长租公寓法律问题研究

云南民族大学 虎娅，王朝欢

一、提出问题

2020年11月16日，蛋壳公寓官方在网络上发声明回复民众称蛋壳公寓没有破产，企业也不会推卸责任，这是源于此前“蛋壳公寓破产”这一词条出现在微博热搜，但是包括蛋壳公寓在内的多家长租公寓托管公司出现中断资金、恶意跑路、倒闭等情况，房主收不到原本应按期给付的房租，上门驱赶已按期给付房租的租客，租客大多都认为自己是受害者，早已给了一大笔钱要居住房子，但因“暴雷”事件遭遇房东要求退还房屋，很有可能断水断电，甚至换门锁的事情，原本是为保护租客居住权和房东出租权而存在的“蛋壳公寓”突然“暴雷”。

托管公司作为中间人，在收取了租客的租金后，却没有按照合同约定向房东支付收取的房租，致使房东要收回房子不让租客继续居住，租客履行了支付房租的义务，仍然被要求退房情况发生的原因是在租金贷下，蛋壳公寓倘若出现了资金断裂、恶意推卸责任或企业破产倒闭，租客将面临着损失预缴的租金以及押金的风险，而房东自己或租客将担负因为没有收到租金而造成的损失。与此同时，租客依然有向贷款机构履行支付贷款本金及利息的义务。房东没有收到托管公司支付的租金，然而租客已经履行了支付租金的义务，房东要求收回自己所有的房屋，矛盾的是，租客要求继续行使居住房屋的权利，房东和租客一时间相持不下，容易因为合同是否能够继续履行、是否应该继续履行造成争执。

“暴雷”引起社会秩序混乱，维护房东及租客的合法权益是回应人民群众的需求，造成问题的是长租公寓以及长租公寓管理人，租金和居住问题造成了房东和租客之间的矛盾和纠纷，在作为中介的长租公寓短期内不能负责的状态下，从法律上看，究竟该如何衡量并保障租客和房东的权利和利益呢？

二、相关法律合同的分析及认定

房屋由房屋所有权人（房东）向蛋壳公寓托管，而蛋壳公寓在管理房屋租赁的同时向租客收取租金，在蛋壳公寓“暴雷”事件中，蛋壳公寓收取租金后并未按照约定向房东履行支付已收取租金的义务，房东和租客的权益都受到损害，在“暴雷”事件中，房东是否有权利收回租赁房屋？租客又是否有权要求不支付租金继续使用房屋呢

（一）租赁合同关系和委托合同关系的不同有什么影响？

关于房东和蛋壳公寓的法律关系，有两种主流观点，一种观点认为二者之间构成租赁合同关系，另一种观点认为二者之间构成委托合同关系。

1.若房东和蛋壳公寓之间的关系是租赁合同关系

《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定了租赁合同的定义，第七百零四条规定了租赁合同的房屋数量、维修等内容。房东与作为中介的长租公寓之间形成租赁合同关系时，蛋壳公寓可以依据双方签订的合同对合同所涉房屋进行使用、收益，但须将房屋租金支付给房东，但在蛋壳公寓“暴雷”事件中，房东要求租客退还房屋的理由是没有收到蛋壳公寓支付的租金，笔者查阅了蛋壳公寓和房东订立的《财产委托管理服务合同》以及蛋壳公寓和租客订立的《房屋代理租赁合同》，蛋壳公寓和房东订立的托管合同中约定，一定期限内房东如果没有收到房屋租金，房东有权解除租赁合同，收回合同所涉房屋。

笔者通过中国裁判文书网，以“蛋壳公寓”“长租公寓”“租赁合同”为关键词检索得到以下案例：

相关案例1：(2020)川0116民初3037号判决书

相关案例2：(2018)沪0104民初26407号判决书

相关案例3：(2020)川01民终4977号判决书

在以上三个案例中，法院在裁判文书中认定委托代理合同中的内容应该归属于租赁合同的内容，具有租赁合同的构成要件，该合同符合民法上认定租赁合同的法律关系特性，因此法院在审理案件时将房东和蛋壳公寓之间订立的合同认定为房屋租赁合同。

若与以上案例中一样，房东与长租公寓之间的关系是租赁合同关系，则租客在三方主体中的角色就是次承租人。因为租客已经从长租公寓处租到房屋，房东只能直接要求占有房屋的租客退还房屋。这实际上是主张返还原物请求权。

根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定权利人可以要求无权占有人返还占有物。占有人将动产或不动产占有是构成返还原物请求权的条件之一，租客依据与蛋壳公寓签订的房屋出租合同占有房屋，而蛋壳公寓因房东在托管协议中赋予的权利能够出租房屋，但其并不是房屋所有人。因此，在房东因一定期限未收到租金而解除托管协议后，蛋壳公寓在合同中被赋予的权利也因此丧失，使得租客无法再依据与蛋壳公寓签订的房屋出租合同继续占有并使用房屋。

而当房东和租客是租赁合同关系时，租客也就理所当然是次承租人，在房东以未收到蛋壳公寓支付的租金为理由主张租客退还房屋时，租客倘若想行使继续占有和使用房屋权利，可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定请求代为履行支付租金的义务，租客可以向房东支付房东未收到的租金，阻却房东主张合同解除权，以继续占有和使用房屋。

在假设房东和蛋壳公寓是租赁合同关系的情况下，租客可以向蛋壳公寓追偿已向蛋壳公寓支付的租金。

2.若房东和蛋壳公寓之间是委托合同关系

《民法典》第九百一十九条规定了委托合同的定义，第一百六十五条对委托代理文书的内容进行规定。在房东和租客的纠纷当中，委托管理合同大多数情况下被认定为委托合同，从而适用《民法典》关于委托合同的规定，因此长租公寓与租客订立的房屋租赁合同直接对房东和租客有效力，在此情况下，即使长租公寓方违约，租客也可以继续行使占有和使用房屋的权利，因为租客已经按照合同约定履行了支付房屋租金的义务，倘若房东请求退回房屋，租客可以拒绝该请求。笔者又以“蛋壳公寓”“长租公寓”“委托合同”为关键词在中国裁判文书网上检索得到以下案例：

相关案例1：(2020)川01民终3007号判决书

相关案例2：(2019)沪01民终3424号判决书

相关案例3：(2020)渝0106民初17124号判决书

在以上三个案例中法院认为，房东委托长租公寓代为出租合同所涉房屋，在此事件中，长租公寓作为房东的代理人，代为出租合同中房东拥有所有权的房屋，为房东寻找租客并与租客订立关于该房屋的租赁合同，长租公寓和房东之间订立合同中的内容归属于委托合同的内容，具有委托合同的构成要件，符合民法上对于委托合同的法律关系特征，于是法院在审理案件时将长租公寓和房东之间订立的合同认定为委托合同，于是房东和租客之间的关系就成为租赁关系。

倘若如上述案例中法院认定的，房东和蛋壳公寓之间形成委托合同关系，那么在该法律关系中，委托人房东将自己拥有所有权的房屋委托给长租公寓代为出租及收取房租。在代理出租的情形中，委托代理的效力是：在房东授权的代理权限内，代理人长租公寓以被代理人房东的名义实施的关于房屋租赁及收取房租的行为的法律效力就归于被代理人房东。而在以上案件中，租客与代理人长租公寓订立的合同当事人就是租客和被代理人房东，合同约束租客和房东，长租公寓则被排除在该合同的效力范围以外，不与蛋壳公寓发生联系。租客只需按照租赁合同约定的付款方式付款即可，而无论租金是否实际被给付到房东处，租客都已经履行了合同约定的支付租金义务，当蛋壳公寓资金断裂、恶意跑路或倒闭而房东又以未收到租金为由让租客退还房屋时，租客有权拒绝，因为除非合同另有约定，此状态下的房东没有让租客退还居住房屋的权利。

从上述分析可以看出，对于房东和长租公寓之间订立的合同是何种性质的认定以及认定房东和长租公寓之间是何种法律关系，是判断房东是否有权要求租客退还和搬离房屋的重要依据，也是处理租金的重要依据。

（二）对房东和蛋壳公寓签订合同的认定

司法实践中，判断合同性质，认定法律关系，最基础也是最重要的是通过合同内容分析合同双方真实意思表示。

《民法典》第七百零三条、第七百零四条分别规定了租赁合同，第一百六十五条和第九百一十九条规定了委托合同。对比四个条款，租赁关系和委托代理关系的最大区别是：物品所有权是否转移。租赁需要转移租赁物的使用权，委托代理关系则不需要转移物品所有权。当然，认定合同是何种性质时，要从多方面对合同结构、主体和内容进行分析，笔者更倾向于认为长租公寓和房东之间形成委托代理关系，租客和房东之间形成租赁关系。

1.对《财产委托管理服务合同》进行分析

从网上查阅到《财产委托管理服务合同》，对其进行分析，找到以下笔者认为该合同属于委托合同的依据：

委托代理合同一般会明确约定代理事项，该合同在委托权限一项下进行了约定：“委托代理权限自2019年X月X日至2022年X月X日，甲方同意将房屋委托给乙方做代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋……”

在委托合同中，蛋壳公寓方不仅不需要向房东支付租金，蛋壳公寓方还可以要求房东向己方支付处理委托事项的合理报酬。例如委托合同中约定由蛋壳公寓方向租客收取租金，再将租金转交给房东的事项报酬。《财产委托管理服务合同》中关于处理委托事务的费用项下规定：“甲方同意向乙方支付服务费，”“管理期间，乙方有权利提供给甲方合同约定的管理服务，收取相应的费用。”

在《财产委托管理服务合同》乙方的权利义务项下还规定了因受托人过错致委托人损失的赔偿责任:“管理期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。”并约定：“委托代理因为不转移使用权。”

2.对《房屋代理租赁合同》进行分析

从百度、谷歌等平台检索并查阅租客和长租公寓订立的合同，在蛋壳公寓向租客提供的《房屋代理租赁合同》中表明了该合同订立的主体，其中，房东是订立合同主体中的出租方，租客是订立合同主体中的承租方，合同的名称则是房屋代理租赁合同。长租公寓作为市场经营主体，接受国家监管，并以公司信用为担保，使普通消费者有理由相信长租公寓与房屋所有权人房东之间形成委托代理关系，而租客与房东之间则形成租赁关系。

从内容上看，《房屋代理租赁合同》中还约定租客须定期定额支付租金，租金最后由房东收取，由此可见，在租金流转过程中，蛋壳公寓方并不是最后的租金收益人，房屋收益最终还是由房东收取。另外有关房屋附带的物业管理费、水电费等费用，合同载明：“由于乙方居住而产生的生活费用由乙方承担，租赁结束后，乙方须得交清欠费。”

三、法律建议

（一）房东可以解除合同，但无权要求租客退还房屋

无论蛋壳公寓方与房东之间的合同是租赁合同还是委托合同，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，合同主体可以在对合同达成一致的基础上解除合同，当合同主体约定的解除合同的事由出现时即可解除合同。例如，蛋壳公寓与房东之间的合同中明确表明了若蛋壳公寓延迟履行交付房屋租金义务达到15日，那么合同相对方房东此时即拥有了单方解除合同的权利，此约定事由就属于上述所说的合同主体可以约定解除合同的事由，当蛋壳公寓未履行义务致使出现解除合同的事由时，房东按照法律规定以及合同约定可以行使解除合同的权利。

笔者认为，长租公寓与房东因订立委托管理合同而形成委托代理关系，租客则按照合同约定履行定期足额支付房屋租金的义务，房东则因为长租公寓和租客之间订立租赁合同的效力而没有权利要求租客搬离占有的房屋。

笔者建议，当事人可以从以下两条渠道解决现有困境，一方面，房东与租客之间进行积极协商交流，以便帮助租客尽快从银行处取得银行向蛋壳公寓已支付租金的支付凭证；另一方面，发生中介公司跑路或倒闭情况的，建议房东积极采取法律途径解决问题，可以凭借合同，以委托代理合同关系直接起诉蛋壳公寓。

（二）租客

由于各地政府采取紧急措施应对蛋壳公寓“暴雷”事件，租客可以在已支付租金范围内继续占有和使用合同所涉房屋。倘若房东采用极端方式让租客搬离并退还占有的房屋，租客可采用合乎法律的方式保留相关证据，当然，租客也可以通过物业管理公司、公安机关等合法渠道进行调解，以便解决纠纷。如果租户已经搬离合同所涉房屋，可以采取法律手段，通过诉讼方式向蛋壳公寓追回已支付租金，并追究蛋壳公寓的违约责任。

（三）预防

房屋托管对房东、租客的风险都很大。广大房东在选择中介公司时，应选择实力较强、信誉较好的中介公司。租客在租房时，应首选的是直接与房东订立房屋租赁合同，或者与房东、中介公司订立三方协议，最重要的是租客将房屋租金汇入房东指定账户，这在极大程度上降低了因中介公司不向房东支付租金，被房东清退的风险。倘若已经发生中介公司拒不支付租金的情形，租客和房东都应尽快整理相关合同、付款凭证等证据材料，并向法律从业者咨询，将证据材料都交由法律从业者进行专业分析，通过三方协商、申请保全、提起民事诉讼等合法途径追究中介公司的违约责任，维护自身合法权益。

蛋壳公寓“暴雷”事件引起社会公众广泛关注，长租公寓托管公司中断资金、恶意跑路等导致长租公寓托管公司、房屋所有权人和租客三方主体合同履行产生纠纷，房屋所有权人和租客的权益受到损害，社会秩序混乱。综上，对长租公寓中相关合同进行法律分析和认定有助于厘清主体关系，解决三方主体合同纠纷，维护房屋所有权人和租客的权益，进而维护社会稳定。