探讨不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法

谢贱英

【摘要】房产是百姓最重要的财产，对房屋进行所有权登记是为人民群众提供法律保障和政策保护的最重要举措。其中房产登记最关键的一环就是房屋建筑面积的确定，对于建筑面积的准确测绘直接关系着千千万万的家庭利益。本文通过对不动产登记过程中审核房屋建筑面积出现的难点进行分析，并结合实践经验，提出了合理解决方法。

【关键词】不动产登记;审核房屋建筑面积;农房不动产登记;难点;对策           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.015

房屋工程类项目从项目招投标、开工到竣工中间过程繁多，包括图纸设计、审核、施工计划、施工过程、施工方案调整、竣工验收、预决算报告等。同时涉及多个部门。如果不考虑建设单位个人原因，仅从客观角度看，由于不同部门面积测算方式不同，也会造成对同一项目建筑面积测量不相同，这就会给后期不动产登记带来众多难点，因此，需要解决这些不同之处，以便更好地进行不动产登记。

1、房屋面积技术分类概述

房屋面积从技术层面上讲包括房屋建筑面积、共有建筑面积、套内面积、可使用面积等。房屋建筑面积是指永久性建筑，包括房屋外墙勒角及以上各层外围面积水平投影，涉及挑廊、阳台、地下室、室外楼梯等，并且有上盖，结构相对比较牢固，层高在2.20米及以上。共有建筑面积一般指电梯这类房屋产权业主共同占有，可以共同享用的面积。套内面积指房屋产权业主拥有其建筑面积产权的部分。可使用面积指房屋内部可以使用的空间面积，计算时按照房屋内墙面水平测算。

2、不动产登记中审核房屋建筑面积的难点

2.1房屋实际建成状况与规划图纸不相符

房地产项目在进行项目开发时，要严格按照设计图纸进行施工，如果确实需要修改图纸中的设计，要严格按照流程一一获得审批后再修改设计图纸。但是在实际调研中发现有很多房屋存在实际建设与图纸不相符的现象。究其原因，一方面可能是房地产开发商因为建设需求或者其他原因必须要修改建设图纸，但是时间紧迫还未来得及向有关部门申请，然后事后申请流程又太过繁琐，开发商又没有了去走程序的想法;另一方面可能是开发商与个人之间因为利益驱使，不惜一切代价想获得最大化利益，导致最终房屋建成后实际测量面积大于规划面积。

2.2房屋建筑为了利益存在“偷面积”现象

2.2.1房地产违规“偷面积”

对于房地产项目开发中，容积率是一个重要指标，也是规划部门进行建筑面积审批计容的重要参考依据。但是实际上会因为房地产开发商测量与规划测量规则不同，房地产开发商会想尽办法在不违背容积率规定的前提下“偷面积”，以求达到利润最多。比如，房地产开发商在进行项目建设时会委托设计单位在图纸设计中尽可能增加地下面积、走廊、封闭阳台面积、斜坡屋顶面积等，导致相关监督管理部门对这些不合理但合法的不计容情况也无法给予处罚，反而让其自由进行销售、登记。

2.2.2农房不动产登记中宅基地占用面积违规超标，利用率低

衣食住行自古以来都是关乎民生的大热点。对于房屋、土地，我国广大人民群众都有一种很强的依赖感和特殊的感情，所以农房宅基地面积关乎每一个群众的切实利益。近几年，随着我国农村经济收入的不断提高，人们对住房要求的提高，关于宅基地各方面政策也更加规范化，但是并没有从根本上避免这种情况的发生，长期以来面积超标问题一直都存在，农村这种情况尤为明显。

2.2.3农房不动产登记中建筑面积经常超标

近年来我国农民的生活条件越来越好了，生活质量也越来越高了，对于住房的要求也更加强烈了，很多农村居民开始进行旧房扩建或者翻造工程。一些旧房是一层平房的老百姓开始修整房屋，由于现行政策对这方面的房屋面积并没有健全的法律规定，所以很多农民开始把原来的一层房屋改造成两层或者三层小洋楼的情况，这会导致房屋建筑面积远远超出当时登记的標准。

2.2.4规划测绘和房产测绘依据的国标不同导致的面积计算差异

新版GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》和GB/T17986.0-2000，前者是规划部门面积计算依据，后者是房产测量依据。二者目的、适用范围、面积测算方式都有所差异。

目的：建筑工程面积测算是用于建筑规划指标的确定，是工程建设项目过程中的切实依据，也是工程项目建设执行方案设计、造价核算等的依据。房产测绘面积是房地产开发商采集准确信息的途径，为了产权便于管理，进行房产交易、征税纳税、城建规划建设提供真实依据和数据信息。

适用范围：建筑工程面积测算适用于工程造价核算、项目结算、新建工程建筑、扩建项目、改建工程、民用工程预算、工程造价等。房产测算面积仅用于建筑房屋预售和房产登记[1]。

测算面积方法：如下表部分对比情况。

2.3口径与实际计算方法存在差异

因为房屋测量与规划测量之间的规范性存在差异，不同技术标准对于房屋建筑面积的计算，如阁楼、檐廊、挑廊、走廊、门廊、门斗、阳台、标准层面积计算等方面规定都存在些许差异。

3、完善不动产登记中审核房屋建筑面积的方法对策

3.1落实不动产依法登记

不动产登记是保障权利人的合法权益，把合法建造的房屋产权进行公示登记。对于一般建设项目竣工验收后，符合规划要求的房地产项目，委托不动产登记机构依据《房产测量规范》对建设项目成果进行审核，然后准确记录不动产登记中涉及的面积。依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中的相关规定进行房屋首次登记。

原则上不动产登记产权过程中不需要对容积率情况进行再次审核，因为自然资源局已经在房屋建设工程项目竣工验收中和土地核验过程中对其进行了审核确定。换言之，容积率超标问题与不动产登记并没有直接联系[2]。

3.2多次测量，确定统一规范

依据国务院提出的工程项目建设审批领域应按照“多测合一”的原则进行一次委托、各部门多次测绘、共享成果的测量标准对不动产登记中房屋建筑面积进行审核。利用多角度、多部门合作，以保障权利人的合法权益、面积测算的准确性以及分摊的公平合理性。

面积存在差异时，可以在登记时按照相关规定执行，一方面可以请测绘部门重新进行测量，另一方面可以经过有关部门核实后依据各部门决策进行处理。如果房屋测绘面积和规划验收报告书出现面积不一致的情况可以具体按照两种情况处理：由于房产测绘和技术规范不相同导致的面积核算结果不一致。比如对于封闭式阳台房屋测绘面积根据全部面积进行计算，但是规划验收只按照一半进行计算。

3.3实施不动产精细化管理

对于建设项目工程中计容面积的计算方式应该规范化、统一化，出台相应文件对房屋建筑面积登记和收取地价款工作进行明确规定，具体包括项目工程建筑面積、计容面积、不动产登记面积、地价款情况等。最好可以从土地出让时就明确可售房地产项目、可登记面积约定。

建设工程竣工后如果存在超过规划批准面积的情况，要依法依规按照相关程序补办手续[4]。

3.4避免面积纠纷给不动产登记带来硬伤的改进措施

（1）重视房地产测绘审核在不动产登记中的地位和重要性，可以建立相应管理机制，比如测管分离、管用分离等秉承不相同职务相分离原则，可以从源头把控好，避免因为权责纠纷导致后期基础数据统计不公正，统计混乱，影响不动产登记工作效率和规范化操作。

（2）在进行房屋测绘面积审核过程中，应该采取积极和其他各部门、相关工作人员、业务深入沟通的方式。既要了解测绘专业技术人员能力，也要时刻密切关注建筑形态发展状况，充分体现专业技术人员的专业优势，保障房屋面积测绘审核工作全过程的规范、标准、公正。

（3）测绘面积审核部门应该建立比较完整的面积图形库和关于业主房屋测绘面积全部的测绘相关资料，包括测绘结果纸质版，形成完整的测绘面积管理链条。可以为房屋产权登记工作和其他房屋面积纠纷问题、司法部门查询、法拍等各种活动提供有效、全面的面积证据。

总结：

上文中了解到不动产登记审核过程中房屋建筑面积的测算部分最为关键，对于不动产登记工作中房屋面积核算遇到的难点问题提出了落实不动产依法登记、多次测量、确定统一规范、实施不动产精细化管理的对策，通过合理的沟通处理方式，尽可能保障人们自身利益。

参考文献：

[1]崔明军，宋亚凡，刘平利.农房不动产登记中特殊部位面积计算解析[J].地理空间信息，2021，19（05）：111-115+6.

[2]连夏晖.新时期房地产项目不动产登记中建筑面积问题的探讨[J].住宅与房地产，2020（36）：9-10.

[3]尹爱群.不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策[J].中国房地产，2020（18）：56-59.

[4]孙天红.不动产登记工作中审核房屋建筑面积的难点和方法探讨[J].青海国土经略，2019（04）：51-54.