一线城市核心区地铁站域商业空间布局及其影响因素分析

屠彩凤

【摘要】本文通过实地调研上海、广州两个一线城市核心区地铁站500米范围内的商业空间，分析其在空间布局、业态构成上的共性特点，结合地铁人群的特征，分析影响地铁站域商业空间布局的各种因素，以期为TOD项目开发决策提供一些有价值的经验借鉴。

【关键词】地铁站域  商业布局  业态构成

本文所指的地铁站域商业空间，是指以地铁站500m范围内与站点出口有直接的空间联系，并用于零售商业用途的空间。站域内大规模人群的快速流动，给站点周边的城市区域带来了巨大的商业机会，越来越多的商业空间开始在地铁站域范围内集聚。

一、一线城市核心区地铁站域商业空间特征

上海静安寺片区、广州珠江新城片区是两市最为核心的商务区，集聚了城市中最主要的商务办公、商业零售、文化娱乐等功能，也是城市人群活动密度最高的区域。位于核心区的地铁站点多为两到三条地铁线的换乘站。通过对此类站域空间发展情况及特征进行分析，笔者发现城市核心区地铁站域商业空间存在着一些共性特征。

（一）商业空间档次及布局多样化

站点周边500米范围内与站厅层有直接过道连接的商业空间涵盖了高、中、低各档次商业空间。城市公共设施用地（如：城市道路、绿地）下方归政府相关部门管辖的商业空间一般以中低端地铁商业街/商场为主，而归属城市开发地块的商业空间多为私人开发商开发及运营的中高端购物中心。（如下表）

（二）与地铁站厅层直接连通的商业空间，其业态构成中餐饮、超市、日用精品占比最高

邻近地铁站的购物中心、商场通过人行过道与站点出入口连接，对人流具有很强的导向性作用。在业态布局方面，与地铁站厅层直接连通商业空间一般为商场的负一或负二层。

二、影响地铁站域商业空间布局因素分析

（1）城市核心区功能复合多元的发展模式，是核心区地铁站域商业空间档次多样化发展的主要原因。一线城市核心区作为城市主要服务型功能的集聚区，站点周边地块多为商业、商务或者混合性质开发地块，是城市的生产生活服务中心，集聚着城市大部分的知识密集型生产性服务产业/企业（如金融、法务、设计咨询等）以及消费密集型的生活性服务产业/企业（文化娱乐场馆、购物中心等）。核心区内聚集了从基础服务人员、中产白领、高层管理&研发人员等不同层级不同收入的产业人群，从而形成了对商业及消费空间不同档次的需求。

（2）管理主体的不同，则影响着地铁站域商业空间的环境设施及购物体验。从商业空间的权属主体来看，商业档次较低、业态较为单一的商业空间大都位于城市公共设施用地下方与地铁站联系最为紧密的区域（如上海Inshop、广州花城匯），这类空间的权属一般归国有，政府部门指定相关的单位（一般为国企）进行管理。其运营不追求纯粹的经济效益，管理模式缺少创新意识，导致环境设施布局及购物体验欠佳。

（3）地铁使用人群的活动特征，则决定了地铁核心区域商业空间的业态构成及布局方式。地铁核心区域商业空间指与地铁站直接连通的地下商业空间。根据CTR（央视市场研究股份有限公司）《地铁人群价值研究报告》调查数据显示，地铁族以18～40岁的中产白领及服务人员为主，年收入在8～40万之间。其搭乘地铁出行的目的87%为上下班通勤、50%为就餐聚会/商务接待。上下班通勤：高峰期为（早7：30～9：30，晚18：00～21：00），主要目的是上下班，其特征为人流量大、集散速度快，以通过式为主，少有停留闲逛。因此连接地铁站与办公场所的商业空间多为布局餐饮、日用精品等高频率低消费的商业业态。就餐聚会/商务接待：对普通上班族而言，中午休息时间短（1～2小时），就餐需求为快捷、方便、距离短，这类餐饮店多会选择布局在连接地铁站及办公场所的区域。而企业聚餐或是普通商务接待，则会在晚上下班时间或是周末，时间较为充裕，更倾向选择档次较高的主力型餐饮店、酒吧等场所。这些餐饮店则会综合考虑租金、环境、地面交通等因素，其选址往往更倾向沿街商铺或是商场地面层。

三、结论与建议

（一）研究小结

诚然，借助地铁人流的大规模往来与集散，为地铁站域范围内的商业空间带来了诸多的潜力与机会。就目前一线城市核心区的发展现状来说呈现如下特征：① 地铁站域范围内（500m半径）商业空间多元化发展;② 核心范围内与地铁出入口直接连通的空间，业态构成单一（餐饮为主）、商业档次不高;③ 运营主体的述求及经验对商业空间的布局及空间品质有一定影响。究其原因如下：① 城市核心区功能的复合与多元化发展模式;② 地铁使用人群快速集散的活动特征及有限的消费能力;③ 市场化及非市场化运营主体的策略差异。

（二）发展建议

未来，随着TOD开发理念深入发展，其商业空间规划与布局也需要往更为多元及个性化。一是迎合现代年轻人的消费，引入高科技、沉侵式的场景，如智能手机、VR游戏等高端科技密集型产品体验店;再者需要改变传统国有资产单一的经营模式，引入更多有市场敏感度的私营企业共同参与国有资产的运营（如外包经营、PPP等），提高经营绩效。

参考文献：

[1]刘文.基于城市视角下的地铁站域商业综合体研究[D].南京：东南大学，2016.