当前房屋公摊面积现状探究

新疆润新测绘有限责任公司 孟庆凯

本人以从事房产测量13年具有的专业知识发表一些个人看法。如果按套内建筑面积或使用面积销售，消费者从某种意义上是得到了一些实惠，可从规划设计的角度来讲，最终销售出去的面积就会和规划设计面积不符，而对开发商来讲利害关系就大许多。

一、公摊面积的权属问题

什么是公摊面积？关于公摊面积，许多消费者对“公摊”的概念并不清楚。根据《房产测量规范与房地产测绘技术》7.1.6所叙述：房屋共有建筑面积是指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

早在1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和执行GB/T17986.1－2000《房产测量规范第1单元：房产测量规范》和GB/T17986.2－2000《房产测量规范第2单元：房产图式》，就已对公用建筑面积的组成采取“列举式”进行规定。“公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室……”这就意味着，能够“公摊”的面积必须是建筑面积。但这是否说明，以上这些部位都属于公摊面积呢？根据百科的定义，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。例如:一栋住宅楼规划设计总建筑面积5000平方米，测绘单位实际测绘总建筑面积也是5000平方米，其中套内建筑面积为4200平方米，共有建筑面积为800平方米（栋总建筑面积=栋总套内面积+栋总共有建筑面积），这说明建设单位是按规划设计要求施工的。如果按套内建筑面积来销售，最终销售套内建筑面积4200平方米，剩余800平方米权属归谁所有就是问题了。更何况按使用面积销售，产权归属面积那就会相差更大。

二、房屋价格上涨

有专业人士认为，商品房可以按套内建筑面积或使用面积来销售，通过行政干预等手段达到控制价格的目的。这种方式看似可行，但从完成任何一项工作都需要成本角度来讲又是不可行的。我还是拿上面5000平方米建筑物为例，大于或等于800平方米公摊面积，从规划、土地取得、可研、设计、开工许可、建安、销售和税收等产生的费用，建设单位是不会自己掏腰包的，一定会转嫁到消费者头上。

还有专业人士说，多层住宅的公摊面积约占10%～13%，18层以下的板式住宅公摊约13%～15%，点式楼盘公摊大多在15%～17%，而30层以上的住宅因为电梯数量增加，公摊通常都在25%左右。我不认同这种说法，根据《房产测量规范与房地产测绘技术》，公摊面积的大小不是取决于楼层的高低，而是取决于套内建筑面积及公摊面积的设计。谈到规划设计我不懂，但是我知道规划设计是有法律法规和规范的。20世纪50年代到80年代房屋设计还很单一，比如：拿一栋多层住宅楼楼梯间和外墙来说，50年代到80年代楼梯间中到中尺寸基本为2.4x4.8、外墙基本上是240mm中分（北方外墙370mm中分具多）。而随着我国经济的高速发展和人们生活水平的不断提高，规划设计要求也是不断在提高。现在一栋多层住宅楼楼梯间中到中尺寸最小也在2.6x5.4，甚至还有2.6x6.7的。外墙在北方最少还要加100mm的保温层。也就是说同等的公摊下，套内建筑面积越大，公摊面积就越小，套内建筑面积越小，公摊面积就越大。这是我从事13年房测得出的结论，实属个人观点。[1]

三、公摊面积的取暖费（指供暖地区）、物业管理费、维修费等谁承担问题

我还是以一栋住宅楼规划设计总建筑面积5000平方米，测绘单位实际测绘总建筑面积也是5000平方米，其中套内建筑面积为4200平方米，共有建筑面积为800平方米为例，不供暖区域就不存在取暖费一说。而在供暖区域800平方米的公摊面积一个采暖期下来，就是一笔可观的费用了。

物业管理费按每月1元/㎡计算，800平方米的公摊面积一年下来有的9600元，公摊面积的维修费用就不用说了。这一栋住宅楼一年仅此一项的费用就很可观，不要说20年、50年。一座城市有成百上千栋的楼宇，更何况是一个国家。[2]

四、报备时销售完的套内建筑面积或使用面积与规划设计面积能否一致等问题

随着我国基础建设的不断扩大，本着“以人为本，生命至上”理念，国家对城市规划设计的要求更高。所有的规划设计阶段，都应该是政府部门来编制，所有的建筑设计，才是开发商或建设单位来完成。也就是说，规划文件是政府的“规定”，建筑设计才是可以比较自由发挥的阶段。一般来说，开发商拿到土地的时候，附有的文件是“控制性详细规划”。规划设计通俗点说，就是规定各种用地的边界和红线，不能超越某某线；道路该怎么走，怎么样接主干道，在哪里开口；绿化该配置在哪儿，配置什么品种的植物；根据里面的人群数量以及规范要求要计算出配多少容量的市政设施，确定它们的位置，和城市主要市政管网怎么衔接，在地块内管线该怎么走；再根据周边建筑以及一些特殊地段的特殊要求，对地块内建筑的体量、颜色、立面造型、风格和材料做出界定（像历史文化保护区附近的地产开发对这方面的考虑就比较严格）。然后计算出地块内建筑占多少面积，比例多少；绿化占多少面积，比例多少；道路占多少面积，比例多少；市政设施占多少面积，比例多少，看看符不符合相关规范，和你的设计初衷是否背道而驰。这个“控制性详细规划”，可以理解为法律文件的一部分，开发商或建设单位必须严格执行经批准的规划设计书。[3]

五、影响房产税的征收

房子公摊面积都在20%左右，意味着免征面积也缩水20%左右，如果取消公摊面积再计算免征面积，那么居民的居住空间将大大改善，但公摊取消后，免征比率及征收比例是否有调整也是未知数。公摊取消目前只是征求意见稿中的意见性条例，能否真正实施，什么时候实施也未可知，即使真正实施，必将带来房价、物业费、房产税等相关费用的系列变革，然而羊毛出在羊身上，你怎么看呢？

取消公摊面积，远没有想象中简单。公摊面积是楼宇整体的一部分，实际上最后也是为业主所使用，建造成本也是真实存在的，并非直接取消这么简单。公摊面积取消，全体业主可能会失去对公共区域的所有权，这个所有权是否已经纳入国家法规。取消公摊可能意味着要更改法规，这显然在短期内也是无法实现的。而且一旦取消公摊面积，那么对于之前购房的人来说也存在不公平。取消公摊面积，会减少开发商的利润，开发商依然可以通过别的说法继续向购房者收取费用，或者提高房子的单价，同时还让开发商有了理由过度挤压公共面积，导致公共设施配套减少，降低住房品质和舒适性。另外，公摊面积取消必会导致短期房价上涨，因为政府不希望房价短期有太大的波动。国家一直都在重申并一贯坚持“房住不炒”的定位来调控房价，这样算下来购房者并没有从根本上节省购房成本。[4]

因此在现行规范和标准下，消费者如对面积有异议，应首先向建设单位或销售单位落实是否经过房产测绘主管部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘单位查阅相关资料内容，否则应督促建设单位或销售部门到测绘主管部门办理房屋面积认证工作。房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘单位接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。

六、结束语

以上问题不是每个消费者都能领悟的。我个人认为，在国家没有出台完善的政策法规前，盲目取消公摊面积还是弊大于利，短期也不符合当前国家对房地产市场的调控政策，同时也不能从根本上彻底解决购房者购房的成本问题。要想通过取消公摊让购房者获利，就得从法律法规上加以规范，在保证房屋的总价值不发生变化的情况下取消公摊面积，将公共建筑面积成本及权属的问题规范好，或出台一些公共建筑面积的规范性文件加以约束开发商，防止开发商以取消公摊面积为由，提高房屋单价。消费者期待出台相关政策，以此来保障国家和消费者权益。

相关链接

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。