房地产成本控制的问题及成本的精细化管理

陈鑫源

福建省天牛山房地产开发有限公司（350000）

在当前的房地产项目建设中，企业的管理成本缺乏科学性以及动态性，在成本管理过程中，缺乏成本控制动力。成本精细化管理的目的在于降低房地产成本，解决成本控制问题，提升企业效能；成本精细化管理是保证房地产行业可持续发展的重要环节。 房地产企业可以通过优化成本结构、优化成本管理，达到把控项目质量、节约成本的目的，进而实现房地产行业的可持续发展。

1 房地产成本控制及精细化管理

1.1 成本控制

经济全球化的同时，外来资金已进入到我国的各个企业中，但是当前我国企业相关技术还较为落后，虽然有大批量资金进入，但是缺乏精细化管理，导致企业发展过程中存在成本控制随意。控制成本可以借鉴国内外优秀企业的成本管理方式，对整个项目进行资源优化配置，对各个环节进行分批次管理，以公平合理的原则进行管理，不断优化各个环节的成本。

成本控制是企业运营的关键环节之一，如何保证企业成本不超过预算是现如今房地产行业的重要工作。 采取系统化管理模式，可以有效地对企业内耗进行计算及调整，对企业内部财务管理工作进行改善，减少生产经营活动中存在的问题，控制成本投入，从而实现企业的战略发展目标[1]。

1.2 精细化管理

精细化管理最早源于日本，于20 世纪50 年代提出。精细化管理是在常规管理的基础上发展出来的新理念，是一种管理模式，也是降低管理成本的新方法。实施精细化管理能够有效地落实个人及部门的管理责任，规范管理秩序，及时发现并化解工作中存在的问题，进而促进房地产企业战略目标的贯彻落实，增强企业的运营能力[2-3]。 精细化管理需要在各个环节进行合理成本管控，对项目开发个阶段进行科学化管理，在降低成本的同时，提升企业在房地产市场中的竞争力，将成本控制系统化、精细化，结合既往管理经验，为后续项目开发提供参考依据，将工程信息、项目预算、合同信息、目标成本等进行归纳总结，责任落实到个人，制定科学的定额标准，结合实际项目进行动态调整[4]。

2 房地产成本控制中存在的问题

2.1 投资方式不够科学

当前我国的房地产行业还存在投资方式不够科学的问题，尤其是在项目建设过程中，该问题比较突出。 在进行建筑设计、景观设计、精装设计、结构设计、机电设计、暖通设计等多个设计环节中，对现场情况没有充分调研与调查，直接进行图纸设计，甚至是在调研过程中就已经开展图纸设计等相关工作，导致实际施工与工程进度无法满足图纸要求，内耗严重，阻碍了房地产行业的发展。

2.2 施工现场管理水平薄弱

房地产项目大多是较大的工程项目，施工单位、监理单位、房地产企业的人员数量庞大，因此施工现场协调管理的难度较大，导致整个项目时间成本增加。 房地产工程的施工单位、施工环节较多，加之房地产企业需要控制成本、加快资金周转速度，使得房地产项目的管理难度较大。 另外，房地产行业从业人员对管理工作的重视程度不够，施工现场管理人员的素质参差不齐；施工现场管理中偏于注重安全问题，对于效率管理、现场管控、材料管理等问题的重视程度不够高，且整个现场施工环节较多，参与人员也较多，需要管理人员具有较高的管理水平[5-6]。

2.3 成本控制缺乏适应性

房地产项目的成本多由房地产企业结合自身发展状况及战略目标进行计算，最终的成本控制由财务部门负责，成本控制体系存在一定的缺陷，极易出现滥竽充数、消极怠工等现象，对房地产企业的成本管理有较大的不利影响。 此外，房地产企业的财务部门缺乏对现场情况的实地考察，未结合既往数据进行综合分析，成本控制报表多由其他部门主管编制，最终形成成本控制策略，导致成本控制出现实用性不强的现象，对后期操盘工作也有一定的影响。

3 成本的精细化管理

3.1 设计过程控制

对房地产企业进行成本精细化管理，首先要对设计过程进行控制。 在做施工成本时，应做好全方位的施工成本调查，包括材料成本、现场施工情况、人力成本等， 根据调查结果来制订相应的策略，结合施工现场的反馈预算情况，同时对各项配套设施进行预先设计，才能做到成本的优化控制。 此外，在设计过程中，应制定标准化操作规范，强化设计要求，严格要求设计人员的各项工作，深化设计方案，节约施工成本；同时要提高施工质量，控制施工成本。 设计人员应当到施工现场进行调查，掌握现场的气候、环境等条件，设计时考虑相关因素，有效降低后期返工的发生率，达到节约成本的目的。 对于项目地形、周围垃圾、居民搬迁等多种问题，房地产企业应加强调查，制订人性化、舒适化的方案，对于周围垃圾应在项目施工前采取解决措施，避免误工现象的发生，防止项目工期受到影响，以节约项目成本。

3.2 施工过程的成本控制

做好施工过程中的成本管理，不仅可以提升施工效率，还能有效地提升企业的经营利润。 加强施工过程中的成本控制可以采取以下方法：①房地产企业要明确成本控制目标，对于造成成本浪费的现象及其原因进行梳理， 对梳理结果进行有效控制；实施过程中的环节要进行成本分割，将各个环节进行细分，从而提升控制的可行性，让成本控制工作体系化。②加强对施工图纸的审核，在开工前，对图纸的可行性进行严格审核，一旦发现不合理的地方，应及时地采取解决措施，在开工前进行严格的成本控制。 ③对施工现场进行分割，做好管理人员的划分，责任到个人，让管理人员在相应的范围内开展管理工作，一旦出现问题能够专人负责，从而提升现场管理质量。 对现场进行划分能够有效地减少人员多、人员杂等问题，强化监督管理工作。④加强现场数据收集工作，采取动态化管理模式，对于现存问题及潜在的问题进行排查，促进现场施工的顺利进行[7]。

3.3 实施精细化管理

房地产企业应该积极开展创新成本化管理，由既往的被动管理转变为主动管理，使相关人员能够主动参与至项目成本管理中，充分调动工作人员主观能动性，让员工跟投项目，最大程度的降低项目运营风险。 设立成本管控小组，小组负责成本管理相关工作，对成本管理、执行力等多个方面进行考核，在考核过程中，结合法律因素、公司决策、材价格变化等多种动态因素进行考核，以保证考核结果的公平性，从公司的战略目标出发，分析目标偏差与成本自行的效果，定量分析偏差额，持续动态改进。 精细化管理应做好两个方面的工作。 ①进行精细化管理评估， 对具体的施工过程进行精细划分，对工作效果进行精细划分，对于等级不同的工作进行相应的调整，从而调动工作人员的积极性；加强监督部门的建设，对成本进行精细核算，保证成本核算的权威性，以节约工程成本。 ②核算精细化管理，对于各个阶段的工程成本进行核算，充分发挥成本精细化管理优势，促进房地产企业的持续发展。

4 结语

精细化管理是房地产企业成本控制工作中的重要环节，也是促进企业可持续发展的基础。 在加强房地产调控的背景下，资金周转较为缓慢。 房地产企业只有加强成本管理，优化成本、降低预算，才能实现可持续发展。