中小房地产企业融资现状及优化策略分析

王振江

（西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，陕西 西安 710065）

融资就是企业通过借贷、租赁等方式获取资金，使企业可以良性发展的一种行为。筹资方和贷款方双方共同获利，以此保证企业良性循环发展的一种经营方式。融资是要求有价值的回报。融资期末，需求方需将本金返还给投资方，然后支付相对应的利息，使得双方的利益都得到满足，即资金需求方利用资金为自己实现利润时，投资者所拥有的资金为增值，未来的交易可以继续进行。现阶段，由于房价居高不下，消费者的购买热情也在逐渐下降，同时，国家的调控政策也在不断试压，房地产企业资金回笼能力也急剧下降。因此，中小房地产企业对资金的需求更加迫切，怎样解决融资难的问题，是中小房地产企业面临的重要课题。

一、中小房地产企业融资现状

房地产企业的融资模式一方面受地域限制；另一方面受房地产企业自身规模、公司资信、制约开发地段，在融资模式上受到极大的限制。房地产企业属于资金密集型企业，融资问题始终影响着企业的良性循环发展，中小房地产企业的融资问题始终制约着自身的发展。

1.融资渠道单一

在官方统计的数据报告中显示，中小房地产大部分资金源于银行贷款，融资渠道单一。这种单一的融资渠道很容易受到政策的影响，一旦国家收缩银行贷款，中小房地产企业很难与其他实力较高的房地产企业竞争来获取银行贷款，就会导致其企业财务风险增加，造成资金缺口，导致企业陷入危机。比如2011年，由于经济发展较快，房地产企业贷款需求量加大，银行贷款供应不足，导致银行提高对房地产企业的贷款利率，而且对中小房地产企业提出了很多要求，这使得中小房地产企业无法正常经营。因而，对于中小房地产企业来说，过度依赖银行贷款是非常不明智的。

2.融资成本较高

通过房屋预收款进行融资是房地产企业常用的融资方式之一，但是这种融资方式融资成本过高，它是通过产品支付获得融资。一方面，在产品预售过程中，使得产品作为一种融资手段，先把产品出让给客户，企业通过客户支付的预付款项来实现自身的开发资金积累，但是这种模式有很大的缺陷，由于资金的不足，可能会导致该项目停止开发。由于开发前期部分资金的快速回笼，而随后出现资金短缺必然会导致融资成本的高速增长；另一方面，融资成本上升的主要原因是地价的飙升。随着城市化建设和“地王”的出现，还有城市基础设施逐渐完善，虽然给了房地产企业极大的发展空间，但是也导致土地价格的大幅上升，进而必然导致融资成本的增加，企业融资成本增加会使资金出现缺口。另外，融资的成本也受到政策的影响，目前，虽然城市迅速发展，但是老百姓的金融理财意识却没有跟上时代的步伐，他们大部分人依然认为把钱存入银行比投资地产更安全、更有价值，正是人们的这种观念，导致房地产企业在产品支付过程中，人们对于房子的期待价格与开发价格差异比较大。所以，这也就导致中小房地产企业融资成本比较高。

3.房地产企业缺乏针对性支持

在银行融资领域范畴，由于区域经济及政策性调控等原因，银行在信贷过程中，更倾向于将资金投向一些利润风险小的项目企业，而不是像中小房地产企业这种风险较高的企业。此外，中小房地产企业的信息不够完全透明，银行很难对其资金进行有效监管，所以，银行为了降低自身的坏账风险，并没有开出具有针对性的扶持策略。

4.相关法律法规和市场体系不完善

就目前的情况来看，我国的房地产金融政策法规并没有形成完全科学有效的制度体系，缺乏协调性和一致性，所以导致房地产企业融资渠道发展受阻。另外，由于受到我国政策环境等因素的影响，现阶段中小房地产企业金融创新力度不够，导致企业融资成本居高不下。很多企业由于资金不足无法继续项目建设，更多的企业采取地下融资的方式来保证项目开发资金的充足，这种状态与不完善的融资市场体系紧密相关。除此之外，由于房地产融资市场体系不完善，企业直接融资受到限制，很多中小房地产企业融资方式主要依赖银行贷款。除了企业自身内部融资以外，其余资金全部依赖于银行贷款，但是，银行贷款有着许多条件及限制，这对于中小房地产企业良性循环发展是非常不利的，极有可能会因为资金补充不及时，从而导致自身资金链的断裂，使得企业陷入破产危机。由于我国房地产行业发展时间短，中小房地产企业依然保持着旧的传统观念，缺乏创新意识，在经济高质量发展的新常态下，许多新的融资方式不断出现，但是中小房地产企业依然秉承着守旧理念，依然坚持过度依赖银行贷款这一单一的融资方式，只寻求短期的经济利益，没有对企业长期良性发展做出考虑，这种发展方式会极大地阻碍企业的发展。中小房地产企业必须要有长远的眼光，制定合理的融资策略，才会更好更快发展。

二、中小房地产企业融资优化策略

1.结合实际，拓宽融资渠道

据悉中小房地产企业的融资途径主要有两大方面，一是银行贷款融资；二是房屋预收款融资。我国房地产行业具有其特殊性，只依靠内部融资还不能够满足企业对资金的需求，需要外部来筹集大量资金。自2018年以来，在金融监管加强、去杠杆、去通道信用紧缩的大背景下，中小房地产企业一直面临着不断增强的融资压力，结合实际，拓宽融资渠道成为首要任务。目前，房地产行业已经形成5大类、16小类，近50类细项的多元融资渠道。针对中小企业项目开发资金来源，笔者认为应主要采用销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金等方式进行负债经营，以解决中小房地产企业的融资困境。

2.降低融资成本

房地产企业在制定融资策略时，要考虑融资环境、资本结构、融资渠道等一系列因素，充分考虑企业的自身发展状况，制定合理的融资策略。在这个过程中，要把项目的前景和收益、项目的地理位置等可能会为企业带来的效益空间以及效益的负面影响放在第一位，通过制定合理的发展目标，实现企业良性循环发展。作为中小房地产企业，降低融资成本应从降低负债率、贷款利率、缩短项目开发周期以及加快资金回笼等方面入手，加强财务杠杆应用，合理分配筹措的资金。例如，在拨付工程款时，要有明确细致的预算书，合理、有计划地安排资金支付；应收账款作为企业债权类资产，售房款追收应建立严密的、行之有效的制度，及时加以收回。

3.提高企业管理能力，增强信誉

在我国金融业快速发展的同时，银行的信用体系也在不断完善，全社会的信用水平也在不断提高。科学的房地产企业治理理念、借款人资信以及长远的规划是银行对于企业能力评估的重要指标之一。中小房地产企业应该加大对专业性金融人才的培养力度，引进一批对融资领域熟悉的人才，这样才能拓宽融资渠道，融资才能多元化。同时，还要积极吸收其他企业优秀的管理经验，摒弃老旧的家族化管理模式，建构科学的公司治理结构，符合现代化公司治理模式。另外，中小房地产企业要加强对自身的信用建设，只有企业信用提高，才能赢得银行以及投资人的信赖，才会使企业更好更快地发展，实现融资渠道的多元化。

4.健全房地产金融法律制度和体系

房地产企业融资渠道的创新以及更多的融资产品需要法律法规保护。如果没有合理的法律法规保护融资渠道的创新以及多元化融资产品，将会给企业带来巨大的法律风险。只有合理的法律法规与融资渠道多元化建设的同步进行，才能帮助房地产行业得到良性循环发展，才能创造出良好的金融市场环境，最大限度满足房地产企业的资金需要，保障企业更好更快地发展。在良好的法律法规的规范下，金融市场能够最大限度地保证良性运转，激发创新金融产品的积极性，使得房地产企业融资通畅。同时，要拓宽金融市场的直接融资渠道，营造良好的融资氛围，降低房地产企业的融资风险，为企业提供必要的资金需求。此外，还要大力发展证券化市场、加强法治体系的建设，促进住房抵押贷款证券化，协调融资渠道多元化与金融风险防控之间的关系，为房地产企业的可持续发展提供支持。所以，在市场经济体制改革中，必须加强对法律法规的建设，保障金融市场良性发展。

三、结语

本文重点分析了中小房地产企业在进行融资时出现的一些问题，并对这些问题，提出了相应的建议及对策，希望能为相关企业提供参考。以期为中小房地产企业融资提供多元化的融资途径，从而有效地缓解融资问题，为企业的高质量发展提供保障，促进房地产市场的可持续、健康发展。