房地产调控背景下漳州开发区城市发展建议

李凌枭 郑文坚

（厦门大学嘉庚学院，福建 漳州 363105）

一、调研背景

漳州开发区自1992年兴建动工以来就一直在不间断地大力开发。在2010年升级为国家经济技术开发区后，开发区的人气也越来越高，一批批建设项目落地漳州开发区。2017年“厦漳”R3城际轨道的开通让漳州开发区红极一时，房价也一路飙升。漳州开发区早期很大一部分是以房地产开发为导向，拉动周边经济，吸引人口入住形成一种良性循环，以最快的速度进行城市发展。但近几年，漳州的房地产市场经历泡沫，开发区陷入人气低迷的瓶颈期。漳州开发区预期2020年的人口数量将达到24万人，但截至2018年总人口仅有6万余人，近两年增长也较为缓慢，与预期目标相差较大。并且来漳州港发展的企业数量仍不算多，本篇文章将在此背景下展开分析。

二、漳州开发区总体规划

漳州招商局国家级经济技术开发区位中国东南沿海，处于上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，是海峡西岸经济区一个重要的组成部分。

漳州开发区正积极培育泛信息技术产业、智能汽车产业、大健康产业、文化旅游产业、临港产业转型升级的先进制造业五个百亿产业集群。其中临港工业是开发区的产业基础，建区28年来，累计引进临港工业企业60余家，签约合同金额累计超过20亿美元，已形成了金属制品加工业、粮油食品加工业、交通机械制造业三大临港工业。

漳州开发区总体规划共设置四个区；

一区：港口、仓储物流、临港工业、配套服务等功能区。

二区：开发区中心区，整合了居民居住、文化教育、体育娱乐休闲、商务办公、商业金融、旅游度假等功能区。

三区：工业和居住配套功能区。

四区：仓储物流为主，还有部分环境友好型且有科技含量的临港工业区。

三、开发区城市分析

1.开发区目前人口数量偏少，人气仍有待提升

（1）人口数量少将影响经济与产业发展

在一定的劳动生产率下，一个地区劳动人口的多少以及其所占的比重往往决定着这个地区的发展速度和进程，一个地区人口密度较稀时，则会导致发展缓慢、资源无法合理配置等问题。漳州开发区目前就面临着劳动力不足的问题，没有充足的劳动力，实业发展受困，导致愿意进入漳州港的企业越来越少。劳动力的减少直接引起市场劳动力供给不足，连锁引发市场劳动力价格攀升，增加企业用工成本。

（2）人口数量少较难促进消费

人口数量直接影响需求数量，这是漳州开发区所面临的问题之一。通过数据显示，2019年1-3月漳州全市社会消费品零售总额为319.6亿元，增长13.1%；2020年1～3月社会消费品零售总额为401.46亿元，相较于上一年度同期略有增长但仍然不足。

（3）开发区人气不足有待提升

开发区总体发展及招商引资的进程缓慢，目前没有形成一个大型商圈，能够满足人们购物、娱乐、休闲一站式需要。种种叠加的因素无法吸引大型商家入驻，人流量不见增长，如此恶性循环对漳州开发区的经济发展造成较大影响。开发区房地产泡沫后涌现的是更多的负面评价，这类评价的影响对后续来漳州港买房居住或是投资的人来说都会影响其思维或判断。

2.初步产业集群已形成，转型也需紧跟

漳州开发区之前的主要产业为临港工业、港航物流业、粮油食品加工业、交通机械制造业以及金属制品加工业。产业集群虽然存在，但其弊端也较为明显。

（1）集群产业链条并不完整

产业集群内的企业应该要构成纵向联系，横向竞合的网状形态。但漳州开发区引进这三大产业集群的企业数量仍然不足，并且彼此的关联性较低，产业链不完整，无法构成网状结构。

（2）产业转型

近年来，漳州开发区已有企业取得较大成绩，产业集群也在不断完善升级。现阶段已经进入了“转型升级，跨越发展”时期。五个百亿产业集群快速发展才能够更好地建设漳州开发区。

作为打造泛信息技术产业的主打项目：“招商局·芯云谷”，招商引资项目正如火如荼地进行当中。智能汽车小镇行业同样在推进，融合了国内外智能汽车领域的制造商、互联网等龙头企业和百亿基金的参与，吸引企业研发机构聚集创新，打造出一个高性能运转的智能汽车小镇产业。

3.投资环境总体优良，发展前景较好

招商引资是规划构建漳州开发区发展的最优手段，择优招商也一直是政府坚持的方案。目前，产业集群初步形成，开发区更应该积极引进优质企业，所以开发区出台多项优惠政策。在对泛信息技术产业集群“招商局·、芯云谷”的调研中了解到华为技术有限公司、腾讯云（北京）有限公司、中关村意谷（北京）有限公司等优质公司入驻园区，可以享受2-3年的办公地租金全免，并且提供400-600元/平方米不等的装修补贴。但是，补贴不作一次性发放，而是通过达到上一年度的生产或经济指标审核通过后发放补贴，企业在享受高额补贴的同时，招商局引入优质企业的目的也能够实现。

综合来看，当前开发区的宏观投资环境整体良好，对于能够入驻的企业都发放出了高额补贴，同时，这些企业也在为开发区不断地创造经济效益。

四、发展建议

1.加速城市建设提升宜居性，吸引人口定居

一方面，人口数量对于一个城市的发展至关重要，也是推动城市化进程的一个重要因素；另一方面，人口数量的增加为一个地区提供了更多的劳动资源，能够更好地服务城市工业和服务业。

想提升人口数量首先得做好城市基础设施建设，以及提升城市的宜居性。政府应该做好宏观布置，尽快促成大型商圈的建设。本地的娱乐活动较少，可以积极地举办一些活动，例如，文艺晚会、开发区居民联谊活动等。

文化旅游产业也是漳州开发区的特色之一，自然生态环境优越，适合宜居。开发区可以以此作为宣传点，打响本地名气，将开发区已有优势的作用发挥到最大。

2.坚持科学择优招商

规划构建产业集群的最佳方式就是招商引资，科学择优招商是对引进项目进行综合评估后的筛选。目前产业集群已经初步形成，正在面临转型阶段，对引进的项目一定要考虑规划的匹配程度，把科学合理放在更加重要的位置。

首先，可以对开发区内已有的项目产业做一个科学统计；再分析引入什么类型的企业能够完善开发区内的企业类型，各个企业互补，将产业集群的汇聚力量发挥到最大。

其次，可以多开展产品主题交易会、展销会等。可以更好地对外宣称开发区，也能够让其他企业更加了解本地的优势。通过此类方式较易找到符合开发区发展需要的企业，直接进行沟通。

3.最大限度地发挥产业集群的作用

产业集群的发展由市场机制发挥调节作用，也需要政府的宏观调控，与产业集群之间建立沟通的桥梁。引导他们共同发展，选出能够起到带头作用的企业，引领整个产业集群的发展。并且政府作用在产业集群的优势发挥出来之前尤为重要，产业集群能否壮大升级，都离不开政府的帮助与支持。

开发区已知的产业集群的龙头企业--在泛信息技术产业园区的龙头企业华为、腾讯云；临港产业转型升级的先进制造业中诺尔、豪氏威马都能够发挥其龙头企业的带头作用。政府应好好利用引导，引入更多优质企业，在如此条件下运营和办公尤其是泛信息技术产业园区中商务生活配套一站式园区服务的情况下，企业能够将商务运营成本降到最低。并且可以与周边高校积极联合，如招商局·芯云谷已和厦门大学嘉庚学院建立了学生双创实训基地，推动了学研联合工作的发展。

开发区还需要发挥自己的区域特点和优势，推出具有开发区特色的产业集群品牌。漳州开发区目前拥有三个自身品牌“招商局、口岸、高校”。开发区要鼓励企业多做出创新，并且对区内项目产品创新加大激励的力度，积极鼓励企业设立专利、商标、品牌和研发中心。开发区也需帮助企业向外推广，例如，在2020厦门国际投资洽谈会上，漳州开发区于C4121展位亮相，推介了五大产业集群中的双鱼岛、海韵冷链、芯云谷、豪氏威马、弈恩现实等公司的特色产品。对于威驰腾（福建）汽车生产有限公司生产的F9系列12米纯电动城市客车模型进行了特别展出，这辆“漳州开发区制造”的新能源汽车成为焦点，吸引到许多参会客商前来观展。所以，漳州开发区应该继续大力推介区内企业产品，使得区域品牌成为集群的共享品牌，实现漳州开发区与集群企业的共赢。

五、总结

漳州开发区成立以来就备受关注，在房地产泡沫之后的经济发展与城市发展动态也一直是当前需要解决的问题，本次深入调研了城市人口、产业结构及投资环境对城市发展的影响，对这些因素进行了分析，得出具体调研结论，提出一些可供参考的城市发展意见。相信开发区在政府的宏观调控以及区内各产业的大力支持下，漳州能够打造成为符合规划城市发展定位、拥有成熟产业结构的国家级经济技术开发区的现代化城市。