百湾家园

邓郁

俯瞰百湾家园全景，悬浮的“ 空中花园” 和彩色步道将各个住宅楼紧密连接在一起。图/ArchExist

由馬岩松带领的MAD建筑事务所设计的北京公租房小区燕保·百湾家园，因独特的外型和优美的环境，被许多网民和媒体称为“北京最美公租房”。但每平米70元的租金和较大的公摊面积，也让一些租户觉得难以承受。在“最美”与“最贵”这两个表征之下，百湾家园承载了设计师怎样的理念与志向？他们希望挑战既有的观念，是一种“超前”还是恰当其时？租户能实现多大程度的居住尊严与生活品质？公共空间里的自由与管理，如何界定和打造？《南方人物周刊》记者近期探访百湾家园，寻找这些问题的答案，并探讨“最美”与“最贵”之外公租房的更多可能。

曾在多个出租屋间奔流迁徙的艺术家葛宇路说，在北京能满足尊严的住宅的基础就是“稳定”。“城里一般都很难满足这个条件，除非你有自己的房子。当时在百子湾创作《葛宇路》这件作品时，我都没想到今天百子湾会建起公租房，因为百子湾在我的印象里就是‘贵’、‘好’。”

从地铁7号线化工站出来，朝北走200米，便能见到路东这群以白色和灰色为主体的建筑。坐落在广渠快速路以南的百湾家园，紧挨在建的28号线地铁，马路对面便是北京最大的惠民市场“百姓菜篮子”，走两公里可达陈经纶中学帝景校区，垂杨柳医院和航空总医院也不过几个公交站的距离。

采访中许多租户表示，优越的地段和交通，是这个小区令他们心动的首要因素之一。和其他城市类似，北京的公租房大多位于五环周边甚至更偏远地段，像燕保·百湾家园这样靠近四环的，可算稀缺品。

属于它的更多奥妙，从西门的这条主路走近，便次第展开了。

首先映入眼帘的是如同城市次干道一般宽阔整洁的小区道路;主体楼房形状不一，呈“Y”字形或三岔形状，结合梯田般退台式的设计，给人高低错落的视觉感受;最养眼和“惊艳”的要数几乎贯穿南北、连接整个小区的红色跑步道，位于头顶上方的二层，点缀着各种绿植与花卉，形成了一般住宅小区难得一见的屋顶花园景观。而在架空层之下，还有很多空旷的“灰空间”，是设计师为将来的其他用途作的“留白”。

住在附近的建筑摄影师朱雨蒙前后到过百湾家园几十次。他时常见到一位光头大哥戴着耳机在花园跑道“暴走”;小女孩佳佳总爱在空地骑滑板车，和小朋友疯玩，姐姐则在旁边安静地写作业。因为养着一只西高地犬，他和这里的很多养狗租户成了朋友。夏天的时候，“楼脚被密密麻麻的树环抱，远看像是从一团淡绿色烟霞里生长起来。”

“起初以为这里是商品房的时候，我还曾暗自盘算过自己的存款余额。”他笑着回忆。

对设计师马岩松而言，地段和交通属于他无法控制的客观因素，但传递出美感与精神气质，创造出新的公共空间与居住文化，则是他和同事在这个项目中特别希望达到的目标。

“为什么大家叫它‘最美公租房’，我会特别高兴，因为这个美代表了一种好感，没有掺杂其他特别标签式的东西。而长期以来，在租住的项目里这种感知和需求是被忽视的。”

由北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“保障房中心”）持有的燕保·百湾家园属于社会住宅（social housing），在欧洲亦称之为“社会出租住宅”，是指政府直接兴建、补助兴建，或民间拥有、适合居住的房屋，采取“只租不卖”模式，以低于市场价格的租金或免费出租给收入所得较低的家庭或特殊弱势对象的住宅。

在欧洲，社会住宅也经历了观念与形态的转变。1950到1970年代的这类建筑多半选址偏远、规模巨大，缺乏人性尺度和空间特色。而1990年法国的《博松法》第一次在法律上提出“住宅权”，近年来更加注重社会住宅更好地融入城市整体。

2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，正式向全国推广保障性住房体系。但在建筑层面，公租房（包括许多商品房小区）依然充斥着高层、行列式封闭小区的单一面貌。建筑师张佳晶曾撰文指出，行业内和民众被灌输了太多教条：户户朝南、一梯两户、大面宽小进深、南北通风、明厨明厕等基于户型来衡量住宅好坏的单一算法，甚至将户型大范围标准化。而城市问题、社区活力、邻里交流、多样性这些同等重要的问题都被忽略了。

北京燕枫工程项目管理有限责任公司总经理贾鹏受访时表示，邀请MAD建筑事务所来做社会住宅的设计，正是希望引进先进设计理念，打破人们对保障性住房的刻板印象。“能够用设计推动中国社会住宅创新，让空间和建筑服务于人，体现建筑对人的关怀。”

接手这个项目，马岩松既有些犹豫，又顺理成章。此前MAD曾担纲三亚凤凰岛、北京阿玛尼公寓的住宅设计，但做社会住宅还是头一遭。这将涉及面积、光线朝向、消防设施等方方面面严格的规范条款，与社会的真正接触也胜过之前擅长的文化艺术单体项目。但另一方面，2014年前后，他便在清华大学开设了《社会住宅的社会性》课程，对这一话题关注良久。

“原来所有的公租房、商品住房都在做这件事，给你按不同的东西定好价——多少钱你能得到什么。什么位置、密度……所有特点都跟价格相关。最后这些就成为衡量住所的唯一指标。”马岩松说，“很多公租房住户觉得，这个房子的属性已经清晰地说明，它是一个很low的生活了，因为它偏远，房屋户型小、材料低廉。但其实在我的眼里，没有什么不同，拿掉面具，每个人的精神层面一样赤裸。我希望建筑和空间有这个力量。”

MAD在10月印刷了第一期《新住宅》小报，头条即马岩松撰写的《新住宅宣言》。其中提到了“开放社区、丰富的空间、以个性理解社会性、朴素美学”等8条新目标。马岩松呼吁，中国最具有人文精神、最追求设计和个性的建筑师都应该投身于这场新住宅运动。

我想起好几年前，我和一位同住在北京西北“睡城”的邻居交流过有关问题。我们所在的那片超大型住宅区不算拥挤，生活和交通也还方便。但我只是感到太不滋养眼球了。说白了，房屋和道路都没多少美感，只是个居住的躯壳。住户们可以提升住宅内部空间，对小区环境则无能为力。

“在北京住，你还指望追求（美）这事儿？”邻居当时几乎是噎了我一下。

建筑设计师马岩松与其设计的百子湾社会住宅项目模型。图/本刊记者 梁辰

右图：室内面积狭小，有些把角的住户便想办法把东西放在了楼道。左图：某年轻租户家。图/朱雨蒙

马岩松笑道，“你要给他（住户）一个他自己都觉得不需要的东西，是不是？但我们就是。”

他难忘自己半年前到百湾家园的日子，在桥上看十字路口，有一个年轻的保安在跳舞，旁若无人，特别有生活感。“这也是我们希望这个社区能带给大家的一种氛围，能放松自由地去表现。我们不但给你房子、社区，还要给美，还要给‘跟社会融合’等等，这些（大家暂时不一定觉得自己需要的）理想化的东西。我觉得挺有挑战的。”

夜里，从空中俯瞰百湾家园，贯穿小区的几条道路亮起星星点点的橘黄色路灯，加上深红色的跑道，犹如若干条充满生机的“银河”。

这些道路如此开阔，以至于上海财经大学社会学者孙哲在看到项目图片时，将之当成了城市道路，“很了不起的开放社区设计。”

这种“错觉”正合马岩松的设计初衷。

在做这个项目的过程里，他参观了北京的几个公租房，最大的感受便是：孤绝，荒凉。他想到很多旧城改造的项目，“尽管那些房子老、破，至少跟城市多元的生活是融合的。人在里边，不会有被放逐的感觉。”

开放的第一步，是打开围墙，“引入”城市道路。或者说，打破“封闭小区”的壁垒，将社区街道完全向城市开放。整个小区设计成6个小街区，中间有道路，车辆可在一层地面穿行，迅即进入地库，和二层花园的居民互不干扰。与此同时，所有楼宇的一层设计了大量的空间和商铺，供社区内外的市民享用。

“体量几乎是原来这类空间标准的10倍左右。”MAD希望，这些空间可以出租，成为咖啡馆、餐厅、幼儿园、便民诊所、书店、画廊等等，也可以支持非营利组织或年轻的工作室，举办一些社区文化项目。“所以这个街区不只是属于这个社区，需要借助周围的交通、办公环境带来创造力，从设计角度推动一些东西。”

不过，建成至今，小区所有的一层商用空间里，只开了一间小小的超市，入驻了一家家具店。保障房中心表示，成规模的商铺招租还未启动，大约在明年开春后开始。

北京大学社会人类学博士赵满儿曾在MAD实习，和这家建筑事务所的合伙人党群等人有过交流。“我和MAD聊到一些社会史的研究，关于中国传统的街道和社区文化的，比如成都的茶馆、街头艺人这些，他们觉得很有意思。会问，如果我们要让今天的人获得这样的生活体验，应该怎么做？他们有这样的冲动。”

2021年10月22日，北京保障房中心举行百湾家园住宅项目发布会。研讨会嘉宾从左至右：主持人、《 Wallpaper》 中文版编辑总监邓圆也，清华大学未来实验室首席研究员唐克扬，MAD创始合伙人马岩松，MAD合伙人党群，北大社会学系博士赵满儿。图/本刊记者 梁辰

于是，小區里有了一个圆形的下沉小剧场。设计师们希望，戏曲、歌舞、话剧，不再只是必须走到专门剧场才能体验的文化享受，而是就在身边。采访时，好些租户不明白这个圆形空间是做什么用的，但也会在这闲坐、聊天。“兴许某天，他们就在这儿自己表演，或者很自然地欣赏或参与到别人提供的演出里。”赵满儿说。

“真的要拆围墙吗？那不好吧，多不安全。最近我们还丢了不少快递呢。”租户里的不少大爷大妈皱起了眉。

“开放”的理念不仅在住户层面遇到阻碍，也有实操的不确定。刚建成不久，就赶上了新冠疫情。目前百湾家园社区周围依然有一圈围栏。在马岩松的设想里，旁边的其他社区能否接受相互之间的开放不在项目的控制内。但周边未来会建成的创意园区和公园，至少能够部分地和百湾家园实现无障碍互通。

至于安全性的保障，马岩松认为这是对小区治安管理的考验。“运营方对于‘开放’这点应该没有疑义。但肯定需要更多的监控、智能社区的投入，才能够做到在物理上的包容性。”

也有租户向我们表示，百湾家园出名后，挺多“外头人”来参观。“咱们环境这么好，是挺光荣的。可我们也是交了公摊（费）的呀，凭什么你们想来就来？”

“（租户们）得改变一个观念。”针对这种声音，马岩松指出，“就是说围墙拆了，社区就不只是你们家的了，它是城市的一部分。你可以说，二楼以上是你们家的。但一层这些公共空间，市民们完全可以一起享用。”

采访中我们发现，许多租户除了感受到“美”以外，对设计师们提倡的“开放”“融合”等概念，并不是很知情和充分理解。有没有可能，在项目落成前或租户申请入住的过程中，设计方和项目持有、运营方先向公众解释这些理念？

孙哲答道：“对话当然可以尝试。19世纪奥斯曼男爵对巴黎的大改造就完全没有告知公众，推翻了很多东西。但到后来萨科齐时代，推行‘大巴黎计划’（巴黎城市建设新规划）的时候，就有大量的公共参与。现在城市规划中的公共参与基本上是一个共识。需要有大量的规划师、设计师到一线跟居民解释这个事，哪怕跟居民‘吵架’也是一种对话。在上海很多的社区营造项目，主办方会不断地邀请居民参与工作坊，去激发他们。”

孙哲拿出手里的《新住宅》报第一期，第4版上印着LE RéSIDENTIEL RéINVENTé （新住宅）。“这句法语，直译就是‘重新发明的居住’。马岩松大约是要对标巴黎上世纪六七十年代的青年革命，但他应该更想超越那个时代，这个项目就透露出很新的公共属性上的实践。以前大众可能觉得MAD只做明星建筑，跟社会的连接比较薄弱。但现在看到知名建筑师发报纸，和开发商、学者一起开发布会，进行社会对话，这都是非常积极的信号。”

有些问题，也许超出了设计师能左右的范畴，给设计方和决策方提出了新课题。

在北京，公租房单套建筑面积严格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小户型为主。这些住宅主要面向城镇中等偏下收入的住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员。申请条件包括：具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下;3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。

目前百湾家园的租金标准为每月70元一平方米，针对不同群体，政府再给相应的住房补贴。补贴比例按照收入水平从10%到95%不等。保障房中心近期接受各家媒体采访时坦承，相比其他偏远地带公租房30-40元/平，以及几站地铁之外的燕保·北焦家园60元/平的价格，百湾家园的租金的确比较贵。

“又要求我们年收入在10万元以下，月工资超过4000就不符合申請标准了。但一家两个成年人，40平上下的房子就要花三千多租金，等于去掉了一个人的工资。剩下还要吃饭、带孩子，怎么够？”几位三口之家和退休租户向我们倾诉。“公摊占去了五分之二，剩下的居住面积很狭小。”

房子外观好，环境舒适整洁，交通方便，唯有租金和公摊让吐槽者不爽快。无力承受的租户，多半在住几个月后便搬离了小区。一位刚参加工作不久的租户小陈在这儿免费“蹭”室友的房子。她说，“身边刚毕业、条件一般的年轻人，多半会考虑单人房租在2000以内的，不然根本住不起。”

此前，保障房中心副总经理李持缨在接受媒体采访时表示，公租房定价是按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定的，并实行动态调整。他提到，燕保·百湾家园定租时，周围市场价已经达到100元/平米左右。“考虑到价格偏高，我们已经突破了原有折扣概念，打了七折。”

冬日里，小区租户自发组织的舞团在物业免费提供的场地内排舞，每晚坚持排练两个小时。图/本刊记者 梁辰

住户们对圆形剧场很好奇。图/朱雨蒙

而有关公摊面积过大，马岩松回应，单面房加楼道的确会影响公摊面积。贾鹏的回答则是：开阔的公共空间带来便利的同时，也存在建设系数的问题。比如按照北京建筑设计规范，类似于漂浮花园这样的空间要被计算总建筑面积，这意味着公摊面积相对较大。“如何在限定的框架内让居民更舒心，正是我们需要不断探索的课题。”

有意思的是，一位保障房中心负责人最近接受媒体访问时也发出一重疑问，“盖好房子从全社会角度来讲是个好事，是一个城市的作品。但是倒过来讲，（公租房）盖得太好了，是否会背离保障初衷？”对居住品质、定价标准和两者之间的平衡，各方显然还有认识差异。

根据保障房中心提供的数据，燕保·百湾家园一共能容纳4000户住户，目前入住率达七成。其中，60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿和计划生育特殊困难家庭可优先配租。

除去大体量的高楼，中间的灰色矮楼属于低能耗的被动房，由企事业单位职工居住;还有几幢高楼最下头的跃层，未来可能会给符合条件的人才居住。

目之所及，已入住的人里，多是退休老人，名下无房，选在这儿“养老”。即便在透着清冽的冬日夜晚，他们也会在路上散步、聊天。“这小区遛狗的租户特别多，是不是也和人员构成有点关系。”朱雨蒙说。

他认识的老汪住在1号楼，但喜欢在12楼下头的空地画画;老骆腿脚不好，却也有过乘坐轮椅往返百子湾——香山的“壮举”;何老太太特别爱笑，休息时爱坐在一张废弃的长沙发上晒太阳，其余时间无比勤快，永远守候在垃圾箱旁，将可回收物聚拢后交到小区那对“主管废品”的河南夫妻手里。

六十多岁的颖姐，则是朱雨蒙眼中小区精神气质的代表。颖姐老伴患重病多年，家中还有亲人已先她而去。但她叙述起来从无凄惨的口气，而是坦然接受一切。“她和我在这小区遇见的很多租户，都在认真而有尊严地活着。”

朱雨蒙感觉，这里的有些老人，像是把胡同里的生活方式移植了过来。“比如在路边站着抽烟，聊天聊半晌。或者是老王在家正坐着，突然想起什么，拿了一包肉，就送到老张家里去，甚至不敲门，直接推门就进。”

这样的京派老式邻里关系，让他觉得亲密有趣。在赵满儿这样的“95后”青年听来，新鲜，却不见得会效仿，“中国的城镇化率已经达到六成。城里的青年更在乎群己边界，以往大院儿、村落的熟人社会其实是回不去的。”孙哲也因此将圆形剧场或者一层在未来的可能形态，称为“新邻里关系的第三空间”：类似于《老友记》里的那个酒吧，既有社交，也保证居住的私密性和自主可控性。

左图：何老太。中图：老汪。右图：颖姐和老伴儿。图/朱雨蒙

我遇到过一对从事自由职业的中年夫妻。小小的客厅，被茶几、沙发、柜子和书籍、画框围得满满当当。女主人彭芃告诉我，年轻时挣钱快，住过两百来平的大房子。“后来人‘飘’了，把房子卖了，再想买，赶不上（价格飞涨的）趟了。百湾这房子住得憋，可是孩子能就近入学呀。”

彭芃加过好几个业主群，她掰着指头数小区租户的行当：有搞美术的，做影视的，卖服装食品的……隔壁那对夫妻眼睛不好，给人做按摩，上门68块一次;楼下是做公仔玩具的单身女人，会因为彭芃女儿吵闹上门提意见;还有文花臂的、不怎么出去工作的北京小爷，“晚上喝大了的、闹架的，啥人都有。参差不齐。”

这种参差不齐，在孙哲看来，却是“混合居住”的一种积极尝试。

好几年前，他曾去北京大兴西红门一带调研，那种底层聚集区形成了类似“隔都”（“ghetto”音译，特定社会群体的聚居区）的效应，可能会产生严重的社会断裂。

“北京为什么会有‘顺义妈妈’？就是居民的需求，出现了这种居住分异。都市研究的经验发现，中年男性是这类社区当中的‘隐形人’。他开车直接到地库，然后通过私人电梯上到自己的房子里，你在任何场合下面都看不到这个群体，他完全被包裹在各类私人空间中。但百湾家园混合了不同年龄、身份，包括可能和周边的打通，就能有效地减少居住的分异效应。”

“你说过社区的动态运营是漫长的，那未来你还会介入百湾家园项目的运营吗？还会关心这里以后的模样吗？”发布会那天，有人问马巖松。

他笑了笑，“设计我做完了，后头不该是我们的事儿。”

采访马岩松时，我重提这一幕。他再次笑了。“我说不做也没有问题，这并非我的义务，但是我可以做。后头这些商铺到底租给什么样的商家，在小区里能不能做一些类似壁画、涂鸦这样的艺术活动？这些，都势必要和物业、管理方持续地沟通、交锋。除了他们和政府部门，还要有更多的知识分子、社会学家、人类学家、艺术家参与。”

目前，百湾家园没有对应的居委会，社区管理主要由保障房中心和物业机构承担。保障房中心表示，这个小区不一定具有公租房的普遍代表意义，但是一次很好的尝试。未来他们还将继续邀请优秀的设计机构参与到保障房的建设中。

所谓的社区营造和小区活力，在这样的租住住宅里，会不会因为人员的流动性而难以维系？

也许不用那么着急。尽管底商依然空落，小区里有个住平谷的小哥每周会用面包车运一些新鲜水果来，分发给群里预订的住户;有些快递公司分发不过来，租户里有人做起了每天几个小时的“分发工”，用推车把抵达小区的包裹送到目标楼户;虽然没见到成群的夜跑者，但以养狗为主题的微信群非常活跃，互助气氛已然形成;天转凉后，小区里爱跳舞的阿姨没法待在室外了，物业免费拨给她们一个空置的房间，她们很开心……

一个不太容易为人察觉的细节是，百湾家园的基础设计单元元素，正像建筑形态，是个“人”字。由个人而生，这种缓慢、自发的生长，正是一个小区将活力绵延下去的基石。

在孙哲看来，信息透明和公共对话都要跟上，才能实现居住上的“双向教育”：“居民当然需要教育，也可以说落实空间规划中的知情权，他要知道这个设计理念是什么，关于生活可以展开哪些想象？反过来，居民也可以教育马岩松和其他设计师、规划师，这样可能不行，那样是不是欠妥。‘双向教育’其实就是社会对话，这样才能保证社区良好持续地运行。”

（参考资料：《“哪哪都好，就是太贵了”：北京“最美公租房”该如何定价？》，《从公租房到保障性租赁住房，租户如何“住有所居”？》，《解决问题的人》，《住得好一点，从保障性住房开始》，三联生活周刊保障房时代专题，《纵观法国社会住房简史》。感谢朱雨蒙对本文的大力帮助。实习记者王致远、江豫对本文亦有贡献。本文提及租户皆为化名）