焦作市老旧小区微改造策略研究

（焦作大学，河南 焦作 454002）

一、焦作市老旧小区概况

焦作市地处河南省西北部，北依太行，南邻黄河，是全国著名的“百年煤城”和老工业基地，常住人口359.71 万人，人口密度较大。焦作市制定的《焦作市老旧小区改造提质工作实施方案》中，提出于2021 年6 月30 日前完成老旧小区改造提质项目1142 个，其中2019 年、2020 年度焦作市老旧小区改造提质任务共858 个，涉及8.9 万户、2687 栋，老旧小区普遍存在数量大、年代久、产权性质多样等问题。

二、焦作市老旧小区现状问题

（一）基础设施老化缺失，影响居民生活质量

焦作市老旧小区由于早期的建设标准较现行的低，使用年限长，基础设施出现了不同程度的老化损坏。主要问题集中在：排水设施不完善、雨污混流、场地排水不足、屋面排水失效、化粪池淤塞与老化、消防系统不完善、缺乏垃圾分类设施，照明设施的老化和缺失，部分老旧小区还未安装燃气和供暖设施。

（二）公共空间匮乏，道路交通不畅

在公共空间方面，大多数老旧小区无公共空间与绿地，公共空间被机动车、市政设施、居民日常生活侵占严重，居民缺乏适当的交往和活动场所，使得老旧小区公共空间功能单一、缺少活力。

在交通道路方面，机动车停车位的建设量远远小于现今的需求量，汽车的乱停乱放和人车混行现象影响居民的日常出行、邻里间的关系和睦，消防通道通行，存在较大的安全隐患。

（三）建筑性能退化，存在安全隐患

由于老旧小区使用年限长，均不同程度地出现了的外墙体变色或风化脱落、建筑构件破损、屋面漏水、公共门窗破旧或缺失、私搭乱建现象普遍，“三线”乱拉乱挂情况严重，致使建筑立面形态极为混乱。楼道内设施陈旧与楼梯踏步残损、没有设置无障碍通道等情况，使居民居住的舒适度和安全性大大降低。

（四）文化营造淡薄，居民参与不足

焦作市多数老旧小区无对讲系统、无智能门禁系统、无监控系统、无物业管理，主要原因是居民不具备足够的参与管理意识，公共意识不高，邻里关系冷漠，未成立业主管理委员会，缺乏与物业公司的沟通交流，导致物业管理的空缺，缺少对公共环境和建筑的维护和管理，进而加速了小区的老化进程。小区的老化促使了原住民的搬离，越来越多的租户进驻，引发了老旧小区治安管理、环境卫生等多方面的问题。

三、焦作市老旧小区微改造具体策略

（一）基础设施微改造具体策略

基础设施包含电、水、气、照明、消防、垃圾处理六个方面。具体策略如下：

1.电

对于老旧小区内线路（包括电力线、电话线、网络线等）中已报废的线路进行拆除，剩余管线入管入盒，按照标准贴墙捆扎，保证其安全性的同时实现外观美化。

2.水

对于供水管出现老化破损的情况，进行维修或更换，保证水表分表入户；排水上应做到雨污分流，补充雨水管道，保证老旧小区雨水的正常排放。

3.气

对未安装燃气的老旧小区，依据实际情况选择适合的安装方法。对于已安装燃气的老旧小区，应核查燃气管道的老化程度和安全性，保证小区居民的生产生活安全。

4.照明

针对老旧小区公共空间的照明盲区，补充照明设施，优先选择节能、易于维护的灯具。对于因污迹导致影响正常使用的照明设施，应进行清理。因人为破坏或自然老化不能继续使用的照明设施，应及时更换。

5.消防

按照消防规范，小区内消防设施数量不足的予以增补；被遮挡影响正常使用的，应清除障碍物；楼道内灭火器材已经损坏的，应及时更新，确保满足基本消防需求。

6.垃圾处理

老旧小区内的垃圾收集点设置围蔽设施，其使用地面应进行硬化处理，便于垃圾的清运。缺少垃圾分类设施的，应及时补充，保证小区居民生活环境的良好卫生。

（二）公共空间微改造具体策略

在老旧小区中，公共空间承载者居民的日常交流和交通通行等活动，也是塑造邻里关系的关键。现针对不同类型的老旧小区，提出以下具体的微改造策略。

1.建设口袋公园

针对一些公共空间用地紧张的老旧小区，可以利用老旧小区中建筑间空地或散落在小区结构中的空地，设计口袋公园，丰富原有空间的功能，对公共活动空间进行增补。

2.活化公共空间

具有大型开敞场地的老旧小区，可将大型开敞场地化整为零，设置休息区、小品雕塑区、健身运动区等层次丰富的空间，作为整个小区的大型活动场所。

3.营造特色街巷

对老旧小区中的线性公共空间，可以对普通的街巷进行立面粉饰美化或增加趣味小品，达到营造特色街巷空间的效果。

4.修复道路系统

老旧小区交通系统的微改造首要解决的问题就是道路修复。对于只是面层开裂、道路基础垫层质量较好的道路，可对其进行局部面层铲除，进行面层材料铺设修补。对于破损严重的道路，可根据道路性质的荷载要求对其进行重新铺设。

5.解决停车问题

明确道路层级，重新规划老旧小区的机动车和非机动车车位，尽可能实现车位的增加，缓解老旧小区的停车需求，创造良好的公共环境，减少居民间矛盾的产生。

6.增设无障碍设施

根据老旧小区的居住人群中包含了大量的老年人这一特征，可考虑在公共空间和道路出现较大高差的位置、单元楼道口增设或整改无障碍坡道。

（三）建筑主体微改造具体策略

建筑主体微改造是在保证建筑结构完好的情况下，对建筑外立面、屋面、建筑构件、楼道内部等进行更新改造，具体策略包括：

1.外立面整治

老旧小区建筑外立面微改造主张，对于仅有由于雨水造成的污迹发霉情况，可采用外墙清洗的方法；对于局部出现面层破损的建筑外立面，采用与原墙相同或接近的材料进行修补；对于大面积脱落，无法修复的建筑外立面，应全部铲除后，重新进行防水和粉饰。

2.屋面防水处理

屋面防水改造具体策略可以在原有建筑结构基础之上，根据现状对屋面进行不同层面的防水处理，从根本上解决渗漏问题，保证居民后续的正常使用。

3.构件修缮

建筑构件受室外因素影响，出现不同程度的老化，具有一定的安全隐患。在微改造的过程中，应对已经失去使用功能的构件予以拆除，对破损的建筑构件进行修缮。

4.楼道整治

老旧小区的楼道微改造，能够提升空间的可识别性，还能排除小区的安全隐患。具体的微改造内容主要包括：

进行楼栋门修缮、更换或增设，实现建筑内公共空间的封闭管理，提升小区居民的安全感；对占用公共通道的杂物和垃圾进行清理，保障楼道良好卫生环境和交通通行；对残旧破损的楼道踏步和栏杆扶手，进行修补或改造；对老年人居多或不具备加装电梯的老旧小区可考虑增设适老化的楼梯扶手或家装座椅式电梯，方便老年人出行；对于楼道内墙面破损脱落的，应进行翻新粉饰。

（四）文化营造微改造具体策略

1.成立自治组织

提高小区居民的参与度，小区居民内部依法成立业主管理委员会，结合网格员，强化小区的管理。

2.引进物业管理

引进物业公司为业主委员会分担日常小区管理事务，有条件的老旧小区应配置相应的物业管理用房。

3.打造智慧管理

充分利用数字化、信息化手段对老旧小区进行智慧管理，如建立小区微信公众号，采用智能门禁系统，使用APP 管理等，达到节约人力和能源、提高生活便捷性的效果。

四、结语

本文从焦作市山阳区老旧小区中取样，根据老旧小区概况，分析其现状问题，创造性地从基础设施、公共空间、建筑主体、文化营造四个方面提出具体的微改造策略，希望提供的“微改造”这一新思路，能为我市老旧小区改造提供逻辑清晰、行之有效的参考，切实帮助居民改善居住条件，提高生活品质，提升居民的幸福感。