基于价值工程的房地产规划设计方案选择

刘莹

（保利（江西）房地产开发有限公司，江西南昌 330000）

0 引言

对于房地产的开发，规划设计是先决条件，主要是结合市场需求，来定位并研究房地产项目，在项目所有的工作中，规划设计是非常重要的。在项目设计阶段，往往会极大地影响工程成本，此外伴随项目的推进，投资成本会渐渐提高，可以调动的资金渐渐变小，图1为工程投资图，其中：T-周期；C-项目成本。

图1 工程投资

1 价值工程概述

价值工程最早出现于20世纪40年代，基于最低成本费用，进而达到必要功能，旨在功能分析的活动。可以通过V=F/C，对其中的关系进行表示。其中：C-成本；V-价值；F-功能。价值系数V等于F除以C；F-示产品的作用及用途；C-投入的成本。

分析三者关系得知，V和F、C息息相关。产品功能越高，所需投入越低，价值越高；与之相反，产品功能越低，所需投入越高，价值越低。当价值系数为1时，表明在房地产开发中，实际成本接近于目标成本，换句话来讲，就是以合理成本，达到了最佳功能，用不着进行改进。当价值系数大于1时，有着以下情况。开发项目有着显著优势，价值系数越大，表明优势越突出，用不着进行改进；评价值超过实现成本，换句话来讲，投资成本较低，难以达到目标功能，需要分析并改进。当价值系数小于1时，有着以下情况。在开发项目中，有着抑制因素，或者没有满足开发要求，价值系数越小，差距越大；相比于评价值，实现成本较大，换句话来讲，投入成本较高，产品功能较低。无论是哪一种情况，都需要进行改进。本文以价值工程原理为切入点，在设计评估研究中，有效融入价值工程。针对指标评价体系，依据其构建的原则，分解影响因素，并且制定合理的指标评价体系。

2 价值工程评价模型

基于指标值，开展归一化处理，进而获取因素价值分，用fij表示：

式中：Fij-第i个因素价值分；-指标最大值；-指标最小值。

基于获取的价值分，开展相应的汇总，进而获取价值分平均数：

基于分解因子，获取成本评价系数：

明确因子权重αi，同时算出价值评价系数，用Vj表示：

结合式（1）～（4），算出价值评价系数，有效排序方案，选出价值最大的项目。

3 基于房地产开发项目，价值工程的应用

本规划项目处于某县开发区，依山带水，环境优雅，交通发达，有着突出的区位优势。规划用地大概为28hm2，建筑密度低于45%，高度处于100m范围以内。

3.1 市场环境

基于对该县楼盘的研究对比，得出了以下结论，伴随该县的飞速发展，境内房地产市场近年来发展较好，在县城中心地段，有着很多的房地产项目，城市向外扩散的趋势较为突出，由此为本项目的开发，创造了有利机会。

3.2 策划定位

本项目围绕茶博汇建设，寻求更好发展，更好服务于茶博汇，升级小区功能，并优化小区环境。基于茶博汇项目的实施，围绕两个主体进行设计：①当地茶农茶商；②茶企员工。打造商业住房示范区，且具备浓烈的茶叶文化。

3.3 基地环境

对于基地环境而言，可称得上依山傍水，东面是该县的茶博汇址，将用地规划为两种，也就是商业与商住用地。基地周边的交通较为发达，在规划的范围中，共有两条主干路，该县计划在基地建设大桥，到时又增多了一条便捷通道。基地附近多数是居住用地，在规划的范围内，有着大量的景观资源，而且具备较好的视线，能够观望远处的山景，在景观资源方面，有着较大的挖掘空间，资源品质较好。结合项目策划定位，给出以下几种设计方案：综合分析商业街布置，将龙形商业街作为中心，与散装地块进行串联，在后续运营过程中，能够获取较高的收益；一共分三期，对项目进行开发建设，将32层高层作为中心，辅之花园洋房，对于地块的划分，仅为4个区域；针对26～30层，将这样的高层作为中心，借助两个功能区：①环道功能区；②环廊功能区。针对小区交通，达到人车分离的目标，减少项目所需要的投入；重视步行，基于2km绿地步行带，与活动区域进行串联，在节能设计方面，包括多个系统，譬如通风系统；一共分四期，对项目进行开发建设，注重生活居住区，在竖向道路方面，借助道路坡道，对排水管线进行设计，以便节省项目造价。

3.4 案例应用

在建筑工程中，存在多种费用，其中主要的费用有两种，也就是安装费与土建费。为了便于进行分析，同时结合以上规划方案，基于工程费用，选取有代表性的因素，结合多个方面进行评价，各方案影响因素见表1。

表1 各方案影响因素

表2 各因素价值分

基于获取的价值分，开展相应的汇总，求出价值分平均数，通过式（2），求得F11=0.662。基于分解因子，求出成本评价系数，将数值代入式（3），求得C1=0.21。采用相同的方法，可以求出剩下因素的价值平均数及因素的成本评价系数，具体情况如表3所示。

求出评价系数Vj。综合考虑因子相关性，并且通过专家评分，将因子权重确立为2:2:1:2:3。根据式（4），代入相关数据，求得为0.21，V1为1.832。采用相同的方法，可以求出剩下方案的评价系数，具体情况如表4所示。

表3 价值评分平均数

表4 价值系数评价

确定最佳方案。通过表4数据可以得知，方案1价值系数为1.832，远远大于1，在全方位分析影响因素之后得知，对于方案1的建筑面积而言，实现成本并不高，产品功能存在不足，需要提高成本投入，或者是降低建筑面积。方案4的价值系数为0.021，远远小于1，在全方位分析影响因素之后得知，对于产品功能的实现，需要投入较高的成本，在其他影响因素方面，相比其余的方案，有着一定的差距，需要深入改进方案。方案5的价值系数为1.032，与方案2、3相比，该方案的价值系数更加接近于1，表明在项目开发中，实际成本接近于目标成本，换句话来讲，就是以合理成本，达到了最佳功能，用不着对方案进行改进，此方案是最合适的方案。

4 结论

在项目前期规划中，方案的选择是非常重要的，很大程度上能决定项目的成败，在项目所有的工作中，设计方案的选择是不可缺少的环节。所以在对设计方案进行选择时，需要全方面考虑影响因素，制定科学的指标评价体系，选用更加有效的评价方法，促使方案更加可行、更加合理。在规划设计阶段，合理运用价值工程，有助于降低项目成本，有利于实现项目功能。具体应用中，需要严格遵循价值最大化原则，全方位分析影响因素，并且加以考虑项目成本，以提升性价比为切入点，制定科学的规划设计，避免出现盲目投资现象。