还迁房建设资金的融资、监管及相关会计处理的分析探讨

高慧玲

摘要：随着我国城市化进程的加快，在进行新城建设和城中村改造中，建设新小区，安置还迁居民必不可少。项目融资主体不仅要做好融资工作，更要切实做好项目资金的监管工作。资金拨付至房地产开发企业后要确保其安全、规范、有效地使用。同时在进行回迁房的会计处理方面也尤为重要。既要保证还迁房建设的顺利进行还需要保证企业运营的规范性和合法性。本文我们将对回迁房资金的融资、监管情况及回迁房会计处理进行分析探讨。

关键词：融资模式；资金监管；会计处理

引言

与其他工程建设项目有所不同，棚户区改造不仅涵盖很多基础的设施建筑，还包括拆迁补偿等，政策性较强，国家扶持力度较大。棚户区改造工程中的重中之重就是资金，国家虽有相关政策来支持棚户区改造工程的开展，但关于融资模式及资金管理方面还存在着很多不足。我们要面对这些问题，深入研究和思考，借鉴其他地区成功的案例，提升融资及资金管理的效率。针对还迁房建设的开发商我国对土地出让和房产建设方面要求较为嚴格。首先开发商要按照相关手续购买出让的土地，缴纳土地出让金。同时要提供设计、勘察测绘等前期开发费用，住宅建设配套、供电、排水、排污、消防、电力配套等基础设施建设费及水、电、管道等的基础设施安装费用，并按照规定缴纳各项税收。因回迁房的各项核算较为复杂，房地产开发商在财务处理方面更要谨慎，加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，降低财务风险。

一、关于回迁房的简介

房地产开发商进行新楼盘开发，缴纳土地出让金，原有地区的住户搬离，不论是建成后是商品房还是经济适用房，房地产开发商都要对原来的拆除进行补偿。一般通过非货币方式进行补偿，将建好的楼盘以房屋形式补偿给拆迁户的居民。一般情况下，房地产开发商要偿还给居民相对于拆迁面积的房产，作为补偿。回迁房是房地产开发商以实物形式对原有搬离住户的补偿形式，因非货币形式，对于回迁房的会计处理和税务处理与其他商品房或经济适用房不同。如以货币形式的补偿，要由专业的房屋评估机构根据当地的拆迁面积、当地市场价格、拆迁地理位置等对房屋进行综合评估，提出相对合适的价格，双方达成一致，实现货币形式的补偿工作。在这项拆迁与回迁工作过程中，融资主体进行融资方式的创新，同时对项目资金的监管至关重要。同时房地产开发商面临的土地建设、各项税费较为复杂，在相关回迁房的会计处理上要严格规范，既要最大程度实现房地产企业的成本的最低化，也要实现税务筹划的规范化运营。下面我们将谈谈关于回迁房的融资模式、资金监管及回迁房相关会计处理进行分析。

二、棚户区改造项目的主要模式及融资方式

各地方棚改都以政府为主导模式。对于棚户区改造管理的主要手段都是通过各级政府部门组建棚改运作平台等机构，对棚户区的安置、建设、规划以及拆迁等工作负责。项目本身的收益及政府担保是棚改融资的主要来源。同时投资公司可以自行建设还迁房或者与其他单位采取合作的形式建设还迁房。下面我们讨论的是以合作形式建设还迁房的情况。投资公司为棚改项目的融资主体，融资模式及资金监管情况如下：

1.政策性银行融资

由市级政府授权向国家开发银行及农业发展银行等机构进行贷款，用统贷统还的模式打包给区、县投融资公司。通过统一贷款平台、统一贷款、统一还款、统一授信，进行全过程动态管理。这种模式在很大程度上缓解了融资的压力。同时，为了进一步强化放款后的资金管理，各区县一般会成立相关的监管单位（我区成立了**区新城房屋建设指挥部办公室）对放款资金进行全过程管理。

2.商业银行贷款

由于棚户区改造项目投资规模大、资金回收期长、收益率低等特点，商业银行发放棚改项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、贷款期限、担保方式等方面都有一定的要求，与一般商贷有所不同。一是融资公司向商业银行申请贷款。二是商业银行对项目及融资企业进行审查和评估，如四证是否齐全，可研报告、备案是否齐全，抵押物是否齐全，安置补偿协议是否完备，企业资质是否符合贷款条件等。三是商业银行决定贷款后与融资公司签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式等。四是融资公司将资金按照工程进度及协议规定拨付至合作建设单位。同时按照贷款合同约定的还款方式还本付息。商业贷款融资环节较少，程序简单，但其融资成本较高，对资金要求严格。

3.发行政府债券及专项债券

政府债券为通过区财政局批准将市财政局转贷至区财政局后拨付至融资单位，融资单位是政府债券的偿债主体，严格按照规定项目使用债券资金，并及时足额偿还债券本金和利息。政府专项债券是通过招标方式发行，并将发行的政府专项债券资金纳入政府性基金预算管理。债券资金主要用于各区棚户区改造建设。我市严格债务资金管理，合理控制债务规模，使政府性债务风险可控。

4.发行公司债券

为保证以上资金安全、有效地用在棚改项目上，融资公司会与还迁房建设单位及政府委托的第三方监管单位签订资金拨付协议。为确保工程投资不超预算，工程价款的支付原则为根据总体项目的实施进度及资金计划按节点支付。一是当还迁房建设工程达到正负零，将暂定总金额的50%补偿资金拨付至还迁房建设单位。二是当主体封顶后一个月内，将暂定总金额的20%补偿资金拨付至还迁房建设单位。三是当项目竣工验收合格后一个月内，将暂定总金额的10%补偿资金拨付至还迁房建设单位。四是当项目具备交付条件后，3个月内组织完成第三方审计，出具财务决算书。支付扣除5%还迁建设工程款之外的剩余最终结算价款。五是工程质保期满后15日内一次性支付5%还迁房建设资金至还迁房建设单位。同时约定交房时间并要求随时反馈资金使用情况。

三、回迁房的会计处理

一般情况下，在房产建设中，房地产开发商对回迁户通过实物房屋来补偿，但也有部分回迁户不想要房屋补偿，想要以货币的方式进行补偿，这就出现了不同的拆迁补偿方式和两种不同的会计处理方式。如果是前者，以非货币——房屋形式进行补偿，房地产开发商所支付的拆迁补偿款、保险等，根据我国《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》相关法律规定，根据现有的市场行情，进行公允价值计量，对回迁户进行相应以房抵房，最大程度地保障回迁户的利益，不得损害个人或集体的利益，此种补偿形式下，开发商要按照公允价值核算，计入前期的开发成本费用支出。如果回迁户要求以货币的形式进行补偿。开发商也要满足居民的要求，按照市价对居民进行经济补偿，此种形式的拆迁补偿款作为前期的开发成本进行账务处理。

按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，按照本企业最近时期销售同类房产平均价格确定，如无此类价格按其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。对于开发商来讲，虽然通过以房抵房的形式，但房产作为非货币性资产交换也要计入開发成本，安置回迁户的房产，按视同销售处理。在进行账务处理上：

1.还迁房建设单位支付土地款及建安成本支出

借：开发成本——土地征收及拆迁补偿费

贷：银行存款

借：开发成本——建筑安装工程费

贷：银行存款

2.按照资金拨付协议的约定，融资公司拨付至还迁房建设资金至建设单位

借：银行存款

贷：其他应付款——**融资公司

3.完工开发产品的会计处理

借：开发产品

贷：开发成本——土地征收及拆迁补偿费

开发成本——建筑安装工程费

4.交付还迁房给拆迁户时，确认收入。同时结转交付还迁房的成本

借：其他应付款——**融资公司

贷：主营业务收入

借：主营业务成本

贷：开发产品

房地产开发商在建设过程中周期一般较长，可能分为几期工程，这几期工程的建设都要计入开发成本，计量方式一致。一般情况下，后期的开发成本会增高。因此，在工程后期要对前期的土地成本进行核定，进行已售房、未售房、固定资产的补结转。

四、结语

为推进棚户区改造项目的顺利进行，保证还迁房保质保量交付至还迁居民，相关资金的拨付至关重要。因此我们要在融资模式上不断创新和改进。同时政府及融资公司要全过程对资金进行管控，使资金使用效率得到保障，更好地规避资金风险。同时房地产开发商要结合当前国家政策做好回迁房的会计处理工作，确保棚户区改造项目合法、合规、合理。■

参考文献：

[1]布正.关于回迁房的会计处理与税务成本的分析[J].财务与会计，2018（2）.

[2]徐婷，周定财.棚户区土地运作的问题及对策分析——以徐州市棚户区改造为例[J].成都航空职业技术学院学报，2018（1）.