深圳土地扩权

张凤玲

深圳如何通过市场手段腾挪土地空间

时值深圳特区40周年，中央给深圳送来了政策大礼包。1 0月1 1日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020 - 2025年）》（以下简称为《方案》）。

其中， “完善要素市场化配置体制机制”放在首位，而有关土地管理制度方面的内容，又排在该部分的第一位，内容总结就是：深圳如何通过市场手段腾挪土地空间。

在国内四大一线城市中，深圳土地面积最小，1 997平方公里，约为上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。

但深圳土地价格高等问题越来越明显，连华为这样的龙头企业都部分搬走，那么，此次深圳土地制度改革，能缓解土地紧张局面吗？深圳到底还有多少存量土地，保障产业发展？此次深圳土地制度改革，能降深圳房价吗？

主要內容

主要内容有七项：

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

二、支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

三、支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

四、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

五、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

六、支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

七、试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

这些授权、支持和改革条款，对深圳土地市场来说，意义重大。

得到肯定

深圳的土地制度，一直是一个非常特殊的存在。特殊在于，从理论层面，深圳市所有的土地都已完成国有化转制，深圳市没有农地。这份特殊来源于一份文件，根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003] 15号），宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民，同时将两区956平方公里集体土地一次性转成国有土地，简称“特区外统转”。

因为“特区外统转”，深圳是中国第一个没有农村建制的城市，深圳也是中国唯一一个没有农地的城市。

当时，深圳“特区外统转”，既有深圳远离北方政治中心的缘故，也有南国市场经济意识浓厚，土地市场交投敏锐的因素。

但过去整整1 7年，中央并没有对外表态支持“特区外统转”，所以说的是“理论上”。这些年来，几乎每一次土地制度改革，在讨论阶段，中央政府、地方政府和专家们都心照不宣地退避谈论深圳土地制度改革，局面非常微妙。

但在深圳特区40周年之际，中共中央办公厅、国务院办公厅印发文件，明明白白地写着“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”，从这一点来看，这是中央肯定深圳特区40年的一个注脚。

降地价

土地扩权后，从理论层面，有助于深圳调整用地结构，增加住宅用地，但还是很难降地价。

根据公开资料显示：深圳市域面积大约2000平方公里，其中基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里;剩下的1 026平方公里，作为制造业强市的深圳又划定了270平方公里的工业用地红线。其余的756平方公里土地，要满足居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等需求。

还剩多少住宅用地呢？

根据深圳市住建局的《住房发展2020年度实施计划》显示，今年居住用地占建设用地的22.6%。而早在201 8年5月1 9日，住建部就要求，热点城市新增居住用地要达到建设用地的25%。22.6。与2 5%差距的背后是深圳市没有土地了，2005年深圳市政府就发出了“十一五”期间建设用地将消耗殆尽的警讯。

按照《方案》这些盘活存量建设用地等措施，其实，深圳市一直在想办法推进，比如201 3年，深圳市政府出台的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》，对于原农村集体土地用于产业用地的人市方式、利益分配等内容进行了规定。也是这一年，深圳市宝安区福永街道凤凰股份合作公司，率先尝试“农地入市”。

但呈现的结果，并不是很理想。

同时，深圳的科技公司、制造企业非常发达，先进的技术，吸引外来人口，这些年，大量人口涌入深圳，201 9年就新增41万常住人口，人口越来越多，土地越来越少，造成深圳房价上涨，房价上涨，土地市场很难降温。