罗 丹
(武汉永业赛博能规划勘测有限公司,湖北 武汉 430062)
基准地价是法定公示地价的重要内容,是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。土地有偿使用制度建立以来,全国各地依法建立了较为完善的城镇基准地价定期确定和更新制度。近年来,为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展,避免国有农用地资产流失,全国大部分地区先后制定了国有农用地基准地价,但体系不完善、管理不规范等问题仍不同程度存在。
农用地基准地价内涵[1]包括:(1)估价基准日,土地价格随时间呈动态变化,因此,需要确切时点,从而确定具体价格;(2)评估范围,一般以行政区作为评估范围;(3)用地类型,依据《土地利用现状分类》标准确定;(4)土地权利状况,一般有土地使用权和承包经营权;(5)使用年期,有些地区使用无限年期,有些地区则采用《农村土地承包法》中规定的农用地承包年期;(6)开发程度,用地类型不同,对应的开发程度有所差异。
评估农用地基准地价的技术方法主要有样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法三种[2]。样点地价平均法适用于样点资料丰富且整体分布较为均匀的区域;定级指数模型法是基于定级指数、市场交易资料和生产效益资料而建立模型,对定级过程的科学性与合理性有较高要求;基准地块评估法一般用于均质区域。在实际评估中,一般结合评估区域的农用地利用状况、市场交易资料、经济社会现状及资料收集情况,选择适用的技术方法。
按土地用途划分,农用地包括耕地、园地、林地、草地3个二级地类和农村道路、水库水面、坑塘水面、沟渠、设施农用地和田坎6个三级地类[3],农用地评估涉及的用途分类既有二级地类又包括部分三级地类,缺少确定评估对象的统一标准。按权利类型划分,一般涉及国有农用地使用权和集体农用地承包经营权,权利类型差异也是影响交易价格的重要因素。
农用地定级受区域自然质量、利用水平和效益水平等因素影响,需要收集能反映农作物种植、土地利用条件和经营规模等利用数据,需要了解农用地灌溉条件、排水条件和农村路网分布等社会经济资料,还需要实地调查气候、土壤和地形地貌等自然属性资料及样点交易资料。由于农用地分布较广,导致数据覆盖的范围广,基础资料难于收集齐全,资料类型庞杂,整理分类工作量大。
作为农用地基准地价实施的基础,农用地规范流转的法律法规还有待完善。虽然现有的法律对农村土地流转的形式、原则及法律责任等方面的内容进行了界定,但许多地方仍缺乏行之有效的执行标准,对土地流转双方的权利义务、利益补偿、流转价格等还缺乏更进一步的规范。
在实际评估中,可结合农用地分用途比重和产业发展,以主要农用地类型作为估价对象。在“三权分置”大背景下,“放活经营权”是通过对权能的重新分类从而补正现有承包经营权处分权能,而经营权脱胎于传统的承包经营权,具有更广泛的开放性和可交易性,因此,评估农用地经营权的价格更有利于深化农村集体产权制度改革,保障交易双方的财产权益。
基础资料调查收集与整理的客观性、完备性及科学性,直接关系定级估价结果的合理性。资料调查收集要有目的性和计划性,注意时效性,同时保证真实性和准确性。只有基于客观、科学地资料调查收集与整理,才能有序开展定级估价工作。
农用地基准地价的评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法。其中,收益还原法只适用于有收益并且要有纯收益的农用地;市场比较法适用于有市场发育较好、交易案例较多的区域;成本逼近法和剩余法适用于市场不够发育、成交案例较少的地区,在难以采取市场比较法评估时可以采用剩余法;评分估价法适用于成片农用地的评估[4]。在实际评估中,可结合资料收集情况、样点类型、用途等选择适合的评估方法。
为了推进农用地基准地价的实施,要制定完善的农用地流转管理制度,如实行审核制、合同制、备案制,制定准入制度等,完善农用地基准地价实施细则,如明确适用范围、适用期限、适用条件等。完善农用地流转规章制度,规范农用地流转程序,为农用地基准地价的实施奠定基础。
制定农用地基准地价,可以为实施土地资产核算提供理论依据,有利于推进城乡土地市场一体化建设,同时也为农用地流转提供价格标准。因此,需要合理确定统一的评估内涵,深入开展资料收集与调查,合理选择技术路线和评估方法,科学制定实施管理制度,从而引导农用地合法规范流转,保护交易双方的合法权益。