未来房价会怎么走

甄爱军

信号一：购房杠杆率水平不高

全国居民购房杠杆率水平不高，居民大规模加杠杆推动房价大涨的情况在短期内难以再现，这有利于房价保持平稳。

对比历史数据发现，目前全国居民购房杠杆率水平并不是很高。根据易居研究院测算，2020年三季度，全国居民购房杠杆率为31.6%，环比下降0.5个百分点，同比上升0.3个百分点。

观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆率水平快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年以来，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%～32%的区间稳定下来。

比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶。

易居研究院研究员沈昕表示，在政策环境不发生大变化的情况下，居民购房杠杆率大概率将稳定在目前位置，不会再出现类似2016年时居民大规模加杠杆推动房价大涨的情况。考虑到2016年以来全国多数城市房价已大幅上涨，目前仍处于高位，在限购限贷等需求端政策不放松的情况下，房价短期内也不存在大涨的基础，预计四季度百城房价环比涨幅将小幅收窄。

信号二：房贷利率水平稳定

利率水平结束此前连续9个月的下滑走势，保持平稳，这也对稳定房价走势极为有利。

融360大数据研究院监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日～10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，与9月持平。值得关注的是，10月份全国首套房贷利率未能延续下降态势，终结了今年以来房贷利率九连降的趋势。

因为房贷利率不仅与市场利率有关，同时也受到房地产调控政策影响，近两年的整体调控基调总体偏紧，不少地区通过上浮房贷利率方式，来抑制市场投机需求，因此自2018年底以来房贷利率下降幅度远低于市场利率下降幅度。可以预见，如果5年期LPR不再向下调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束了。

经过与全国商品房销售数据比较，发现全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速走势的相关性比较明显，且两者基本呈反向走势。当然，全国首套房贷平均利率走势变化略领先于全国商品房年初累计销售面积同比增速走势。也就是说，当全国首套房贷平均利率出现低点之后，必然会导致全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段性高点出现，只不过两者出现的时点不会同步，存在间隔期。

根据易居研究院提供的历史数据显示，2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月和滞后3个月。

此外，本轮2018年末以来的房贷利率下降幅度明显不及2012年和2014～2015年，因此对居民贷款购房的刺激力度也明显不及前两次。由此可以初步预计，今年四季度商品房销售面积同比降幅还将继续收窄，全年商品房销售面积预计与去年基本持平。在需求不会出现明显增加的前提下，房价显然也不存在明显上涨的基础。

信号三：金融环境指数正常

房地产业金融环境指数处于正常区间，这也不利于房价上涨。

根据易居研究院持续跟踪监测结果显示，今年第三季度，中国房地产业金融环境指数为0.2，较上季度下降0.1，比去年同期上升0.29。通过进一步观察发现，虽然2020年三季度房地产业外部金融处于偏松区间，但房地产业内部金融环境仍处在正常区间。

将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比后的数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，百城房价指数同比涨幅持续收窄;2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比涨幅也开始筑底上行，略滞后于金融环境指数;2013年二季度金融环境开始由宽松逐渐紧张，房价同比涨幅滞后3个季度开始收窄;当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比涨幅也滞后两个季度开始出现反弹;2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至2018年一季度，2018年在偏紧区间的中部位置小幅震荡，2019年小幅上行至正常区间的偏下位置;百城房价同比涨幅于2017年二季度触顶，此后持续震荡下行至2019年三季度，四季度至今小幅震荡。

经过几次涨跌周期的验证，发现二者走向基本一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应。根据历史房价走势趋势发现，2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比涨幅也开始筑底上行;当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比涨幅也滞后两个季度开始出现反弹。而在2013年二季度金融环境开始由宽松逐渐紧张，房价同比涨幅滞后3个季度开始收窄。

如果按照以往经验来判断，2019年金融环境趋松后几个季度，百城房价指数同比涨幅应该也因此进入上行通道。但是，当前房地產业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011年四季度至2012年间，虽然宏观金融环境转为宽松，但是房地产调控未放松，参考2012～2013年走势，未来一两年内房价不会全国普涨，只有局部小行情。