房地产项目转让中的法律问题研究

陈松斐

（广东海鸿律师事务所，广东 汕头 515000）

引言：在现代社会的诸多产业中，房地产有着高风险和高回报的特点，高回报吸引了大批企业加入，但是，房地产项目的高风险也导致了很多企业被市场所淘汰，也因此留下了大批未完成的项目。这些项目在进行转让时，应当严格遵守法律法规，从而保证转让的规范性与准确性，使土地资源可以最大化的利用。

一、土地使用年限问题

对于土地的使用年限，合同的当事人如果没有全面的准备就很容易忽略。我国所有的建设土地权限都归属于国家，使用者并没有永久的使用权限。因此，当事人应当遵守有偿使用的制度，根据土地性质的不同确认土地的使用年限，如，住宅类用地的使用时间为70年，而商业型用地的使用权限仅为40年。政府在将土地使用权交给房地产时，已经明确了使用年限，因此在进行房地产项目转让的过程中，当事人交易的房地产土地可能存在使用年限不足的情况。对于这种问题，当事人必须加以注意，避免因为没有考虑到年限问题导致交易价格过高。根据我国的房地产土地使用相关规定，对于闲置时间多于两年的土地，政府有权对其进行无偿回收，但是因为当地环境、经济建设等各种外部因素，政府有时不会采取无偿回收的措施。所以，受让方的当事人在接受项目时，需要重视土地使用年限的问题，核算剩余的使用年限，防止刚接手土地就被政府回收，造成经济损失。转让双方都应该遵守公平交易的原则，根据土地的实际情况，结合当前市场条件来计算土地的实际价值，从而保证项目转让的合理性。

二、工程款优先受偿权问题

项目转让涉及到的人员并不只是转让方与被转让方两者，还有第三方的可能存在。然而，转让双方在进行谈判的工作时，有时会忽略第三方的存在。作为被转让方，当事人应当注意转让方在进行项目转让之前，是否已经结清了项目的前期工程款，如果存在工程款的拖欠情况，要明确已经支付的金额以及需要支付的金额，并且在转让的合同中作出明确的规定。根据我国《合同法》第286条法律明确规定，工程的施工者对其施工的工程拥有优先受偿权，同时，工程款的优先权应当依附于工程项目当中，不因工程所有者的变化而变化。所以，如果转让存在未结清的工程款，而被转让方则没有注意这一问题时，就会导致被转让方要支付所欠的所有工程款，甚至，在最极端下，工程的承包者使用了优先受偿权，对工程项目进行拍卖，从而给被转让方造成巨大的经济损失。因此，在进行项目转让时，应当调查清楚项目是否存在工程款的拖欠情况，要求转让方拿出足够的凭据。如果确认存在前期工程款未结清的情况，被转让方要做好协商工作，让转让方调整价格，或先将拖欠的前期工程款结清。

三、拟转让资产交接问题

工作人员还要注重资产的交接问题，检查转让方是否拥有租赁权、所有权等基本权力。被转让方在进行项目转让时，应当要求对方提供充足的证明，证明要包括：土地所有权、资产核实证明、资产评估证明、土地使用权、资产所有权、支付凭证等。被转让方的当事人应当前往当前的项目现场进行实地考察，并且询问项目工作人员一些相关问题，要求转让方签订书面合同，明确双方应付的法律职责，做好项目包括电梯等项目设备的转交工作，防止转让方存在融资租赁、贩卖项目所有权等情况，并且在合同的条款中明确资产交接的安排，防止经济风险对当事人造成的损失。

四、移交资产、变更股权时的付费进度问题

转让方应当注意在进行资产交接和股权变更时，被转让方是否已经进行付款。防止出现转让方已经移交资产，并且将股权转让，但是被转让方拒不付款的情况。为了防止这种问题出现，转让方与被转让方应当寻找第三方作为财产交易的中间人，转让方要求被转让方将资金先支付到第三方的账户，让第三方为被转让方做担保，也可以要求被转让方提供正确的银行保函。通过第三方的监管，可以保证房地产项目转让工作的顺利进行，使转让方可以收到支付款，而被转让方也能得到应得的股份。例如，某地进行房地产项目转让时，先对现有的项目价值进行估价，双方邀请专业的评估人员参与其中，最后确认项目总价值，经谈判后确认最终的转让费用，随后，双方在当地银行的见证下达成交易，房地产项目也全部交接到对方手中。

五、房地产转让税费问题

房地产项目在转让时，会产生一定数量的税费。这些税费会影响房地产项目交易的成本，有可能提高交易的金额，因此，双方在进行交易时，应当注重对税费问题进行咨询，然后请专业的工作人员加入到谈判当中，从而降低税务带来的风险。关于土地增值税的实际数额，因为我国准许各个省市根据实际情况自行制定税额，因此，各个地区的税费定价都有不同。例如，某省政府颁布了《房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》，在这项法律法规的中明确提出：“如果土地权所有者实行了实质性的土地开发、项目建设，但是并未投入市场即转让土地所有权的企业，需要扣除相关费用。包括：土地开发成本；土地使用权统一缴纳的契税；加计开发土地成本的20%；转让土地的相关税金。”该省通过颁布这条法规，有效的解决了企业利用土地增值税加计扣除中出现的问题，并在全国起到了模范代表的作用。

结论：综上所述，房地产项目转让时，应当遵守相关法律法规，避免法律风险的产生。从上文可知，转让方与被转让方在进行项目转让时，应当全面考虑所有的法律问题，遵守公平交易的原则，结合当前市场环境来定价，从而保证项目转让的合理性与公平性，避免产生法律纠纷。