《民法典》空间所有权制度研究

秦 彪，张民安

（中山大学 法学院，广东 广州 510275）

一、问题的提出

进入21 世纪后，我国人口数量的相对增加与自然资源的绝对减少之间的矛盾日益突出，土地利用由传统的平面使用纷纷转向立体化利用，由空间之归属问题而引发的纠纷时有发生。与此同时，大量空间因其归属不明而没有得到有效利用。为了回应这一社会问题，一方面，学术界对空间所有权的相关问题进行了比较深入的研究，且形成了空间所有权肯定理论和空间所有权否定理论；另一方面，我国《民法典》也规定了空间建设用地使用权。然而，笔者发现，空间所有权否定理论与相关的民法规则及其框架下建构的空间用益物权理论和空间相邻关系理论不协调，立法者在《民法典》中仅规定空间地上权既会打乱《民法典》的形式逻辑体系，也不能有效解决我国空间权的现实问题。由此，本文旨在对现有空间所有权否定理论进行反思和对《民法典》相应规范进行释评的基础上，对我国空间权法提出理论上的改进意见。

二、学界探讨：空间所有权否定理论

在学术界，只有少数学者涉及空间所有权理论，归纳起来主要有空间所有权肯定理论和空间所有权否定理论，空间所有权否定理论是通说。空间所有权否定理论有两种学说：一是土地空间所有权说，二是空间利用权说。

（一）土地空间所有权说

持该种观点的学者认为：（1）土地所有权人不但对其土地表面享有权益，而且其行使权益的范围还涉及“上穷天空，下尽地心”的空间。质言之，空间所有权已经被土地所有权所吸收，根本不存在空间所有权。理由有：其一，土地之上下空间是土地的必要组成部分，承认空间所有权会侵害土地所有权。换言之，承认空间所有权实质上会使土地表面所有权人既不能建屋掘井，也不能架线挖洞。其二，无论是罗马法，还是德国、法国和日本的民法典，其土地所有权的效力范围都包括土地之上下空间。（2）空间不是空间权的客体。理由是：空间是无形的，不能够被人类支配和控制，无法成为物权之客体；普通地上权与区分地上权没有质的差异，其客体都是土地，区分地上权适用普通地上权的规定。（3）虽然土地的范围是无限的，但是基于所有权的社会化趋势，土地所有权可以受到法律的限制[1]。

（二）空间利用权说

空间利用权说主要有两种观点：（1）空间权实质上是一种独立的利用权或用益物权。持该种观点的学者认为：其一，空间权是一种空间利用权或用益物权。理由是：首先，空间是土地的必要组成部分，当空间所有权属于土地所有权人时，空间所有权自然被土地所有权涵摄；当非土地所有权人使用其土地之空间时，土地所有权人可以把其土地空间以转让的方式供他人使用。其次，我国实行的是土地公有制，空间权本质上只能是空间利用权。其二，空间权是一项独立的利用权或用益物权，具体独立于土地建设用地使用权和地役权。理由有：首先，空间建设用地使用权可以与普通建设用地使用权相分离；其次，空间权具有支配性和排他性效力的物权特征；再次，空间权的设定有利于明确空间的归属，从而有效利用空间资源；最后，空间权并不必然依附于土地。（2）虽然空间权是一种利用权或用益物权，但是空间权不是独立的权利，而是一种权利束。因为，空间是土地的自然延伸，没有空间的土地难以被有效利用。在《民法典》中，不能对空间利用权进行单独规定，其只能归属于地上权、农地使用权、邻地利用权、地役权和相邻关系。

除此之外，持空间利用权学说的学者还认为：（1）空间权的客体应该是空间。理由是：在空间与土地出现平面断层后，空间与土地完全分离；这是区分普通地上权与空间地上权的需要；空间具有使用价值和经济价值，也能够被人们排他性地支配。（2）空间权的客体范围是土地表面上下一定范围内的空间。（3）建筑物区分所有权与空间权是性质完全不同的权利。因为，建筑物区分所有权的客体是建筑物的某一部分，空间权的客体是单纯的空间；建筑物区分所有权是一种复合权利，空间权是单一的不动产权利。（4）建筑物区分所有权与空间建设用地使用权并存本质上没有违反“一物一权”原则，即使产生冲突也可以采用法技术方法加以解决[2]。

三、理论基础：对空间所有权否定理论的反思

虽然空间所有权否定理论在一定程度上有其存在的合理性，但是该理论也存在不足。

（一）传统土地所有权制度与现代空间法不相适应

由前文论述可知，土地空间所有权说很大程度上是对大陆法系国家之传统土地所有权制度的继受，与现代土地制度的发展趋势不相符合。理由有：（1）空间不能作为物权客体之物的观点有待商榷。在19 世纪末期以前，因为科学技术不发达，空间既无法被控制，对人类也没有太多的价值，所以罗马法、德国民法、法国民法等规定物权标的物只能是可明显感知的有体物，此种制度设计在其所属时代有其合理性[3]153。然而，在科技极度发达的当今社会，不但空间的体积和形状能够被测量，而且空间还能够被支配，对人类也有独立的价值，实质上，空间早已成为能够被人们明显感知且具有经济价值的有体物，其自然可以成为物权标的物。（2）空间是土地所有权应有内容的观点也不完全正确。实质上，空间是土地的自然延伸的观点是对拉丁谚语“上达天宇，下达地心”的完全继受。在工业革命以前，由于生产力不发达，土地所有人只能对土地表面及土地上下的底层空间享有有限的垂直支配力，空间也只属于土地所有权人，由此，空间隶属于土地所有权未有异议。然而，工业革命以后，生产力获得空前发展，高楼大厦、地下停车场、空中地中排水沟等土地横向断层空间（以下简称“断层空间”）所有和利用的情形不断涌现，空间已经不断地脱离土地表面而单独存在。除此之外，非土地所有权人在他人所有的土地表面保有建筑物和构筑物的现象也越来越普遍，垂直接触于土地表面的空间（以下简称“垂直接触空间”）与土地所有权也在不断地发生分离。综上所述，传统的以地表为中心的土地法也不适应时代的发展趋势，对断层空间加以所有和利用以及垂直空间与土地所有权发生分离成为现代土地制度（空间法）的发展趋势。

（二）空间所有权否定理论下空间权之客体范围的界定不够合理

根据以上学者的观点，实质上，空间权的客体范围仅仅涉及断层空间，并不包括垂直接触空间，这种界定是不够科学的。一方面，同一空间被人为地强行分割成两个不同性质的物体，一部分与土地表面共同构成土地，另一部分则是独立的空间，这必然陷入同物不同类的矛盾；另一方面，这与建筑物或构筑物所有权或保有权与土地所有权相分离的社会现实不相符合。

由此，笔者认为，空间权的客体范围应该包括土地表面上下一定范围内的空间，且其应该细分为两方面：（1）垂直接触空间。该空间可细分为属于土地所有权人的空间和属于非土地所有权人的空间。（2）断层空间。这样区分的理由是：其一，垂直接触空间与断层空间本质上都具有空间的属性，不能把它们分割成两种性质不同的物体类别。其二，虽然垂直接触空间与断层空间同属于空间类别，但是它们又有细微的差别：断层空间不接触其土地表面，相反，垂直接触空间则与其土地表面相接触；除此之外，两者在体积、形状和质量上也存在细微的差异。

（三）空间所有权否定理论导致空间用益物权和空间相邻关系成为“无源之水”

1.空间用益物权是空间所有权的派生权利

从比较法的视角看，笔者发现空间用益物权是从空间所有权中派生出来的他物权。根据罗马法，“地上权（superficies）系长期或永久享益及使用在他人土地上设置的建筑物的权利而以向土地所有人给付为代价为相对之条件者”。“役权（servitutes）系以供特定人或地之利益为目的，在他人所有土地上设定的不得与需役人或需役地相分离的权利。”[4]德国民法规定，所有权系一种完全物权，所有权人可以从其所有权中“分离”出一部分权能，即用益物权、变价权和取得权。役权谓使“受负担之于他人所有之土地”。根据德国《地上权条例》，土地所有权人可以有偿给予那些有造房意向的弱势群体在自己所有的土地上建造房屋的权利[5]32。《法国民法典》第2卷和第3卷通篇以所有权及其派生权利（用益权与使用权、地上权、相邻关系和地役权）为内容。我国《民法典》第三百二十三条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利；第三百七十二条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。由此可知，无论是从远古的罗马法以及大陆法系主要国家的民法看，还是从我国《民法典》看，我们都不难发现：第一，所有权的权能能够与其本体权利实现分离。不但所有权人可以根据自己的自由意志把所有权的部分权能暂时分离出去，而且其还可以依法与他人设定限制物权。第二，用益物权是所有权的派生权利。一方面，所有权是一种绝对性权利，所有权人对用益物权人滥用其权利的行为有权请求制裁；另一方面，用益物权具有相对性，其来源于所有权。笔者认为，空间作为一种新型财产，从本质上讲属于不动产之一种，因此，一般所有权理论与他物权理论理应对空间所有权和空间他物权适用。总而言之，空间所有权是本体权利，空间用益物权是其派生权利[3]160-161。

2.空间相邻关系是对空间所有权的限制

从法律性质上讲，传统不动产相邻关系是不动产之间发生的平面相邻关系，其在空间上主要表现为垂直接触空间相邻关系。传统不动产相邻关系既基于不动产所有权而产生，又系对不动产所有权之内容的限制，其限制具体是：在所有权人未有自己值得保护的利益时，其享有的所有权自由与不受约束的地位会受到限制；在侵害人实施诸如紧急避险、必要建筑越界、必要通行等行为而干涉他人所有权时，所有权人须负担容忍义务。其规范方式有不动产所有人得或不得为一定行为以及禁止或容忍他人为一定行为[5]524-526。不但建筑物区分所有权和空间地上权制度之设立必然导致多个水平断层空间相邻的现象，而且水平断层空间还与其设定范围外之不动产形成空间相邻关系。虽然断层空间相邻关系是一种综合立体的相邻关系，但是除权利客体不同外，空间相邻关系在本质上与传统不动产相邻关系是完全相同的，正如持空间所有权否定理论的学者所说，空间相邻关系与传统相邻关系相同，其规则可以类推适用[6]。由此可知，空间所有权是空间相邻关系制度得以存在的前提和基础，空间相邻关系仅是对空间所有权的限制。

（四）空间所有权否定理论下构建的建筑物区分专有权和空间地上权有偏离物权“确定性原则”的倾向

为维护物权之清晰和交易之安全，物权确定性原则成为各国物权法的基本原则，其包括三层含义：一是一个物权之标的物仅以一物为限；二是一物上只能设定一个所有权；三是数个物不能集合成一个物权。根据传统土地法之规定，土地是一个特定的整体物，由土地表面和土地上下空间共同构成，其三个组成部分不能分别设立相互矛盾的物权。建筑物区分专有权谓数个区分所有权人对一栋区分建筑物之专有部分分别享有独立所有权，其性质系一种空间所有权，客体是土地表面的垂直接触空间或断层空间。此类建筑物的区分方式主要有纵向切分、横向切分和混合式切分。笔者认为，在纵向切分建筑物与其地基同属于一个所有权主体时，纵向切分建筑物所占用之空间与其地面共同构成土地（整体物）的观点完全符合物权的确定性原则，因为作为整体物的土地上只存在一个所有权。然而，在纵向切分建筑物属于非土地所有权人时，仍然坚持纵向切分建筑物属于其地基的观点不符合物权的确定性原则。虽然横割式建筑物和混合式切分建筑物独立于土地表面，但是按照空间所有权否定理论的观点，此类建筑物与其地基同属于土地，此种制度设计必然导致两个问题：一是数个完全独立的物被硬生生地糅成一个整体物；二是一个“整体物”上存在多个所有权。因此，在空间所有权否定理论下设立的横向和混合式切分建筑物区分专有权有违反物权确定性原则的可能性。在学说上，空间地上权谓空间地上权人以在他人所有土地上下的一定空间范围内设定或保有构筑物为目的的权利，或者在土地的空中或地中横切一立体空间（断层）而设立的建设用地使用权[7]。笔者认为，在空间权否定理论下构建的空间地上权规则有违背物权确定性原则的趋势。根据空间所有权否定理论，无论是土地的垂直接触空间还是水平断层空间都属于土地，同时又承认土地表面及其断层空间内的构筑物属于空间建设用地使用权人，这必然导致一物上存在两个所有权。除此之外，否定空间所有权还与我国土地制度不相适应，我国土地属于国家或集体所有，而土地之上的建筑物则可以属于私人所有。

持空间所有权否定理论的学者认为，解决此种冲突的最好办法是法技术处理方法。笔者认为，该观点的可行性值得商榷，因为法技术处理方法的运用必须遵循物权法的逻辑体系。众所周知，法规范之间并非彼此无关地平行并存，其间有各种脉络关联，在制定法规范时须考量其意义脉络和逻辑体系。除此之外，整个法秩序都受特定指导性法律思想、原则或一般价值标准的支配，以最大限度地避免法律彼此之间的矛盾[8]。同样的道理，物权法的基本概念和基本原则与所有权、限制物权、物权变动等具体规则之间的关系是整体规整与部分规整之间的关系，简言之，物权法的基本原则与物权法具体规则要实现内在协调，不能相互冲突。如果轻易采用法技术方法而无视物权法的逻辑体系，就违背了法经济学的相关原则。

（五）承认空间所有权及其独立性是解决现有空间所有权理论问题的最佳路径

笔者认为，解决当前空间所有权理论问题的最佳路径是承认空间所有权及其独立性。理由有：（1）承认空间所有权可以解决空间相邻关系和空间用益物权缺乏本权的问题。如上所述，空间用益物权和空间相邻权是空间所有权的派生权利，只有承认空间所有权的存在，空间相邻关系和空间用益物权才有本体权利。（2）承认空间所有权的独立性可以解决空间所有权否定理论下建构的建筑物区分专有权和空间地上权违反物权确定性原则的问题。这是因为：其一，区分建筑物是两个及以上独立且完整的物，只要承认空间所有权的独立性，各个独立物上仅存在一个所有权，这就解决了“整体物”（土地）上存在多个所有权的冲突问题。其二，空间地上权人所有的构筑物占用的空间与其地面完全独立，且与地面出现断层，有些构筑物也完全不影响土地权利人对其土地的利用，如果把空间所有权从土地所有权中剥离出来，空间地上权人对其构筑物占用的空间享有独立的所有权，空间地上权违背物权特定性原则的问题就会迎刃而解。

四、《民法典》规范释评：《民法典》否定空间所有权

《民法典》第一百一十五条、第二百七十一条、第二百七十五条和第三百四十五条分别规定，“物包括不动产和动产……”“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……”“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。虽然我国法律制定历来不存在制作和发表立法理由书的制度，但是我们仍然可以探究这些规定的立法本意。

（一）《民法典》未规定空间所有权

1.法条本身没有明确出现关于空间所有权的文字表述

从比较法的视角来看，几乎所有大陆法系国家或地区都在其不动产法中明确规定所有权人对其土地的权利及于土地上下空间。比如《德国民法典》第905条、《法国民法典》第552条、《日本民法典》第207条、《葡萄牙民法典》第1344条、《瑞士民法典》第667条、《意大利民法典》第840条以及我国台湾地区“民法”第773条都明确规定土地所有人的权利范围涉及土地之上下空间。然而，《民法典》第一百一十五条只规定不动产、动产和法律规定的权利可以作为物权的客体；第二百七十一条也只规定建筑物区分所有权，虽然建筑物区分所有权具有空间所有权的性质，但是《民法典》仍然将其当成普通建筑物所有权；第二百七十五条也只规定车库的归属，实质上其属于建筑物区分所有权；令人意外的是，《民法典》第三百四十五条则明确提及建设用地使用权人对他人土地的使用范围及于土地之上下空间，事实上承认了空间地上权。总之，《民法典》中的“不动产”本身并不涵括空间，《民法典》也没有规定空间所有权。

2.我国民事立法没有承认空间所有权的历史传统

从新中国成立至2007年，我国政府和立法机关曾几次起草民法。在1957 年公布的《中华人民共和国民法典草案所有权篇（第七次草稿）》和1964年公布的《中华人民共和国民法草案（试拟稿）》中，国家享有的不动产有荒地、森林、土地等，合作社和人民公社所有的不动产有生产资料、水利设施、山林和草原，公民所有的只有住宅。在1982 年公布的《中华人民共和国民法草案（第四稿）》和1986 年通过的《民法通则》中，国家所有的不动产有土地、山林、草原等，集体所有的不动产有土地、山林、水库、水利设施等，公民个人所有的不动产也只有房屋。在2002 年公布的《中华人民共和国民法（草案）》和2007 年通过的《物权法》中，国家、集体和个人的不动产所有权也未涉及空间所有权[9]。

3.立法者对《民法典》的解释没有提及空间所有权

《民法典》通过后，各种民法典释义图书陆续出版，其中由黄薇主编的《中华人民共和国民法典释义》最具权威性。根据其解释，《民法典》第一百一十五条规定的“不动产”系土地及其附属物；第二百七十一条规定的“建筑物区分所有权”只包括建筑物区分专有权和共同所有权，其性质属于普通建筑物所有权；虽然立法者对第二百七十五条的解释提到地下和半地下空间，但认为车库与房屋本体结构相连，其本质属于区分建筑物；第三百四十五条被解释为建设用地使用权而非空间建设用地使用权。由此可知，我国立法者既不承认空间所有权，也不承认空间利用权[10]。

（二）《民法典》空间权制度存在的不足

一方面，《民法典》采用空间所有权否定理论，另一方面，却又规定空间建设用地使用权，此种制度安排致使《民法典》空间权制度存在一定程度的不足。具体如下：

1.《民法典》空间权制度在一定程度上打乱了《民法典》的形式逻辑体系

众所周知，《民法典》采用的是“潘德克吞式”民法典编纂体例，体系性是其显著特征，体系主要由内在体系和外在体系构成。外在体系谓对法律事实和法律制度所作的概念上的抽象化整理和严格的界定，在此基础上制定法律规范，法规范不是彼此无关地平行并存，而是彼此相互协调，整体规整涵括部分规整。换言之，首先，外部体系的形成有赖于从作为规整客体的构成事实中分离出若干要素；其次，将此等要素一般化，把抽象性较低的概念涵摄于抽象性较高的概念之下；再次，将大量的法律素材归结到少数“最高”概念上[11]。比如，《民法典》总则编的规整源于《民法典》分则规整的一般化，同样的道理，民法分则中的次原则也源于对该分则中规范的抽象化或一般化。《民法典》第一百一十五条没有规定空间可以作为权利的客体，然而第三百四十五条却明文规定空间建设用地使用权，此种制度安排导致《民法典》的部分规整不能涵摄于其整体规整以及次原则不能涵摄其具体法规范的形式逻辑矛盾。

2.《民法典》空间权制度有违反物权相关规则的可能性

第一，空间建设用地使用权没有权利来源。这是因为《民法典》没有规定空间所有权，也未明确规定空间是土地的自然延伸。第二，空间建设用地使用权规则违反物权确定性原则。根据《民法典》之条文，无论是纵向切分、横向切分以及综合切分的建筑物，还是利用他人空间构建的构筑物，都属于土地的应有组成部分，然而，《民法典》却允许土地表面及土地上下空间的建筑物或构筑物属于非土地所有权人，这导致一块土地存在数个所有权。

3.《民法典》空间权制度不能有效解决当前我国的空间权问题

首先，空间建筑物和构筑物所有权与土地使用权之间的冲突没有得到解决。虽然《民法典》第二百七十一条和第三百四十五条分别赋予权利人建筑物区分专有权和空间建筑物所有权及空间构筑物所有权，但是根据我国现行《城市房地产管理法》第十四条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，建设用地使用年限为70年、50年和40年，这会导致空间建筑物所有权或空间构筑物所有权之永久性必须屈从于土地使用权之短暂性的矛盾。在现实生活中，出资人往往会出于对土地使用权之短暂性的顾虑而丧失利用土地构建空间优质工程的积极性，虽然《民法典》第三百五十九条规定住宅建设使用地期限届满后自动续期，但是其没有明确规定续期的时间长度和费用，因此，仍然不能消除住宅所有权人的顾虑。其次，特定的空间相邻关系没有法律依据。虽然空间相邻关系在性质上与平面相邻关系相似，但是空间相邻关系有其特定性。特定空间相邻关系主要有两类：一是树木的枝叶与根系伸入相邻他人的空间；二是诸如屋檐、走廊等伸入相邻他人的地上空间。有时候，此类物体处于相邻他人空间的北面，既没有遮挡相邻不动产之阳光，也没有影响其通风，《民法典》相邻关系制度没有对此类特定相邻空间纠纷作出回应。

除《民法典》外，1995 年我国制定了《民用航空法》（后被多次修改），该法规定了航空器的国籍、民用航空器的权利、航空飞行管理等。1996 年，我国制定了《人民防空法》（已被修改），该法只对人民防空的性质、管理、工程建设等作了原则性的规定。虽然这两部法律涉及空间权问题，但基于立法目的的限制，仍然没有提及空间权与土地的关系，也没有规定空间所有权。除此之外，原建设部于1997年颁布了《城市地下空间开发利用管理规定》（已被修改），北京、上海、深圳、福州、厦门等也制定了地下空间开发利用办法。虽然这些政府规章和地方法规对空间开发利用进行了规定，但其仍然存在较大问题，具体是：其一，法律位阶较低。现有规范基本上都是部门规章、地方性法规或政府规章。其二，没有涉及地上空间。其三，只规定空间开发利用，没有明确空间的归属。由此可知，不但《民法典》不能解决我国的空间权问题，而且现有特别法律、部门规章、地方性法规或政府规章也不能完全解决我国的空间权问题，尤其是空间及其空间工程的产权归属问题。

五、理想图景：《民法典》空间所有权制度建构

（一）《民法典》空间所有权制度建构的必要性

第一，在《民法典》中构建空间所有权制度有利于解决《民法典》的形式逻辑混乱问题。如果在《民法典》总则编中明确规定空间所有权，物权编之空间相邻关系、建筑物区分专有权、空间地上权和空间役权制度就能涵摄于《民法典》总则编，这就可解决《民法典》总则编与物权编的逻辑错位问题；如果在《民法典》物权编“所有权”一章中规定空间所有权，空间用益物权和空间相邻关系就有了渊源。第二，在《民法典》中规定空间所有权制度能够解决当前我国的空间权问题。如果承认空间所有权及其独立性，空间建筑物所有权和构筑物所有权就独立于土地使用权，其存在与消失不受土地使用期限的限制，相反，土地使用期限要根据空间建筑物和构筑物的性质而设定。只有有效保护空间建筑物所有权和构筑物所有权，才能有效激发人们利用空间增加社会财富的积极性和创造性。如果在《民法典》中构建特定相邻关系，树木和构筑物无害侵入临近他人空间的纠纷就有法可依。第三，在《民法典》中规定空间所有权制度能够解决现有空间权制度违背物权确定性原则的问题。规定独立的空间所有权制度，空间建筑物和构筑物占用的特定空间与土地表面就成为相互独立的整体物，每个独立空间与地面各自存在一个所有权，“一物”存在数个所有权的问题就迎刃而解。第四，完善《民法典》空间权制度是社会发展变化的需要。因为民事生活千差万别且随着时代的发展而不断变化，立法者不可能穷尽空间的所有法律规范，也不可能完全预测人们未来的空间法律生活，所以空间权制度需要被不断完善。第五，在《民法典》中规定空间所有权是国务院及其相关部门以及地方制定法规和规章的需要。在《民法典》中明确规定独立的空间所有权，国务院及其相关部门和地方就可以据此制定空间所有及开发利用的相应规则或地方性法规。

（二）《民法典》空间所有权制度建构需要注意的问题

1.空间所有权的范围

空间所有权的主要功能是定分止争和提高空间使用效率，其中空间所有权的客体范围界定是空间所有权制度发挥其功能的关键要素。在大陆法系国家，空间所有权被涵摄在土地所有权中，其范围“上达天宇，下达地心”。在英美法系国家，案例法和成文法对空间所有权的客体范围进行了详细的界定，且形成三种理论：（1）垂直接触于土地表面之空间及其建筑物属于土地表面所有权人。该理论有三种不同的观点：其一，土地所有权人拥有无限的垂直接触空间；其二，虽然空间所有权的客体范围是无限的，但是其范围不能超出法律的规定，相关法律主要有《英国航空法》《美国联邦航空法案》《美国地域区分法》等；其三，所有权人仅对其土地底层空间享有利益，底层空间与上层空间的划分界线以权利人对其进行有效利用为限。（2）虽然空间垂直接触于土地表面，但是该类空间及其构筑物属于非土地所有权人。（3）所有权人只对水平断层空间享有所有权[12]。我国有学者认为，空间所有权的客体范围有三种类型：一是土地之上下的断层空间，即分层空间，比如土地之上下50—100米的断层空间；二是直接接触于地表的上下空间，例如土地表面之上下80米的垂直三维立体空间；三是土地上下仅有一端有限制的特定空间范围[13]。实质上，大陆法系国家的传统土地所有权客体范围制度、英美第一种空间所有权客体范围理论和我国学者的第二种空间所有权客体范围类型是相同的，都是对拉丁法律谚语“上达天宇，下达地心”的继受。笔者认为，该种空间客体范围划分标准适用于我国土地及其垂直接触空间中的建筑物属于国家和集体的情形，该类土地及其构筑物可以被当成一个整体物，且其只存在一个所有权。英美第二、三种空间所有权客体范围划分理论与我国学者的分层空间所有权客体范围划分标准，适用于我国水平断层空间所有权客体范围和属于非土地所有权人的垂直接触空间所有权客体范围的划分。因为，我国实行土地公有制，垂直接触空间和水平断层空间范围内的建筑物或构筑物的所有权几乎都属于非土地所有权人，所以，只有承认此类空间所有权的独立性，其才不会出现一个“整体物”存在多个所有权的问题。该类空间所有权客体范围的划分应该以建筑物或构筑物的长、宽、高为基准，结合现代的测绘技术，确定该类空间的维度。从本质上讲，该类空间所有权的范围就是空间建筑物和构筑物占用的空间。

2.空间所有权的限制

虽然空间所有权具有绝对性，但是出于对公共利益和他人利益的考量，空间所有权有“社会化”的趋势，应对空间所有权进行必要的限制。笔者认为，对空间所有权的限制要因空间所有权种类的不同而有所差异。具体是：其一，垂直接触空间属于土地所有权人，该类空间所有权的客体范围应该以其对空间的有效利用为限，限制的方法是制定特定法律规范。其二，属于非土地所有权人的垂直接触空间所有权和水平断层空间所有权的存在期限应该以空间内的建筑物或构筑物的存在为限，空间内的建筑物或构筑物消失，空间所有权随之消灭。虽然空间相邻关系可以类推适用传统相邻关系，但是对特定空间相邻关系要单独规定。

3.空间所有权的登记与公示

《民法典》第二百零九条至第二百二十三条规定，不动产物权需要进行登记，登记的范围为不动产的界址和面积。这是传统的不动产登记方法，未能脱离平面登记规则。从本质上讲，因为特定空间能够被人们所控制或支配，且不能被人为地移动，所以空间属于不动产。为维系交易之安全，空间所有权亦须通过登记予以公示。当前，我国唯一的不动产登记制度只有2015 年实施的《不动产登记暂行条例》（2019 年已被重新修订），其规定不动产登记的范围有不动产的“坐落、界址、空间界限、面积和用途”等自然状况，其规定的不动产登记范围实质上仍以平面的土地登记为限。笔者认为，虽然水平面积测绘登记方法在不动产登记的历史过程中发挥了积极的作用，但是其已经不能满足人们对空间登记的需要，因此，将来还应修改《不动产登记暂行条例》，以配合空间所有权和空间利用权的登记和公示。