质量和效率。

（二）贯彻执行全周期预算管理制度

在房地产开发过程中，动态的全面预算管理尤为重要。所谓全面预算管理就是将营业预算、资本预算、财务预算和筹资预算有机的结合在一起，合理优化配置企业资源，充分发挥企业资源的最大价值。对于房地产企业而言，我认为预算最大的价值和作用是用于管控现金流和成本。

通过动态预算，可以反映出企业的现金流状况，便于企业合理优化和排布资金使用情况，保证企业现金流安全。

同时，动态预算可以反映成本、费用的执行情况，便于监控出前端业务部门在工作执行中的偏差，及时进行修正，进而达到控制成本费用的目的。

（三）运用有效的成本核算方法

实行成本领先战略已成为当前房地产企业要在竞争中取胜的关键因素，详细的成本管理、成本核算工作已变成财务管理的重点内容。

第一，明确成本核算目标。房地产企业要结合交房时间、产品类型和产品特点等因素决定成本核算的目标。根据住宅，商业，办公，停车位等的业态类别，明确各业态类别的成本核算标准和目标。

第二，明确成本分摊。开发产品按照建造成本法进行计量与核算，属于直接成本和能够归属于该类成本对象的间接成本，直接计入该成本对象，公共配套成本和不能分清核算对象的间接成本，按照收益原则和配比原则分摊至各成本对象。常用的成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法和层高系数法。

第三，合理预测房地产项目的竣工进度和结算费用。房地产企业应按照竣工时间表定期估算成本，以降低成本数据与项目进度表不匹配的可能性。准确预估已完成产值但尚未结算的费用，以其作为成本估算的基础。项目完成后，核销预估成本，调整实际成本和预估成本之间的差异，从而使每个成本目标都能完整可靠。

（四）提高财务人员素质，增强管理意识

在房地产业发展的初始阶段，房地产企业的领导者认为，财务管理是一项会计类工作，其主要的工作就是对运营资金的管控。但是随着时代的发展，财务管理已逐步变成了企业管理的重要组成部分。所以，如果房地产企业想要实现长期发展，企业领导人员必须重视财务预算、财务控制和资本管理等工作，彰显出它的重要地位。同时，为了改善财务工作者的管理水平还应不断提升财务人员的专业能力。财务管理的最终目的是通过财务数据分析经济活动的趋势，以帮助企业做出更科学的投资决策，因此，房地产企业需要更多关注财务工作者的组织能力，让其更多的参与前端业务环节。

（五）建立信息管理系统平台

信息管理是现代企业关键的管理工具之一。将信息管理平台的应用贯彻于房地产开发的全过程，能够提高数据质量，更好地运用数据分析为企业决策提供依据，同时能够合理的提高工作效率、降低成本、规避运营风险并提高房地产企业在市场上的核心竞争力。

四、结语

综上所述，有效的财务管理工作对房地产企业的发展具有重要意义。企业管理者应采取相关措施尽快解决财务管理工作中的各类问题，并对其进行深入全面的剖析以找出产生问题的根源，并结合企业自身发展制定出一套切实可行的解决方案，再将方案贯彻落实下去，以此来提升房地产企业内部整体的财务管理水平，保障房地产企业在白热化的市场竞争中能够得到生存和发展。