房地产开发企业销售收入的确认与财务管理问题分析

伴随房地产行业降热期的出现，房地产企业已经不能再像以往一样凭借高房价来获得高额利润。面对新的政策背景，房地产企业的销售收入确定开始改变，给企业的财务管理工作带来了风险。财务转型已经成为房地产企业在新时期谋求发展的必然途径。房地产企业的经营与销售收入有很大的关系，而财务数据决定了这些计划的制定。大部分房地产企业的财务管理工作是不完善的，所采用的基础会计核算并不能够充分发挥其应有的作用，因此对企业财务管理工作进行分析具有现实意义。

一、房地产销售收入的确认

(一)房地产企业销售收入确认范围

通常意义来讲，房地产企业销售收入是指房地产企业开发建设的房地产项目在销售过程中获得的收入。这其中主要包括：房地产开发企业对于土地的销售所得、商品房销售所得以及其他相关设施销售所得。房地产开发企业在销售房地产的过程中可能会存在一些情况，比如说，在房地产出售以前，并没有与购买者签订房产的购买合同，或者是在房地产没有开发完成之前，房地产企业就与房产购买者签订了购房合同，然后按照合同规定来进行房地产的开发建设工作。除此之外，还存在回迁以及安置房的情况，这其中，房地产企业对回迁安置房的销售所得，也要算入房地产企业销售收入的范围之中。在房地产企业中，有部分房产资源是企业的固定资产，因此这类房产销售收入并不计入房地产企业销售收入的确认范围。

（二）房地产企业销售收入确认原则

同普通的商品销售一样，房地产企业售卖其开发建设的房产，被售卖的房产作为买卖产品来说，具有同商品相同的特征。因此，在房地产企业销售房产，销售收入确认的过程中应该遵循具体的原则主要包括以下四点：第一，房产销售完成时，房产的开发商应该将所售房屋的所有权，使用权以及其他相关权利交给购买者享有。第二，房产销售完成时，房产所具有的风险以及房产报酬的获利权应该转移到购买人手上。第三，房产销售所获得的收入不应该作为企业内部某个人员的私有财产，与交易相关的经济利益应该流入企业。第四，应该对整个房产开发资金以及销售收入资金进行具体的核算，相关的收入和成本能够清楚划分。虽然房地产购销合同在房产竣工前后都可以签订，但预售过程中，要求房地产开发企业必须获得预售许可。房地产预售所得的款项因为房产尚未竣工而不能确认收入，需要工程竣工验收完成之后，才可以进行销售收入确认。

（三）房地产企业销售收入确认时间

1.房地产开发企业销售收入确认时间

房地产开发企业的销售收入是指企业通过开发和建设房产所获得的收入，其中主要包括住宅以及商业房产，也包括房产的相关建筑以及其他设施。不同的房产类型应当按照不同的收入来源和销售方法来确定收入时间。具体包括以下几种：第一，如果购买者一次性支付清房产全款，房地产开发企业应该在购买人支付房款或者提供支付凭证时，进行销售收入确认工作。第二，如果购买者选择分期付款，房地产开发企业应该按照合同规定的付款日期来进行销售收入确认，如果购买人选择提前还款，那么应该在购买人还款的当日进行销售收入确认。第三，如果购买者采用银行贷款的方式，分期购买房产，那么销售收入确认工作主要分为两部分，首先购买人首付应当在付款当日进行销售收入确认工作，其次，银行贷款应当在银行转账的当日进行销售收入确认。第四，存在委托方式销售房产的，如果采用支付手续费的方法来销售，应当按照实际的销售额在收到代销清单时进行销售收入的确认工作；如果采取视同买断的方法来进行房产销售，需要按照合同价格在收到代销清单时进行销售收入的确认工作；如果采取包销方式，应当按照包销合同规定价格在付款当日进行收入确认。

2.房地产企业预售收入确认时间

在房地产开发企业的销售行为中，有提前出售房产的情况，那么购买人与房地产开发企业签订的预售合同中，购买人出具的预购款作为房地产企业的预收款。双方所签订的预售协议不属于正式的房屋买卖合同，而属于合同要约。在房屋建设完成之前，这个销售活动并不能够作为完整的销售活动，也不能够把销售所得计算到销售收入确定范围中，因为在这个过程中，房产的开发建设状况以及购买人的具体意愿都会影响销售活动。因此，要求房地产开发企业在房产预售时要计算出房产的预售毛利，一般对预计毛利额的计算是通过预售房产账款乘以预计毛利润率，预售收入的利润应当由税务机关结合当地实际状况来进行分类确定，预收收入的利润率一般不得低于15%。预售阶段应该按照相关的法律法规以及税务政策来预缴纳增值税以及其他相关税额，房产建设完成交付完成之后，房地产企业再进行应交税额的结算调整工作。

3.关于房地产开发产品视同销售行为的收入确认

有包含以下行为的应该视同销售行为进行收入确认:产品留于企业自用的；产品变更为经营性资产的；产品作为资本投资或分配给股东的；产品抵偿债务的；视同销售行为的收入确认时间应当按照产品所有权或使用权转移时、取得实际利益时进行收入确认。

二、房地产开发企业的财务管理

（一）房地产企业财务管理概述

伴随着我国经济的迅猛发展，城市化进程不断加快，房地产企业在这样的背景下面临着大的机遇与挑战，同时，房地产企业的发展也受到了诸多影响。在企业管理中，财务管理是企业发展的重要力量与基础，对一个企业的运行与发展起到至关重要的作用。

（二）房地产开发企业财务管理工作现状

1.财务管理意识较弱，财务风险大

根据有关调查可以得知，在现阶段，大多数房地产开发企业都是比较注重房地产项目开发建设过程中的成本支出以及成本控制，反而忽视了项目建设前期对整个项目的成本预算控制。房地产开发企业对房地产项目开发研究前，主要是注重招标和投标阶段，往往缺乏对设计前期的成本控制意识。由于房地产企业内部财务风险防范机制缺失，在面对因为财务工作所带来的风险时不能及时把控，让房地产开发企业在经营过程中面临着较大的财务风险。

2.项目预期准备不足，财务数据透明度低

房地产开发企业在项目开始之前应该做好充分的预期准备工作，在把控成本的同时，也应该更加注重对成本的预算以及相关规划，目前大多数的房地产开发企业在项目开始之前并没有做好项目规划以及成本预算工作，在项目进程中容易因为缺少规划与准备，导致后期成本不能够按照企业期望的标准进行，影响了企业的经济效益。

（三）房地产开发企业财务管理存在问题的解决措施

在现实的房地产企业发展情况中，大部分企业的财务管理转型工作进展较慢，面对新时期的发展背景，房地产企业也接受到了新的挑战，需要及时转变管理模式来适应新的发展条件。因此，对于房地产企业财务管理工作的优化提出了三点建议：

1.提高财务管理意识与企业竞争力

市场化进程的不断发展，给房地产企业带来了日益剧增的压力，作为企业的领导者，首先要提高对财务管理工作的重视，改变传统的财务管理观念，不断的发展提高企业自身以及相关工作人员对财务管理工作的基本认识，充分在企业内部发挥财务管理工作的重要作用。企业竞争力的提高可以获得更多的投资者倾向，进而缓解企业的融资难度。其次，当房地产企业的核心竞争力提高之后，知名度加大，不管在商业银行还是借贷公司进行贷款都会更加容易的获得资金。而企业融资渠道的扩宽，能够为企业的生产经营活动提供资金保障。

2.注重项目前期准备工作，提高企业财务数据透明度

在项目开始之前，企业应该制定合理的财务规划，通过对行业内部未来发展的预判以及对企业财务状况的全面把握，制定一套科学合理的成本预算体系，预算体系可以指导后期的工作有序进行，避免出现因为缺少前期准备而导致的成本超标等问题，还可以有效保障企业经济效益的实现与长远的发展。房地产企业在财务管理工作转型的要求下，应该不断地加强对ERP 系统的关注与研发，通过企业资源计划可以把企业决策有效建立在信息技术的基础之上，平衡企业内部的人，财，物，信息等综合资源，保障企业财务报表以及财务数据真实透明。

3.提高财务人员专业化程度，保障财务工作有效进行

房地产企业想要达到理想化的财务管理工作转型，就必须要重视对财务人员的管理。财务工作人员的水平高低直接决定了房地产企业财务工作的成败，提高财务人员专业化程度可以从两个方面入手，首先，对于企业内部现有的财务工作人员，定期进行培训与考核，一方面可以加强其自身专业化知识，另一方面也可以更清晰地了解其培训成果。其次，在人员招聘过程中，应该加大专业化知识的考核范围，设置更加严格的录用标准以确保招聘到的人员具备高水平的专业化程度。

四、结束语

在房地产行业中，其面临的风险和所得到的收益几乎是成正比的，面临着外部背景的不断变化，企业内部财务管理工作转型已经是必然趋势。房地产企业面临新的机遇也面临新的挑战，虽然新时期对房地产企业风险把控提出了新的方法，但仍然会因为企业财务管理工作的不完善产生新的风险。因此通过提高企业自身竞争力，加强财务工作信息化建设以及提高财务人员的专业化水平可以有效促进房地产企业财务管理转型的进程，提高企业发展水平。