房地产开发项目前期工作中的管理

潘明明

摘要：随着现代化城市建设进程的加快，城镇居民的住房需求进一步扩张，激化了房地产行业的市场竞争。在这样的大环境背景下，房地产开发企业要想实现可持续发展战略目标，必须积极转变管理理念，创新管理方法。由此，全面探究房地产开发项目的前期管理就显得尤为重要。

关键词：房地产开发项目;前期管理;可持续发展;

近年来，房地产开发企业在经营管理方面仍存在各种各样的问题，这加大了房地产开发企业的经营风险。本文就将论述房地产开发项目前期管理的基本概念，探究房地产开发项目前期管理存在的风险，并提出切实可行的管理措施。

1房地产开发项目前期管理的基本概念

房地产开发项目前期工作所覆盖的范围较广，涉及的内容也较多。而这也势必要消耗占用一定的时间。在整个房地产项目开发进程中，前期管理尤为关键。可以说，前期管理的执行情况直接决定了整个房地产项目的开发状况。

1.1房地产开发项目前期管理重点内容

房地产开发项目前期管理工作主要包括勘察、设计、市场分析、项目定位、土地审批以及可行性研究等重点内容。具体如下所述：编撰可行性研究报告和技术经济论证报告;编制环境影响评估报告、节能减排成果评估报告和交通环境影响评估报告;测绘地形图，为地质勘察与放线测量提供可靠的参考依据;办理和签订土地征收协议，安置拆迁移民;与第三方设计单位签订委托设计合同，对整个设计流程实行全方位、动态化跟踪[1]。

1.2房地产开发项目前期管理核心任务

房地产开发项目前期管理的四项重点任务如下：第一，项目策划任务。项目策划任务包括选择地址、市场调查、产品策划、投资分析以及市场推广等重点内容。第二，可行性研究报告任务。可行性研究报告任务包括编撰可行性研究报告和技术经济论证报告两方面内容。第三，土地规划审批。在土地规划审批过程中，要做好调查工作，了解土地面积、转让和收储情况等，提高审批科学性，减少问题的产生。第四，质量管理设计。该环节重点对房地产开发项目的设计方案及图纸进行审查和管理，合理规划质量管理内容。

2房地产开发项目前期管理中的风险

2.1项目规划设计风险

在房地产开发项目规划设计过程中，首要前提是充分考虑城市的规划设计理念，并且详细规划设计要求。可以说，编制一个完善且合理的规划设计方案，意味着整个房地产开发项目获得了一半以上的成功。房地产开发项目规划应注重合法化、合理化和图则化。房地产开发项目是房地产行业以及整个城市发展的重要载体。如果房地产开发项目规划设计与城市发展趋势存在矛盾，是很难保证预期效果的。房地产项目开发中问题的产生与城市规划了解不全面、不透彻、掌控力度不足等有直接关系。再者，房地产开发项目规划设计缺乏深度，这也会造成一定的风险。

2.2项目可行性研究风险

在房地产开发项目可行性研究中，要先对政府现有政策及可能存在的变动情况、企业经营发展情况以及经济发展趋势变化加以预测和分析，确保内容的完整性、真实性与可靠性。房地产开发项目中的一系列不确定性因素和不可控性因素，使得实际执行情况与预期标准存在一定的差距[2]。这也是房地产开发项目的主要风险因素。例如，未考虑到的投资项目、未合理评估的项目成本以及宏观政策变动等，使得项目运行风险上升。

2.3项目土地审批风险

土地审批风险一直都贯穿在整个房地产项目开发的过程中，具有不可预见和不可控特征。在对土地审批风险研究过程中了解到，存在的风险隐患集中在土地收储风险和土地转让风险这两项上。

其一，土地收储，即土地收购储备。土地收购储备是指各基层政府按照法定程序在批准权限范围内，对获得土地使用权的土地进行储存和前期开发整理，并面向社会提供各类建设用地。需要格外强调的是，获得土地使用權的途径并不是唯一的，如到期收回、依法收购以及合法征用等。土地收储阶段的风险具体体现在土地收储协议不完整、收储主体不明确、收储对象不唯一、收储办法不合理以及收储计划不完备等方面。

其二，土地转让。土地转让是指土地所有者将使用权在一定期限内转让或永久转让给其他人的方式。土地转让方式主要包括协议转让、招标转让以及公开拍卖转让等。在土地转让环节，必须做好土地资源调查与分析工作。并且向土地资源管理部门递交转让申请，确保土地使用权转让成本的合理性。

2.4项目设计风险

在房地产开发项目规划设计阶段，普遍存在国家法律法规与建设单位需求的相互冲突。而这也使得房地产开发项目规划设计方案需要反复推敲修改。在房地产开发项目规划设计过程中，由于各部门之间的沟通交流不畅，导致设计成果评价缺少着力点，极大的阻碍了设计风险控制工作的顺利开展。

3提升房地产开发项目前期管理水平的具体措施

3.1项目策划风险的管理措施

在房地产开发项目策划风险管理过程中，项目决策小组应积极搜集和整合调研资料，对项目拟建地址进行系统分析。首先，从项目规划方面来说，项目决策小组需全面掌控当地市政规划管理部门的宏观政策，进一步明确建设用地分类与建设范围。其次，从市场需求方面来说，全面且客观考量价格、品质以及服务等多方面市场要素，对项目地块的市场价值展开客观评估。且全面了解项目建设方所提出的基本诉求。最后，深度掌控当地土地资源管理部门的土地资源储备情况，进一步明确土地所有权归属问题以及土地资源转让赔偿问题，确保所选择的项目建设地址的合理性。

3.2项目可行性研究风险的管理措施

在房地产开发项目的可行性研究阶段，不可避免的存在各种各样的风险。该阶段的风险管理措施主要包括如下两方面：第一，绿色建筑投资风险控制。参照建筑行业规章条例，对暖通空调系统实行控制。相关人员要对输配电系统、冷热源置换系统和照明系统的能耗指标展开独立计量与分析，由此，将实际投资风险控制在预先投资风险范围内，以此最大程度的降低实际投资风险系数[3]。第二，盈亏测算指标分析和风险控制。通过引入不同的控制参数，对制定的目标实行适当的调整，维持盈亏平衡。例如，对最高工程费用展开分析，有效控制房地产开发项目可行性研究结算的风险。

3.3项目土地审批风险管理措施

在土地收储中，首先全面推行土地收储优惠补偿政策，最大程度的降低建设单位的投资成本。其次，结合政府部门、建设单位、搬迁群众的特性对土地收储过程中可能存在的风险问题展开全面、细致的分析和预测，在保证项目开发顺利进行的基础上，提出科学有效的解决措施。

在土地转让过程中，一方面要对出让部门提出的各项条件展开调查审核，另一方面要做好部门间的组织协调工作，为审核人员提供更多有用的数据资料，确保土地转让手续的完整性，手续办理的快速性，减少中间环节问题的产生。

3.4项目设计风险管理措施

首先，秉承以人为本的基本原则，提高设计标准，全面提升房地产开发项目品质。例如，科学选用新型工艺技术和材料，一方面注重工程项目建设质量，另一方面降低日后维修养护难度。其次，完善总平面设计图内容，在设计中实行风险问题的分析和把控。准确了解项目所在区域的商业配套情况，全方位满足商业服务需求。与此同时，全面且客观考量城市设计、建筑设计以及配套设施设计等关键要素，扩展房地产开发商的利润升值空间。

4结束语

结合上述内容可以看出，房地产开发项目前期管理主要包括项目策划、土地审批、可行性研究以及项目设计等重点内容。为进一步增强房地产开发项目前期管理成效，相关人员需要不断加大前期管理投入力度，提高前期管理水平，进而拓展房地产开发企业的经济效益增长空间，扩大房地产开发企业的核心竞争优势，最终促进房地产开发企业的可持续前行。

参考文献：

[1]张晨海.简述房地产开发项目前期工作中的管理方案[J].建材与装饰，2019，564（03）：150-151.

[2]宋巍，张坤.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].商品与质量，2019，000（009）：29.

[3]吴妍婷.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].建筑工程技术与设计，2018，000（036）：3373.