恒大楼盘打7折，能买吗？

赵新江

恒大一方面加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元;另一方面严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米。

9月6日晚，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，推出了史无前例的购房优惠政策。

恒大副主席兼总裁夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债：一方面加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元;另一方面严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米。

恒大此时推出降价措施意欲何为？是否意味着有刚需购房的可以出手了？

目标是抢销售抓回款降负债

据《理财》杂志记者了解，在全线7折基础上，恒大还推出了多重额外折扣。比如客户通过缴纳2000元进行网上认购，就能抵扣2万元房款;根据每栋楼宇的去化率给予客户额外折扣，最高再享8.8折;全国所有楼盘每天推出10套特价房源，给予客户额外9.7折;新购房客户免收3年物业管理费等。

以一套原价100万元的恒大房子为例，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万元左右。据说，在如此大力度促销的背后，恒大的目标显而易见：抢销售、抓回款、降负债。

受疫情影响，今年2月，恒大曾宣布2020年2月18日至2月29日期间，恒大全国在售楼盘住宅可享7.5折优惠。

有业内人士预测，市场或许将因此出现一波购房浪潮。有信息显示，恒大今年前8个月精装修住宅的销售均价也仅为9132元/平方米，7折优惠下，恒大“金九银十”的销售均价或降至“8字头”，加上恒大高品质、高性价比的产品特点，很可能会吸纳大量刚需者趁机入市。

据了解，恒大已为“金九银十”制定了“单月1000亿元，累计2000亿元”的内部销售任务，如果顺利完成，恒大将一举完成两大战略目标。一是在销售上，恒大前8个月已录得4506亿元销售额，这意味着恒大将提前两个月完成6500亿元的年度目标。二是在回款上，这或许也是恒大更为看重的。若按恒大上半年89.4%的回款率计算，“金九银十”期间其将回款约1800亿元，将极大地促进降负债，推动各项指标符合监管层要求。

知名地产分析师严跃进向《理财》杂志记者表示，此举应该说恒大是行业中每次在降价中动作较为积极的企业，充分说明此类企业对于销售业绩完成的任务之重。在今年疫情期间恒大也积极给予了各类降价促销，同时借此类力度大的降价促销，实现了较好的品牌推广，这是有助于恒大加快项目去库存的。另外，很关键的一点是，当前在“三道红线、四档管理”的大框架下，恒大此类销售内容，客观上也有助于缓解资金压力，对于降低负债压力和改善流动性等都有积极的作用。而通过此类项目去库存，也有助于后续其购地和其他多元化产业的发展。

新战略是高增长控规模降负债

7月以来，房地产调控持续收紧，传言的“三道红线”更是让房企压力倍增。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动加速销售模式。

自年初提出“高增长、控规模、降负债”新战略以来，恒大在销售上持续发力，前8个月累计实现合约销售额4506亿元，同比增长22%，销售增幅在前5名房企中领先。

8月31日，中国恒大发布2020年上半年业绩，实现营业收入2666亿元，同比增长17.5%;实现净利润148亿元，同比下降46%。不过，就环比而言，恒大今年上半年净利润较去年下半年增长约1.3倍。

若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿元的销售额，恒大将提前完成全年6500亿元的年度目标，完成8000亿元内部销售目标的81.3%。

不久前的中期业绩发布会上，夏海钧指出，下半年恒大会推出9000万平方米的可售货值，如果去化率达到54%，今年达到8000亿元的目标是完全没有问题的。

除了一系列优惠政策，网上销售平台对恒大销售的推动作用也十分显著。夏海钧指出，上半年近3500亿元的销售中有2860亿元来自恒房通销售平台，网上销量占比达到82%。

今年以来，恒大主动执行的一系列让利策略，已被印证对恒大新战略的实施效果明显，这次7折促销能进一步刺激市场。与此同时，恒大加速销售与其今年决心大力降负债也密切相关。

按照年初提出的降负债目标，恒大希望在2020年到2022年，力争有息负债平均每年减少1500亿元。恒大提供的数据显示，截至6月底，恒大有息负债比3月底减少约400亿元，预计全年会减少1000亿元左右。

销售加速增长的同时，恒大销售回款也屡创新高。上半年，恒大累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%;销售回款率达89.4%，同比增长23个百分点。

综合降负债方面，恒大还会通过在资本市场新的动作来实现。今年7月31日，恒大对外宣布了分拆物业管理业务平臺金碧物业赴港上市的计划，8月13日成功引入云峰基金、腾讯、农银国际、中信等战略投资者入股235亿港币，预计将为恒大的净负债率降低19个百分点，入股比例为28%，第一期引战完成后，估值为750亿元。

房地产政策正持续收紧

从今年6月起，地产政策频频释放收紧信号。中央层面，4月与7月政治局会议继续明确“房住不炒”态度不变，7月房地产工作座谈会强调要高度重视房地产市场的新情况新问题，提出了金融财税政策、市场监测机制、整治市场乱象和居民住房保障等6条具体要求;地方层面，7月起楼市调控已在密集出台，重点在于稳地价房价、引导“房住不炒”、保障住房刚需;监管层面，央行、银保监会等金融主管部门关注资金过度或违规流入房地产的问题，并且形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部强调“统一思想认识，提高政治站位”，明确了城市主体责任与省级监控指导责任。

中泰国际地产分析师刘洁琦指出，控制过多资金流入房地产的政策基调明确，中期业绩后股市没有出现利空出尽反弹的情况，也是受了地产政策的影响，而且今年市场资金集中在科技等成长股。

严跃进分析指出，恒大的降价，也代表了行业的一种姿态和趋势。尤其是在今年上半年疫情冲击下，实际上房企依然面临很多压力，所以降价促销去库存、填补上半年的销售空白，也成为行业的趋势。当前全国各地也依然有各类政策收紧的可能，尤其是对于一些热点城市来说，购房政策近期也还是在收紧，包括杭州、宁波、无锡、沈阳等，这都要求房企销售部门密切关注政策动向，积极规划好项目的营销工作。实际上，今年“金九银十”本身也是房企密集推盘的阶段，所以这都会使得后续潜在供应增多，降价促销也是吸引客户、导入客户的重要手段，这都有助于形成更好的销售态势，客观上也降低了购房者的购房成本。当然也需要看到，降价促销过程中，也要防范各类虚假降价的做法，以真正维护广大购房者的权益。