新形势下加强物业企业财务管理的措施与建议

范 娟

（天津富力城房地产开发有限公司，天津 300000）

一、加强物业企业财务管理的意义

（一）有利于资金合理配置

物业企业属于劳动密集型服务行业，人工成本占比大，且人工薪资、环境绿化、清洁服务等日常固定支出金额较大，而收入回笼较慢，收入来源相对局限，主要来源于物业费、车位费及其他零星服务收入。通过加强物业企业财务管理，可以保证资金合理配置与良性循环，并能带来正的净现金流，企业可实现长期稳定的利润，从而实现其可持续发展及价值最大化。

（二）有利于成本有效控制

物业企业的财务成本相对固定，财务成本的控制并非一味地降低成本、减少支出，而是减少不合理、不必要的成本费用支出，以实现成本的有效控制。对于有些短期看会加大企业成本，但长期看会提高企业效益与竞争力的成本支出我们仍需保证。物业企业属于服务行业，人工成本占比大，除了人工成本支出外，还会发生很多固定支出，如：日常维修材料采购款、设备维修费、环境绿化费、清洁服务费等，这些支出繁杂零碎，会消耗大量资金，增加了财务管理的难度，从长远的角度看，财务管理的介入会减少不合理、不必要的低效的成本费用支出，从而提高企业利润，实现其经济效益最大化。

（三）有利于企业综合管理水平的提高

企业的生存和发展离不开各种各样高效的企业管理，财务管理作为企业管理的核心组成部分，地位不容小觑，其具有很强的综合性和指导性，与其他管理工作密不可分、相互渗透。高效的财务管理可以指导企业其他管理工作的开展，而其他管理工作同时又可以推进财务管理的执行。总之，财务管理水平提高，企业整体综合管理水平提高，企业的效率及效益才能实现最大化。

二、物业企业财务管理存在的问题

（一）资金管理不到位，融资难

资金管理是企业财务管理的重要组成部分，目前很多物业企业对资金管理的重视程度不够，缺乏完善的资金管理制度，资金分配不合理，对资金的流向没有规划，导致资金周转不畅，收支不匹配，使用效率低，严重影响了企业的正常经营活动。

基于物业行业的特殊性，物业企业具有项目多且分散，业务范围繁杂等特点，从而涉及的资金管理内容较为广泛，企业无法及时获得可用资金，很容易使企业陷入财务危机。同时，物业企业资本实力有限，筹资能力及方式有限，很难从银行获得融资，也不易从政府获得资金支持，从而容易引起现金流紧缺。

（二）物业管理费定价整体偏低，收缴率低

我国的物业管理企业大多数规模较小，属于微利企业。就我国目前现状，物业公司对物业管理费定价较为被动，物业费定价受房地产开发商的影响较大，房地产开发商往往为了吸引购买者，促进销售，制定了较低的物业管理费标准，导致物业公司入驻后难以维持正常的经营运转，后期物业公司又面临巨大的调价难问题。再加上物业管理费受入住率等多种因素影响，导致收缴率低，无法实现百分之百，这些都给物业公司的长久发展带来了巨大的考验及挑战。

（三）财务人员整体素质偏低，人员流动频繁

物业企业财务人员入职门槛较低，业务能力参差不齐，再加上财务知识更新速度较快，一些财务人员缺乏积极性、主动性。由于物业企业疏于对财务人员的定期专业化培训，导致财务人员专业水平知识不能与时俱进，由此降低了财务工作效率。另外，许多物业企业财务人员福利待遇相对较低，上升空间小，企业文化又缺乏吸引力，无法吸引并留住高端财务人员，财务人员流动频繁，工作交接不到位，而新员工适应新工作又较慢，这些都会对物业企业财务管理水平造成较大的不利影响。

（四）财务管理制度及内部控制体系不完善，管理方式落后

有的企业在实际制定并执行财务制度的过程中仍存在较大差异，财务制度多样化。大部分物业管理企业财务管理工作缺乏系统的体系，财务管理流程不规范，缺乏执行力。对管理会计、预算管理等重视程度不够。没有积极利用现代信息化技术，导致财务管理工作效率低下，财务信息出现错漏的现象严重。

另外，大部分物业管理企业缺乏完善的内部控制体系。例如：企业为节约人员成本支出，出现一人身兼数职现象，不相容岗位未分离，权责划分不清晰，这大大降低了工作效率。

（五）预算管理执行不到位

有些企业认为预算仅是财务部的工作，并未全员参与，财务部无法全面了解全公司的情况，导致企业在预算编制过程中问题百出，不切实际，以偏概全；有的物业企业虽然编制了较为合理的预算，但是后期并未对预算进行实时控制，未根据预算执行结果及时调整不合理预算，未发挥预算的指导作用，无法为管理层提供有效数据，导致预算与企业战略计划严重脱节，进而影响了企业发展。

三、新形势下加强物业企业财务管理的建议

（一）提升资金管控水平，拓展融资渠道

在物业企业财务管理中，资金管理是其财务管理的核心之一。物业企业每月月初制定合理的收支计划，建立资金池，并对资金进行集中管理，统一调配，以便更高效地使用企业资金。例如：对于物业企业收取的物业费，应按照权责发生制入账；对于收取的代收付性质的款项，建立准确清晰的代收付台账等，这些都为制定合理的资金收支计划奠定了基础。同时，应加强应收款项的管理，提高应收账款周转率，减少应收账款周转时间，尽快回笼资金；严格控制运营成本支出，对于日常低值易耗品的零星采购，应多方比较，对供应商资质、采购单价以及物品质量严格把关，避免不合理的采购支出。有资质有条件的物业公司，可以通过主动承接房屋维修、室内装修、二手房租赁、电梯及停车场等空间，开展广告位租赁等业务，以获得新的资金增长点。物业企业还应积极拓展融资渠道，提升自身核心竞争力，建立并维护良好的银企关系。

（二）物业管理费合理定价，提高收缴率

物业管理费是物业企业的主要收入来源，物业管理费定价是否合理，直接决定了物业企业未来的发展方向。物业企业战略部门严格根据企业战略发展目标，与周边同类项目进行比较、调研，分析本企业的物业管理水平、服务品质等品牌优势，协助物业管理层合理制定本年度物业管理费标准。物业企业借助收费系统，保证数据的完整性与准确性，将物业的前端收费业务与财务管理相结合，随时关注收缴情况，加大催收力度，对于逾期的应收账款，应按账龄分段，有计划、有目的进行催收。同时，物业企业通过多方面的改进，最终达到增强企业核心竞争力的目的。

（三）加强人才培养，提升财务管理人员的综合素质

人才是决定物业企业财务管理效率的关键因素，建立一支完善的财务管理团队，对于物业企业的发展至关重要。物业企业吸纳有专业知识的人员从事财务工作，财务人员上岗前应具备会计从业资格证书，组织新入职的财务人员进行岗前培训，宣扬企业文化，使财务人员能尽快融入企业文化，体会到归属感。同时，物业企业还应重视财务人员的后续教育，定期对财务人员进行统一培训，共同学习新颁布的会计及税务政策等，以提升财务管理人员综合素质。另外，物业企业可建立科学合理的奖惩机制，对财务工作人员工作定期考核，从而使财务人员有意识地提高自己的业务能力。

（四）完善物业企业财务管理制度及其内控体系

物业企业管理层应提高对财务管理的重视程度，引进先进的财务管理理念，结合实际，根据企业自身状况，从收费管理、物资采购、资金支付、台账登记等多方面制定适用于本企业的财务管理制度细则。同时，加强财务管理人员风险意识，建立健全完善的企业内控体系。例如：物业管理企业应明确职责权限，不相容职务相分离，以提高财务管理人员的责任心，调动他们的工作积极性，从而提高其工作效率，为企业实现经济效益最大化奠定基础；安排财务管理人员定期巡盘，与项目人员沟通，随时了解项目情况，进而可以帮助物业企业及时发现财务管理过程中存在的问题及缺陷，并及时纠正发现的错误及舞弊；严格管控采购支出，制定完善的固定资产报废制度，仅对符合报废审批流程的固定资产进行新的采购，以降低物业企业运营成本。

（五）加强预算管理执行力度

有效的预算管理可以指引物业管理企业的战略发展方向。因此，物业企业应根据企业未来战略发展的目标和规划，制定与自身发展相适应的、完善的预算管理制度，在企业内部实行全面预算管理，组织各部门参与预算的编制及执行过程中，避免各部门间闭门造车，提高各部门间的工作配合度。在预算执行过程中进行动态化的实时跟踪，对预算的执行结果及时进行分析，并根据预算执行结果与预算的差异，及时调整预算及物业管理企业的战略目标与规划。

四、结束语

财务管理作为物业企业管理的核心内容，物业企业管理层应对其引起高度重视。科学合理地制定财务管理制度，在财务管理过程中，及时发现问题、解决问题，发挥财务管理的指导作用，为物业企业的可持续发展提供有力保障。