物业自治模式下的业主风险

浙江吴山律师事务所 吴卫珠

改革开放以前,因当时的国民经济状况中尚未显现住层商品化，从而导致国内业主自治立法的落后，研究起步略晚,不仅是业主自治观念不健全，还有自治程度也是发展极为缓慢。现如今，政府大力创建美好家园、和谐小区，改变了基层治理模式，将之前的“政府为主导”转变为“政府有服务”，并越来越多地将引进民营投资纳入社区服务,这无疑拓宽了业主自治的发展方向和自由空间。其中蕴含的意义是以民主和法治为架构，保护业主的自治权益，完善和提升对小区公共事务的自治组织与水平,大力推进城市基层自治的现代化进程。

一、物业自治的应用模式

有研究指出：在我国，现有试行业主自治模式的商业小区,有着极强的地域性特定规划与特点。同时，要求必须是业主自行购置房屋，以共有财产作为共同利益之基础。这样的商品房住宅小区主要的价值取向遂转向如何构建以居住、生活为中心的新型社区共同体。本文的法理依据正是基于现行《物权法》中的“建筑物区分所有权”的部分内容，且以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为参考，以业主作为物业管理权的原始主体为前提。

简而言之，物业自治存在如下多种形式：

1.最简单便捷的方法是直接聘请物业公司进行管理。这也是最为普遍且相对安全的商业住宅管理模式，省心省力。其中，物业服务的工作内容包括特约服务及日常住宅管理等。何为日常管理？这个词一直带有计划经济色彩,具体包括日常对小区内部设备设施的养护、清扫、绿化、安保和火灾消防、电器维护、费用征收等。特约服务则是一些有针对性的特别上门服务。物业可以结合业主需求,提升服务与竞争品质，提供增值、有偿的多样化服务，比如：代替接收快递、看护居家老人、修理家具器械等。

2.选举小区业主代表，组建配套物业服务部或居民服务中心（注册个体工商户或有限公司性质）进行自行管理。这是一种更显灵活、自主的新型物业自治模式，它抛开传统的物业服务企业,以小区业主委员会为管理核心,推行全体居民参与并自行独立对小区内公共服务事务进行管理。在业主委员会产生并任命后,由其统筹、组织小区物业涉及的全方位工作。业委会成员大多完全出于无私奉献且热心参与到真正关乎自我的公益事业中来的状态，往往具有超强的责任心和组织能力。而且几乎可以多次启动选举程序，直至选出能力匹配的业主担当此任,从而代表最广大的业主权益来履行具体管理职责和任务。

例如，对于城市商品房住宅小区的业主较多讨论急需解决的一些问题：降低业主自治模式中高昂的运行成本；必须要增强业主大会与业主委员会、乃至业主代表会议制度创设时考虑在社会整体中的工作效率弊端；还要积极引进、发挥相关专门社会组织的功能与作用，鼓励、吸引群众积极参与自治、共管活动中，以及时反映出群众的各方面诉求，这样的做法才能够从源头上减少并化解矛盾纠纷与不安定因素，有利于促进在城市小区中的高水平自治建设。

3.最后一点，可以采取折中办法，在业主委员会自管以外，再聘请具有一定专业管理能力的第三方公司来外包小区业务，并进行分类管理。觉得有困难，还可以商请其他同类小区的业主委员会协同、合作，例如：商业小区专门委员会聘请高端绿化公司管理,小区卫生则聘请一般家政保洁员清理打扫。

但需特别指出的是：由于各商住化小区发展不平衡，业主委员会或物业服务企业的专业能力参差不齐，三种模式可能都会导致业主决策意见产生严重分歧。长此以往，这样混乱不堪的结果与现状是我们不想看见的，所以要深入分析现有业主自治模式的利弊，找到解决问题最合理的途径，避免发生物业服务企业或者业主委员会侵害业主合法权益，给业主造成难以弥补的损失，以有效保护业主权利。

二、物业自治现有模式的利弊与风险

首先，浮于表面的评述现状并不能满足现如今对于摸清自治模式的要求，还需要逐一细致地掌握模式之间的关系与形成的原因,对可能发生的利弊进行分析，探究可取用的地方，挑选最为匹配、合适的模式,大幅减少改革成本，节省资源，做到有针对性地解决问题。

为了方便自己，很多业主只管把物业费一交,随即就将小区事务转手托管给未经认真考察筛选、并不专业的物业公司，图个省事。这么做的弊端在于，如果仅仅简单复制全部外包物业管理的模式，只会加剧业主与物业公司的矛盾。

其次,前期物业企业一般由开发商自行指定,很多开发商利用手中资源获取不正当利益，将自己的业务全面托管，然而物业管理工作疏忽大意，所签订的为业主提供服务的合同内容并无明确详尽的约定，有时无法把应尽的职责很好地进行落实。无论是物业公司主体错位，还是业主对工作内容的消极对待，这些问题均导致服务工作无法顺利开展，只会让小区服务的质量越降越低。

最后，由于前期小区当时业主委员会没法成立,无法推选出具体代表的人进行维权,再加之商住房之间的小区业主关系处理冷漠，没有交流甚至不认识对方，业主监督工作缺失等多种因素，使商业小区的物业管理工作重心陷入与物业公司较劲，互相斗争的恶性循环之中。因此，广大业主迫于无奈自发形成团体大会组织,积极召开业主大会商讨事关公共利益的重大问题。如果非要与雇佣的服务企业做比较,成立业主委员会,对于实现小区业主参与民主管理与维护相关利益有着很大的作用与意义，在深层次服务的精准个体化方面,以及在扩大小区业主反馈的实际诉求方面均具有超越外聘机构的良好效果。优良的业委会懂得利用自身优势,以小区与物业公司之间的服务合同关系为基础,为决策权、解聘权、监督权的行使奠定基础，促使物业管家完善各项服务工作。因此,我们应当规避好上述模式中的问题与风险，努力使业主委员会在物业服务中发挥更大的积极作用。

三、借鉴国外物业自治的经验

首先，只有合理分析我国国情下小区业主自行管理的弊端，清晰地认清自己的问题，才能对国外经验予以借鉴。

第一，我国对业主委员会成员素质要求比较高，侧重政治合格审查,但这样做的结果无疑限缩了人才的选拔范围。然而，管理从来都不是简单的事情，需要从实际出发进行业主委员会成员组阁。笔者曾见识过杭州两个小区的怪现象：业委会委员来头很大却不谙熟于做鸡毛蒜皮的群众工作，能力超强一心为小区却因棒打出头鸟被挤兑出局。因此，街区指导应当侧重识人、用人、平衡制约之道。

第二，业主委员会法律地位并不明确，没有相关依据可以查询，甚至在基层的备案记录都模糊不清，极为不准确。当前的法律法规中,业主委员会是业主大会的执行机构,是其内部组织,除非拥有业主大会的独立授权,否则行为能力将会受到限制，且因所有经费来源于业主公摊，业委会亦无必要的可支配财产。

所谓业主，物业之主人也！不论物业公司还是第三方服务机构，都只是暂时获得委托行使对小区的暂时或部分管理权。那业委会可以直接收取物业费、水电费吗？业主自治属于经营行为吗？（笔者认为不是，就如非营利法人以公益为目的，但这并不妨害其投资并收益行为同理，业委会其运行管理成本及由此获取的每一分收益皆属于业主共担共享。）既然法定有撤销权之诉，业主大会也可以当被告吗？业主自治相当于单个业主持续享受全体业主作为当事人的管理服务，这样的关系能厘清吗？

其次，自我管理与自我监督之间如何建立起长效机制。在业主委员会自行管理过程中，如果又由其代表小区业主进行监督工作，那么将出现“即当运动员、又是裁判员”，制约不能的局面。因此，建议创造具有层级性和条理性的管理制度,制定好议事规则并遵守，通过另行聘请具有专业管理能力相关公司来进行业务的分类服务工作,才能让小区里公共领域的每一部分的管理更加专业化、合理化。这样才能满足住户需求，让业主的生活品质有更好的保障。

最后，业主自治是一种舶来品，我们有必要对国外的先进做法进行借鉴与对比,从而改革、摸索我国物业自治模式的方向。比如美国是业主自治的发源地,其国情使业主自治工作的理论扎实，实践经验也很丰富。美国立法规定,签订住房合同时,美国的业主自然而然就成为小区业主协会中的一员,而且业主们需要强制性地遵守“总协议书(CC&RS）”。这是非常可靠且成熟的业主服务自治模式。

四、结语

综上所述，当今房地产市场商品房刚需数量猛增,但却苦于没有与之匹配的高品质小区管理。物业工作总是让业主无法满意，基层矛盾激化非常突出,业主依法维权意识差，行政监管部门有心无力，培养群众和政府的法治意识非朝夕可就，等等。因此，要借鉴国外成熟的理论经验来丰富自己，改善自己的不足，不断地摸索出一条业主自治的自主性、独立性与自我监督的规范性、限制性相融合的光明道路。

推动业主自治制度的发展是一个长期且非常复杂的过程,这需要社会各主体共同努力和进步，需要站在法律的角度客观地审视业主自治主体地权利义务关系及其运行存在的障碍,在制度层面根本解决并运用法理解释适用的问题；需要业主及其业委会根据自身能力，自上而下地进行创新，突破业主自治现有的困境；需要通过反复研究、实验效果发现现有模式的利弊,分析比对成本与效果，为早日实现成熟完善的业主自治制度奠定坚实的基础。