房地产企业财务风险分析与控制研究框架构建

周红波（杭州瀚源房地产开发有限责任公司）

■引言

房地产行业能带动其他行业的迅速发展，为市场经济的发展增添活力。随着时代的不断发展，房地产行业的弊端不断显现，财务风险增加。房地产行业较为特殊，它的发展需要大量资金，但大多数企业所拥有的资金无法满足各类工程项目的需要，所以，房地产企业背负着较高的负债率，高负债率增加了企业的经营压力，也产生了许多财务风险。针对这一情况，国家对房地产行业实行了强有力的宏观调控，以保证国民经济的平稳运行，提升国民生活质量。随着宏观调控政策的落实，许多房地产企业无法承担财务风险，不得不破产，这对于经济的平稳发展是极其不利的。因此，本文对房地产企业所面临的财务风险进行了具体分析，并提出相应的对策。

■财务风险概述

房地产企业的经营过程中，都会产生财务风险，这是无法避免了，只能借助强有力的措施来降低风险，无法消除风险。企业的财务风险通过财务报表来反映，不仅受到企业经营状况的影响，外部环境的变化对于它的影响也非常大，总的来说，财务风险是不可控、未知的。

财务风险的特征：

客观性。在企业的发展过程中，随时随刻都有可能出现财务风险，不以个人意志为转移动，不能预估，不能彻底消除。财务风险存在于企业经营的各环节，企业的决策层需要正确认识财务风险，借助于科学有效的方法降低财务风险发生的概率，从而减少企业的经济损失。

全面性。财务风险存在于各个生产环节，只要有财务来往，便一定会有财务风险，是企业生产经营活动中各类矛盾的具象化展示，是非常全面且复杂的。许多企业的管理人员专业水平不高，对于财务风险没有正确认识，应对财务风险的能力较低，在日常经营过程中，无法及时发现财务风险。

不确定性。引起财务风险的因素是多种多样的。例如，国家政策的调整、行业特性、企业战略目标的调整、管理方式转变等，许多因素都能产生财务风险，且每一次的原因都是不确定的，需要详细排查，这就增加了公司的经营难度。

损失性与收益性。企业经营过程中，风险与收益是成正比的，风险越大，所获得的收益越高，反之亦然，二者是共存的。为了实现利润最大化，企业管理人员需要把握风险和收益的平衡，结合公司的实际情况，做出最正确的抉择。

■企业财务风险的原因

（一）政策因素

在较长时期内，得益于房地产行业的发展，国民经济的发展速度非常快，在短时间内取得举世瞩目的成就，但这也从侧面反映出我国经济发展方式较为单一，房地产行业出现了经济泡沫，行业自身的抗风险能力弱，如果不及时处理，会造成灾难性后果。为了改变这一局面，国家出台了一系列货币、土地等政策，宏观调控房地产行业的资金和发展规模，有的政策促进了房地产行业发展，有的则是限制其发展。政策的不断变化，给房地产企业增加了经营压力。

（二）行业因素

房地产行业的回报率是非常高的，而资本又是逐利的，因此，大量资金流向房地产行业，在短时间内，房地产企业的数量快速增加，由此诞生了许多大型的房地产企业，如，万科、恒大、碧桂园、绿城等，各类中小企业的生存空间受到挤压，再加上政策影响，房地产行业的发展速度逐渐放缓，行业竞争压力不断增加。为了实现企业的可持续经营，许多企业积极做出改变，进行多项改革，提升核心竞争力，这反而减少了财务风险发生的概率。

（三）投资不合理

房地产的经营是非常矛盾的。如果只根据企业的资金去经营，企业无法获得更对的发展机会，现金流较为紧张，整体竞争力下降；如果增加负债，企业的经营压力较大，出现财务风险的概率越来越高，无法在利益和风险之间把控平衡。

（四）财务人员的专业知识不足

由于房地产行业的规模迅速扩大，从业人员的专业水平参差不齐，未能掌握必要的理论知识。另一方面，专业知识的更新速度较快，许多从业人员已经与时代脱节，工作质量与工作效率较低，部分企业的管理层对于财务风险的重视程度低，则中下层员工的风险意识差，不愿意主动学习新知识，缺乏必要的责任心。

（五）缺乏管理监督

行业发展速度过快，企业内部的管理监督体系存在许多缺陷，对财务人员的监督力度不足，容易出现中饱私囊、弄虚作假等现象，造成严重的经济损失。

■房地产企业财务风险的控制策略

（一）防范融资风险

为了减少企业的财务风险，需要防范筹资风险。传统模式下，企业资金主要通过银行借贷、社会集资、预售款，这些筹资来源很容易受到国家政策和国民消费心理的影响。因此，需要扩宽企业的融资渠道，如，加强企业合作，积极引进其他行业的资金，企业上市后发行股票……，借助于多样化的融资方式来改变原有单一的资本结构，提高资金的稳定性，增强应对财务风险的能力，实现企业的可持续发展。

将企业的负债率保持在合理范围内。房地产企业必须根据自身的实际情况做出合理规划，确定较为合理的负债区间，把握投资与负债的平衡，优化企业的资本结构。当企业的负债率处于合理区间，管理层需要关注外界环境的变化，以保证企业的平稳发展，若超出合理区间，便需要及时调整，通过收回应收账款、减少开发等措施，降低财务风险发生的概率。

（二）防范投资风险

决策层必须采用科学的决策方法，降低个人情感的影响，减少决策失误，以防范投资风险。在决策过程中，需要对各种方案进行详细分析，选择性价比最高的，切忌刚愎自用。在对某个项目进行投资前，需要专业人员进行实地调查、市场调研取得第一手资料，进行可行性分析，借助相似案例推测开发成本与回收周期，在投资收益、投资风险、消费市场等因素中把握平衡，提前预测各类风险，并做出预案，建立健全风险预警体系，提高企业应对风险的能力。

（三）防范运营风险

多种方式销售。房地产企业需要根据往年情况和市场变化，确立销售淡旺季，以确保企业能快速回笼资金。销售淡季，可开展多种促销方式，薄利多销，防止资金链断裂；销售旺季，可根据不同地段、消费者确立不同的价格，最大化收益。

减少不必要支出。许多房地产企业在经营过程中，不注重成本管理，增加了许多不必要支出，在市场竞争越来越激烈的情况下，企业需要重视成本管理，将目标细化到各个部门，明确负责人，定期不定期抽查，帮助员工树立正确的观念，减少浪费，提高整体的经营效益。

产品质量是房地产企业的核心竞争力。我国房地产发展正处于缓慢增长期，产品同质化严重，因此，企业需要提高楼盘品质，提升服务、管理水平，建立企业形象，打造核心竞争力。

（四）提升从业人员的专业素质

企业需要定期开展培训活动，或者邀请专家学者讲座，通过宣传来改变员工的观念，让他们学习到先进的理论知识，培训完成后进行考核，对于达标员工进行奖励，树立典型，形成良性竞争，激发员工的学习积极性，借助于专业素质的提升，可以有效增强财务分析能力，及时发现各环节的经营风险；加强企业文化建设，提高员工对于企业的认同感和归属感，增强工作责任心；由于行业的特殊性，加强思想道德建设是非常必要的，部分员工禁受不住诱惑，容易出现弄虚作假等行为，损害集体利益，增加财务风险，因此，企业要加强法律宣传，提升员工的法律意识，并提高员工福利，满足他们的物质生活需求，减少专业人才的流失。

企业必须制定合理有效的分配方案，防范分配风险。在制定利益分配方案的过程中，需要考虑股东利益、未来布局等，统筹管理。需要注意的是，房地产行业的经营波动较大，要施行灵活的股利分配政策。

■结束语

综上所述，房地产企业生产经营平稳运行有利于国民经济的又好又快发展，因此，有效降低财务风险发生的概率是非常有必要的，可以减少不必要的损失。本文对财务风险进行了概述，分析总结了企业出现财务风险的原因，从防范融资风险、防范投资风险防范运营风险和提升从业人员的专业素质四个方面提出了针对性措施，施行这些措施后，可以有效控制财务风险，实现房地产企业的健康发展。