简析新冠疫情对住宅建设项目的影响

吴宁

【摘要】新冠肺炎疫情作为举世罕见的重大突发公共衛生事件，从2019年12月爆发至今，已经对全国各界造成了非常巨大的影响，其中越是需要大量劳动力聚集共同作业的行业，并且其聚集的人员组成结构越复杂、年龄层次越丰富、来源地域越广泛、来往流动越频繁、聚集性空间越有局限性，那么这样的行业面对新冠肺炎疫情时所受到的影响越大。建筑业作为劳动力密集型产业中的佼佼者，在遭遇突发事件时比起其他大多数传统行业需要面临更多、更强的挑战。本文将以徐州某一在建住宅建设项目为例，尝试分析房地产开发企业在新冠肺炎疫情爆发至今所实际遭受的影响和应对措施，浅谈我对住宅建设项目针对紧急突发事件如何提前预防、调整应对和降低影响的一些见解。

【关键词】新冠疫情;住宅;影响;措施

1、前言

1.1新冠肺炎疫情

2020年的新冠肺炎疫情因其波及范围之大、持续时间之长，从2019年12月爆发至今，已经对全国各界造成了非常巨大的影响，是举世罕见的重大突发公共卫生事件。受影响的行业中，越是需要大量劳动力聚集共同作业，并且其聚集的人员组成结构越复杂、年龄层次越丰富、来源地域越广泛、来往流动越频繁、聚集性空间越有局限性，这样的行业面对新冠肺炎疫情时所受到的影响越大。建筑业作为劳动力密集型产业中的佼佼者，在遭遇突发事件时比起其他大多数传统行业需要面临更多、更强的挑战。

而笔者在这段非常时期的工作中，以徐州某在建项目的经历较突出，因此本文将以该在建项目在疫情爆发至今所遭受的影响、应对的策略、经营的成果等方面着手展开对比分析，浅谈我对住宅建设项目针对紧急突发事件如何提前预防、调整应对和降低影响的一些见解。

1.2案例项目背景

该项目地处江苏省徐州市北侧，至2020年春节假期前，该项目一期、二期工程已交付，三期工程合同约定于2020年十月底交楼，节后将正式进入竣工冲刺阶段，项目任务艰巨。

首先，项目剩余工期时间较短。为了满足开发战略的需求，集团于年前调整运营计划将原定9月完成竣工备案提前至6月。

其次，项目剩余工程量较多。为了冲刺二期竣工交付，去年下半年大量人员和机械被借调至二期，三期工程节奏放慢。至今年春节前，有临街五栋楼裙楼砌筑和整体外立面涂料未完成，土方回填完成不到20%，室外多个专业没有施工面。

与此同时，项目资金条件较紧张。一方面，徐州公司有一处项目刚起步，还有一处在建项目销售业绩一般，同时需要结算一期、二期工程款，城市资金条件较紧张;另一方面，集团公司同时于昆明、重庆、珠海、深圳新开项目，新项目未开售，在建项目未竣工，整体资金条件较紧张。

2、在建项目收到的影响

2.1工期被压缩

春节后复工是一直以来全国各地房产项目均遵循的惯例，而2020年受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，全国各地的住建部门均明文要求在建的工程项目延迟复工，尤其以徐州为甚。

我所在的房地产开发企业原计划要求全国各地在建项目在春节后首先组织各单位管理人员返岗开始组织复工工作，在正月十五后工人逐渐完成回流正式全面复工，但是受疫情的影响该计划被推迟，项目整体工期被压缩一至二个月：

根据企业各地项目的反馈，广州、深圳、南宁、昆明等地政府最早于2月10日允许复工，重庆为2月14日。徐州发文2月10日起可以提报复工申请，实际所有在建项目2月15日才开始审批申请并逐一通知同意复工;

直至2月26日国家住房和城乡建设部办公厅出台了《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，明确要加强房屋建筑和市政基础设施工程领域疫情防控，有序推动企业开复工，项目现场工人才开始大批量回流;

所有回流的管理人员和施工人员，均按照抗疫工作要求，抵达项目后自我隔离度过14天的观察期后才能进入施工现场开展工作。

2.2成本增加，资金流减少

有充足的资金支持，工程项目才能正常运行，而疫情期间成本增加和收入减少，无疑扼住不少在建工程项目的咽喉。

项目成本的增加贯穿了项目工程的方方面面：大型机械设备和周转材料的租赁费随时间增加;原外地劳务无法履约，雇佣当地高价班组增加的人工费;企业管理人员依法带薪休假无可避免的管理费;满足地方防疫要求和储备防疫物资所必须的防疫费;混凝土、钢、铜等原材料价格的上涨;项目复工后抢工需投入赶工费、加班费等。

资金支出增加的同时流入却在减少，项目实际遭遇了包括：项目投资人和社会投资机构在等待疫情稳定和国家的调控政策，驻足观望;一段时期以来国家政策针对房地产行业的限贷限购，以及银行对房开发贷款的收缩限制;股价不断波动，必须预留储备金谨慎应对;以及各地在售项目应客观损失的第一季度营业额等。房地产行业链条中任何一环的资金出问题，都将对项目工程款的正常支付造成影响。

2.3人员组织受限制

徐州项目面临着本地和外地人员返岗的双重考验。

相比于一些徐州本地开发商，外地房企项目存在外省管理人员和施工人员占比较大的特点。03年非典疫情在二季度集中爆发，彼时项目人员已基本就位，而此次新冠疫情爆发在春节期间，随着全国各地防控措施不断升级，影响人员及材料组织的因素主要包括：各省市政府延长春节假期;各地尤其县、村封闭，道路交通受阻;部分地区防疫资源短缺，不满足人员出行和工厂运行需求;中高危险区域管理人员和工人无法返工。返岗复工的企业和劳务承受着巨大的舆论和责任压力。

疫情影响下本地人员更难管理。疫情前该项目劳动力来自广东、湖南、江西、贵州等地，都住在项目宿舍或者临近租房，调度较灵活;而本地班组工人来自徐州各个市区或者周边村镇，对工作时长有较高要求。疫情影响下，要沟通本地人加班赶工比往日更困难，而本地劳务更是倚仗对当地住建信息的了解，提高要价。

2.4材料组织受限制

人员组织非常困难的同时，生产材料的组织进场也面临复工防疫工作的挑战。

生产单位申请复产前，多因为防疫工作和复工检查耽误不少时日，且复产产能不及以往。不仅徐州，据各地项目反映，混凝土搅拌站、钢筋厂在三月初方才复工排产;而砂、石、水泥、砖、模板、木方、钢材等均表示至四月才能恢复正常供应。项目复工延迟，供货商同样停工停业，生产企业同样因生产销售不正常而存在不同程度的资金问题。

受企业招采策略的影响，徐州项目部分主要材料需要从外地采买，材料运输过程中同样需要配合地方开展防疫工作。司机需沿途配合重重考验才能将原材料运送给生产商，将成品运送至工地现场，一定程度上导致了供货方运送费用增加，使材料价格上涨，然而亟待完工的项目现场并没有时间等待价格重新稳定。

2.5环保管控力度加大

目前全国各地环保管控工作已经基本形成常态，而在疫情期间，徐州地区的管控力度达到了新高度。

首先，混凝土、土石方等材料被标定为扬尘大户的工程原料，遭遇限产限运，导致一段时间内价格上涨，施工周期拉长;其次，PM2.5和PM10管控浓度基准值进一步下调，管控标准更加严格;再者，省、市、区等不同等级的大气污染防治攻坚办不定期交叉检查和暗访，期间项目被动停工。徐州项目临近热电厂，不施工时仍有数据突高的情况，加上正处于土方回填园林抢工的阶段，前后统计被强制要求停止室外作业将近20天。

3、应对措施

3.1明确特殊时期运营策略和目标

企业应对紧急突发情况时，必须及时调整运营策略，明确阶段性目标，上下团结一心，劲往一处使。

2019年12月公司定下了南宁、中山、重庆、徐州等地四个在建项目于2020年6月30日完成竣工备案;珠海、昆明、荔浦、徐州等地四个新建项目展示区于2020年6月30日前开放且按时首开预售的目标计划，以及时结转销售收入来提高企业业绩，冲刺业界评估。房地产公司项目完工综合验收备案后，才能正式结转销售收入，而在未完工前收的房款计入预收账款，在报告期末将收入账户余额结转到本年利润中去。企业必须尽快通过一部分在建项目的竣工转结将资金回流，尤其在疫情期间外部资金极难争取的环境下，转结收入的作用越发凸显。

疫情爆发后，运营中心确定必须保持原计划的四个项目按时结转，回流资金的同时用漂亮的财报给内外各方足够的信心。要达成这个目标，现有且有限的资金就必须用来打通阻碍四个项目竣工的各个关隘，公司也因此制定了保竣工、冲首开、缓上马的策略，在保证各个项目最少运行投入的基础上，以竣工项目为主、冲首开预售项目为辅，暂缓其他项目的建设和新项目的开发投产。

3.2做好防疫工作

面对疫情，重中之重是项目人员的人身安全，复工的前提是配合政府做好疫情排查，重视员工宣传教育和消杀防控工作。

为此集团公司在2月2日线上召开《春季复工生产专题会》，对各地项目防疫工作提出如下要求：（1）各项目公司详细了解当地建设主管部门对项目复工时间、复工具体操作细节，并做好信息动态更新;（2）各项目公司根据当地允许复工时间提前做好相关单位动员、宣贯工作，落实管理人员和工人返场时间和人数（湖北籍人员暂不允返场）;（3）各项目公司必须与各施工单位做足防疫准备，按当地政府要求，做好消杀、自我隔离、观察、佩戴口罩等防护措施。

徐州项目从以上要求出发，一方面组织各单位共同编写切合实际情况的应急救援方案，明确项目现场各单位的组织分工责任、物资协调办法、方案启动条件和结束条件、联系对口医疗单位、筹划备用金等;

另一方面积极与当地各级政府和行政部门沟通确定防疫要求，线上与线下结合采购储备抗疫物资，主动在工地大门前设置消毒通道，做好万全准备后当政府明确消息时及时申请复工。

同时安排专人做好人员出入管理工作，做好来访信息登记，配合政府管理要求出入人员登记和出示健康证明，及时应对政府抽查。

3.3因地制宜采取趕工措施

集团公司要求在大环境背景和明确的目标指导下，各地项目面对不同的地方政府政策条件、项目所处不同施工阶段和不同合作单位的实际情况，分别采取措施完成运营计划。

公司首先要求各项目公司做好开发报建启动工作，及时了解当地国土、逐渐、规划等主管部门工作时间，推进各项报建工作，并根据项目实际提出一些重点要求。除了徐州项目积极沟通政府做好防疫复工工作外，如南宁项目也重点要求根据不同交楼批次明确各项前置工作，调整计划提前与相关主管部门接触。疫情期间政府资源同样有限，要缩短工期，就必须充分理解当地相关主管部门的工作程序，完成前置工作提前接触提前投报，以减少开发报建工作流程时间对工期的影响。

徐州项目原定毛坯交楼时间为10月30日，年后受疫情影响仅剩3个月时间完成竣工备案。面对这样严峻的考验，徐州项目首先反复与政府沟通竣备条件和流程，预留政府工作时间反推现场赶工计划;其次对于园林、消防、电力、自来水等关键专业施工单位给予资源倾斜，要求其他单位在相关工序和作业面上给予适当配合和让步，加强领导层面沟通，预付部分材料款等;然后由徐州项目团队申请，集团领导同意，缩短徐州项目施工单位工程款支付周期，加快流程;最后由集团CEO牵头成立专项攻坚小组，对于个别特殊问题及时提出方案，小组各级领导即刻研讨后立即实施。

3.4建立资金池管理办法

为了解决疫情期间建设单位、施工单位和材料商必须共同面对的资金难题，集团决定集合有限的资金在各个带竣工项目成立专项资金池，并且要求将各赶工项目资金池公开化、透明化。

首先在赶工项目成立资金池，一方面包括项目正常的资金计划，另一方面包括公司加入的激励资金，由项目主管领导统筹分配。资金池建立后，由项目领导召集施工单位负责人将该资金池公开交底，宣贯集团运营目标讲明在疫情的大背景下各方同舟共济的共同命运，公开工程款申报流程、资金支付条件和赶工激励方案，明确赶工节点达成的单位优先支付，赶工措施切实落实的单位优先支付，进度滞后、态度不积极或影响其他单位施工验收进度的单位依据合同约定给予适当处罚。

徐州项目通过该办法积极与各个合作单位沟通交底，获得了合作单位的支持，暂缓一期、二期工程的结算压力，为三期抢工留出空间。在实施过程中，徐州项目要求对自身和施工方的相关专业管理人员提高要求，仔细审批施工单位赶工方案是否符合实际，持续跟进施工队单位是否落实方案并保留证据，严格验收成品质量和巡查安全文明施工措施是否达标，对于没有符合要求的施工单位工程款或赶工费不予支付的同时依据合同条款进行处理。

4、分析总结

4.1工作成果分析

几个月时间过去，全国复工浪潮已经基本过去，而之前提到的四个赶工项目中，除了徐州项目其余三个均已按节点要求达成竣工备案，特别是荔浦、昆明公司新项目达成首开预售，极大程度减少了公司受疫情的影响。

虽然徐州项目未完成竣工备案节点，但至七月初各专业也实体工程均已完成十之八九，剩余消防验收、通水验收、通电验收、园林验收等均已申报步入流程，年初受疫情的影响已经被消化了大半。究其原因：

第一，前期进度滞后太多，预留应急空间不足。疫情期间项目剩余工程量前文已有叙述，项目部对最后一年剩余工程量估计不足，年前先将资源和力量集中到其他标段和项目，三期工程不论时间还是工程量，能追赶回正常进度已经殊为不易。

第二，部分施工单位配合度仍不够高。徐州项目的电力单位在领导交底资金池计划时配合工作快速完成了土建施工和配电房设备安装工程，但却将电缆压仓不及时进场，导致备货在铜价上涨时被材料商专卖以供资金周转，电缆需重新排产。

第三，招采与工程仍缺乏配合，定标没有预计到施工单位应对特殊情况的实力。四个项目中，徐州、南宁、重庆等三个冲刺竣工项目的消防单位为同一家，虽然是集团的战略合作伙伴单位，但经过该次疫情大考，该公司明显不具备同时赶工二个以上项目的力量，其优先把资金、人员、公关资源等分配至难度较低的南宁和重庆项目，将徐州项目后置，直至回头再赶工加班也无法按时完成实体工程。

第四，受其他不可抗力影响。除了疫情影响以外，前文还提及了包括原材料限产限运、环保管控强制停工、雨天影响室外工程施工等其他不可抗力情况，这部分综合影响了徐州项目室外工程施工总计约40天。

对比徐州项目，按时完成竣工备案和提前达成首开预售的项目，在疫情期间工作具有以下共同点：

第一，与政府相关主管部门及时沟通，充分利用国家和地方政府的政策扶持应对疫情影响。从2019年12月起，中央为了减轻疫情给各企业造成的资金困难，已经从租金减免、税收缓缴或减免、社保适当返还等方面出台了一些优惠政策，而且文章开始提到的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，亦要求地方住建部门应当指导从金融财税相关政策支持、加大用工用料保障、减轻企业资金负担三个角度企业充分利用相应的优惠政策。

第二，充分调动施工单位积极性。一方面使用前期履约信用较高的施工單位，确保实现对合作单位的承诺;另一方面引进业绩较好、实地考察实力较强的施工单位施工首开区。一直合作良好的战略合作单位对公司的实力和状况比较了解，能充分理解公司的战略意图并配合完成项目部指令;而新引进的优秀单位为了展现其工程实力，也会快速优质地完成早期工作后再反过来考察房开单位付款情况，选用这样的单位有利于冲刺售楼部和项目首开区。

4.2小结

综上所述，我认为住宅建设项目应对新冠疫情这样重大突发事件，在制定和实施住宅建设项目计划时，需要考虑以下几个要点：

第一，集团和项目都要以企业运营大节点为前提制定计划。前几年集团公司在制定各项目计划时尚未考虑过如同6月30日、12月30日这样对公司业绩和对外信用形象有较大影响的时间点，以至于调整运营战略、修正项目计划后，项目工作非常紧张，又被新冠疫情打了个措手不及。因此，制定项目计划中预售、竣工、缴费等关键节点时，充分结合年度运营大目标，辅以考虑节假日等特殊时间点，这样的计划将有利于充分展示企业业绩实力。而工程项目在开展施工工作的过程中应当考虑集团大节点，主动把相关公关报建报验工作做到前面，为突发情况预留足够空间。

第二，应当因地制宜调整项目计划。除了要满足运营要求，调整计划时还应当更充分考虑项目本身的综合情况，不仅仅是施工现状，制定计划还应当充分对当地政策、市场条件、施工单位状况、项目部组织状况等进行考察，将开发工作前置，以避免如徐州项目这般项目部拼尽全力仍无法完成节点，而有的项目完成后销售情况却不理想的情况出现，导致企业无法应对紧急突发情况。

第三，项目计划应响应国家、地方政策。充分考虑政策影响，条件好的地方项目考虑缩短工期，而条件差的地方项目应当预留更多空间。在政策紧张、应对突发状况、市场环境没有明确信号的时候，响应政府要求暂缓开发计划，配合政府完成应急工作，谨慎选择发展方向，能为企业留出更多反应空间。

希望以上内容能对同行的相关决策提供一些参考，一同降低突发情况对房地产行业的不良影响。

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