新时期土地储备的转型发展与路径探析

周芳泉

（马山县土地储备中心，广西 马山 530600）

引言

近年来，土地储备管理要求日益精细化，为高效完成土地储备转型任务，势必要结合新时期发展需要革新土地储备管理方法，力争奠定土地储备转型发展的良好基础。县级土地储备中心高度重视土地储备转型与发展，通过制定并实施可行性发展路径来优化土地储备管理效果。足以见之，该论题探究的现实性意义较显著，具体内容阐述如下。

一、当前土地储备转型常见问题

（一）融资阻力较大

政府在土地储备转型环节面临较大的资金压力，从土地补偿款高额支付中能够看出，农民对土地补偿款期的心理期望值与实际收益存在一定差距，导致矛盾在短时间内加剧。用于土地储备的债券额度固定，现有土地储备金难以全面满足应用需求，使政府融资工作被动推进。

（二）错配现象普遍存在

土地储备错配从时间、规模、用途、空间四方面体现，其中时间错配指土地资源储备阶段用时不定，意味着土地使用时间处于变化当中，简言之，土地供应与土地使用需求存在出入。规模错配指土地资源竞拍活动大规模开展，这一举动无形当中抬高了价格，进而增加市场管理难度。用途错配指公益性用地行为得到的关注度较低，相对来讲，经营性土地储备工作备受重视，一旦不同用途的土地储备失衡，则土地资源利用率整体偏低。空间错配指人口净流入城市的土地资源供不应求，这会大大增加土地储备转型发展阻力。

（三）法律制度有待完善

当前用于指导土地储备工作的法律制度缺乏统一性，地区间、行业间在土地征收与储备环节提出不同规定，导致土地市场规范化运作仅流于形式[1]。长此以往，会增加政府工作阻力，并且土地储备管理效率居低不高。

（四）管理方法有待创新

现今，我国土地储备机构数量较多，但管理土地储备机构的方法缺乏创新性和实用性，这极易为灰色交易行为出现提供机会，使得土地储备机构间陷入非良性竞争状态，最终不利于市场经济的稳健发展。从土地储备转型发展角度来看，适时创新管理方法势在必行。

二、新时期土地储备转型发展路径

新时期下，全面维护社会利益已成为当务之急，城市县级土地储备中心应做好土地配置、农民权益合法维护等工作[2]。与此同时，相关负责人制定长期发展战略，使土地储备转型活动顺利进行，实现常态管理。然而土地储备管理工作具有系统性，对于管理主体而言，应针对已有阻力提出针对性发展策略，从整体上提高土地储备管理水平。

（一）拓宽融资渠道

为进一步缓解政府融资压力，应适时创新现有融资模式，尽可能拓展融资渠道，以此丰富土地储备金，确保土地资源深层次开发、高效利用。首先，实施资金配套机制，即债券资金与财政资金有机融合，财政人员适当调节财政资金比例，尽可能提高资金利用率。其次，土地储备机构与当地财政部门良性沟通，逐步完成国有土地收益基金计提金的调配，为土地储备转型提供充足资金，大大提高资金利用率，将计提资金使用价值最大限度发挥。最后，视情况建立土地银行试点项目，以此调动资金活力，并充实土地储备基金调用的相关理论，为多元融资渠道拓展提供理论指导。在这一过程中，国有土地资产管理单位从全局角度出发，科学制定市场调控策略，并合理调整土地储备管理计划，推动土地储备转型活动步入新阶段。

（二）坚持合理配置原则

土地储备配置效果要想达到预期，定要考虑公众利益和社会利益，尽可能维持供需平衡，这对城乡经济一体化发展有促进作用。具体来说，适当增加建设用地，并明确用地供给主体，尽最大可能保证土地储备时间、空间的一致性，推动集体建设用地市场规范化发展。在合理配置原则指导下，房地产价格趋近合理，减少泡沫经济现象，使得市场经济健康发展。最为关键的是，精细制定土地储备计划，从近期建设、远期建设妥善安排，进而制定行之有效的管理决策，将土地储备管理风险降到最低，真正实现土地储备转型可持续发展。实际管理期间，总结未来特定时间内拟收储土地总量、时间、结构，结合现代城市建设要求以及土地市场调控策略，正式启动土地储备计划，使土地储备管理工作规范化开展。

（三）完善法律法规

没有规矩不成方圆，在精细管理理念指导下，建立健全法律法规，这能为土地储备管理提供正确指导，使土地储备管理问题高效处理。在此期间，完善层级管理体系，确保各地区、各部门土地储备管理工作有据可依，最终管理实践与国家利益维护要求相一致。法律法规效益彰显期间，立法机构、政府部门加强协作，让土地储备管理各环节得到可靠的法律法规保障，以此减少违规操作行为，大大提高土地储备管理效率。法律法规完善阶段，为公民提供意见表达机会，以此充实法律法规内容，真正保证法律效益、树立制度权威性，最终土地储备管理的法律效益全面彰显，这对土地储备管理活动有序进行有积极影响。

（四）创新管理方法

随着土地储备管理中心数量的增多，为实现动态管理，应与时俱进完善名录更新机制，并细化机构评级要求，以此减少灰色交易现象，真正净化土地用地市场环境。新形势下，土地储备转型易遇到环境污染阻力，这对创新式管理提出新要求，对此要有效建立应急机制，大大加快土地储备转型步伐，取得土地生态全面保护的良好效果，最终土地生态环境能够良性创设，能够真正深化土地储备制度改革。

结论：综上所述，为更好地顺应经济新常态趋势，土地储备中心客观总结当地土地储备管理现状，通过拓宽融资渠道、坚持合理配置原则、完善法律法规、创新管理方法等措施加快土地储备转型速度，取得土地储备管理的良好效果。这既能高效利用土地资源，又能促进土地储备管理工作良性发展，最终为公众提供优质服务，为新时期和谐社会建设提供推动力。