关于市场化手段化解我国房地产金融风险管理问题探讨

毕慧锋

摘要：随着我国的不断发展与建设，当前国内各地区城市化进程加快，这在很大程度上推动了房地产企业，对他们而言迎来了一些全新的发展机遇和挑战。但房地产企业作为一个综合性较强的行业，它其中包含的各种工作内容和方式都会牵扯到资金方面，再加上内外部诸多不确定因素的影响，所以如何利用有效的市场化手段来化解房产企业金融风险并通过管理提高效果是相关行业必须重视的。本文先阐述了我国房地产金融风险管理存在的问题，然后又对相关管理措施展开讨论，并提出个人的见解。

关键词：市场化手段：房地产：金融风险

引言：从整体上来看中国的房地产市场发展规模和数量近些年日益扩大，尤其是90年代掀起了一大批城市化房产建设热潮。但是从2014年以后房地产市场中的交易量突然间减少，许多房产开发商使用了降价的手段但还是未能改变现状，所以有一些城市当中政府提出了取消限购令，这才让低迷的房产市场有一些喘息的机会。从这里也能看出政府的政策合理调控相关行政手段对于房地产企业有着巨大影响，能帮助房产企业的金融风险管理有效性提高，在非市场化手段不在中国的房地产市场调控中使用那么标志着市场化手段将会成为当前房产企业金融风险管理的重要举措。

一、我国房地产金融风险管理的现状分析

（一）房产市场价格波动大。近些年中国的房地产价格突飞猛涨和迅速降低的情况很是明显，之前在2008年的金融危机影响下，房屋价格大幅度下跌，就有很多人趁此机会大量购买房屋，多数地区的炒房情况非常严重，才让国内的房价逐渐从金融危机的风险中走出。对此很多房产开发商也看到了投资机会，借助于市场信息的模糊性来制造假象以此来误导消费者的消费理念让价格以一种不合理的趋势大幅度上涨。这种情况下房产的开发项目增加量很大，国家和地方政府出台了相应的限购政策，一定程度上压制房地产炒作情况，到2013年的时候房屋的价格才逐渐平稳。又在之后取消限购令，房产市场逐渐恢复生机，也就是说对于房地产价格变动波动太大主要还是因为那些不合理的因素所导致。

（二）投资速度太快，空地搁置多。中国的房地产市场除了遇到金融风暴或者市场各种风险，其他多数时候都是呈现出一种上升的趋势，在此期间因为国家的不断发展与建设人民群众的物质生活水平逐渐好了起来，他们又把目光投向了对生活的品质方面，所以居住要求有所提高，这样一来也就对房地产的需求增加，随之而来的是大规模的房产开发和施工建设项目，应对这种需求房产商也是通过一些手段增加房价。随即，房屋建筑过程中必须要用到的钢铁、水泥还有装修等行业也增加了市场需求，正是因为市场投资的太快，一旦出现了波动那么就会出现产能过剩的情况。最为常见的就是房地产的销售面积小于竣工面积，实际控制的面积增加，但真正的销售面积低于竣工面积，所以控制面积也会增加，尤其是投资速度的太快会让很多房产商购置大量土地面积，这个时候如若出现诸如金融风险的情况，那么这些土地面积便会被搁置[1]。

（三）国家政府对市场管控力度不足。合理的对房地产秩序进行管控是国家宏观政策角度下调节市场公平公正与健康稳定的重要措施，但是经过历史发展角度分析，发现中国的政府在面对各地区房地产金融风险管理方面的调控政策持续性不是很强，往往是在问题出现以后才想办法解决，解决完以后后续工作不连贯，也就是说没有留后手，无法应对下一次的风险，也不提前进行预防，所以金融风险是时刻存在的而且应对能力不足。另外，国家没有根据房地产行业的金融风险管理健全管控体质和化解措施，涉及到的一些法律法规政策并不完善，还存在许多不足之处和漏洞。

（四）房产企业未形成标准经营模式。当前中国的房地产企业在运营建设过程中大多使用的是分阶段连续开发经营模式，具体分析就是把上一个阶段所获得的项目盈利资金当做成下个阶段项目筹资建设的资金，以此来形成一种循环效应。看似这种模式是比较合理的，但其中还是存在着许多弊端，如果说在房地产企业开发某个项目施工完成以后他的销售业绩并不理想，那么整个资金链就有可能出现断裂情况，严重的甚至会中断施工，甚至房产企业直接破产。还有一些房产企业他们开发项目所用到的资金是向银行贷款，这种运营的方式依赖性比较强，会让企业有过高的资产负债率，其中的领导投机心理过于严重，如果缺乏偿还能力或者运营效果不佳他们就无法及时偿还贷款，施工建设竣工之后，开发商长期拖欠公款不仅会扰乱房产市场的经济秩序，也会让整个市场无法实现健康稳定发展，而这些都是房产企业未形成合理规范经营模式所导致。

二、基于市场化手段化解我国房地产金融风险管理的措施

首先，针对于当前大多数房地产企业没有构建合理的房地产金融风险管理制度体系，政府在通过市场进行金融调控的时候，就必须提高对房产企业的监督管控力度，市场中构建一个完善且严格的风险防范预警系统机制，形成合理房产金融风险管理体系，这主要是因为房地产企业并不会自觉遵守一些金融风险管理体系相关条例，需要政府从中加以落實，目的是确保市场能够正常且稳定的运行。对于金融风险管理体系的构建需要一些法律法规政策、金融机构、监督管理机构、风险防范、资金运营、信用、物资管理等体系，这些都是确保市场健康运营和避免房地产企业受到金融风险影响的重要举措。但要从根本上避免金融风险问题的出现，应从根源处将其杜绝，其中最为重要的是房产企业必须提高金融风险防范意识，他们自己就应当构建一个先进的金融风险防范机制，通过系统来识别风险，提前找到风险可能出现的原因和制定应对措施，定期展开风险评估，是降低或避免风险出现和提高经济效益的有效方式，同时也能确保各房地产市场趋于稳定运营发展状态，而不会因为出现风险对市场造成负面影响。在此基础上，分析房产企业在金融管理风险防范和治理方面传统工作中一般都是由财务部门当中的工作人员和会计进行，这是因为对这项工作不重视所导致，要知道这些财务管理工作者日常就要进行一些财务预算核算和收支出财务报表整理，本身工作量很大而且复杂，他们很难抽出更多的时间和精力再去进行金融风险预测，更别说是展开管理，再加上这些工作人员对于金融风险防范管理缺乏专业知识和技能，所以能够发挥的效果并不明显。就算有些房产企业他们建立了专门的风险防控部门，但形同虚设，并不加以利用，只是放在那里给政府应对检查，是导致金融风险几率增加的主要原因，具体工作上一般都是通过人工操作完成，金融风险管理工作者亲自去各部门和前线施工中走访收集信息，根据自己的经验分析目前市场动态，这种方式不仅效率差还会消耗大量的人力物力和资源。因此，当前房产企业针对金融风险防范管理必须积极引进先进科学计算机设备，建设智能化风险防范和评估系统，他还带有自动化识别风险和预警功能，可最大化提高房产企业金融风险预测和管理最佳效益，只有避免和降低风险出现几率和损失才能给企业带来更高收益，实现自身可持续发展的条件下促进市场的平衡、稳定。

其次，提高银行的准备金利率、房贷利率是市场调控金融风险的有效方式之一、提高银行的准备利率是为了增加银行货币存储，可降低外贷款额，能够有效规范房地产企业资金结构。上面也有提到过大多数房产企业自身的运营流动资金不足，他们要想介绍一些项目就会向银行贷款，用银行的钱展开施工或者投资，如果赚的钱就是自己的如果亏了便是银行的，再导致中国的房产金融风险管理内部混乱。提高房贷利率主要是针对于消费者，他们在购买房屋的时候以往往会利用首付加定金这种模式，房贷的利率提升会增加首付资金让消费者有更大压力，但却能有效避免炒房这种恶性现象发生，而且也能良好规范房产企业的资金结构，对于稳定当前房产市场和降低金融风险极为有利。

最后，当前的国家土地规划局针对于房地产也提出了控制土地供应量的相关政策，目的是为了遏制房地产企业大规模收购土地。就算市场有所需求，政府要从中干预，对于某些经营性的土地公开竞价，不能像以前直接供给出售，这样才会无形的给房地产开发商一些压力，避免土地浪费现象出现。土地流转措施就是农民可以自行买卖土地，也可以出租和转让，这样土地的流动性加强能够避免一些闲置土地出现，政府还要从中落实宅基地退出补偿政策，让土地实现规模化利用。此外，通过税收杠杆这种手段提高房产税和物业税，让房地产企业在施工建设和项目开发管理过程中有一定的约束，是政府管控房产市场的有效手段。

三、总结

综上所述，中国的房产金融风险管理是不能忽略的问题，政府需要从中做好宏观调控出台一些政策，再加上房产企业的自我约束和规范化管理施工，当土地利用效率增加和市场监管完善以后，才能避免房产金融风险的出现并推动我国城市化规范建设。

参考文献

[1]师瑞斌.房地产金融风险的宏观管理政策分析[J].现代商业，2021（05）： 98-101.