小区停车位权属法律问题研究

黄咏立

天津满华律师事务所，天津 300270

从类型上分析，小区停车位可以分为产权车位、人防车位与非产权非人防车位。近些年来，伴随着人们法律意识的不断提升，特别是对车位刚性需求的不断增加，小区停车位的权属矛盾越发尖锐，相应问题也越发多样，在社会上带来了一系列消极影响。小区停车位权属问题解决上对《物权法》的依赖性较为明显，但从实际上看，停车位权属问题并未在法律层面得到有效解决，很多争议也并未得到有效处理。鉴于此，探寻出新时期小区停车位权属相关法律问题的解决对策十分重要。

一、小区停车位权属的法律争议概述

小区停车位权属的法律争议较为多样，但争议的核心在于产权归谁所有。在权属划分上按照什么标准，以何种理论作为基础都值得深思。《物权法》的出台为很多物品的权属划分提供了法律指导，但小区停车位权属划分中涉及到很多利益相关者，权属伸张与诉求的主体十分多样，且随着停车位租赁、买卖价格不断上涨，背后纠葛的复杂利益关系也导致停车位权属争议越来越大。更为严重的是，小区停车位权属相关法律问题解决并不简单，具体的权属明确中也有很大难度。时至今日，小区停车位权属相关法律问题并未得到有效解决，这也导致司法实践中无法进行产权的有效划分，不利于司法公信力的提升。对于政府及相关机关而言，小区停车位权属相关法律问题如何解决也值得深入思考和探究。

二、小区停车位权属明确的难点

当前，小区停车位权属明确方面的法律难点主要包括以下三个方面：

（一）《物权法》中相关解读并不全面

《物权法》第七十四条中第一、二、三款均对车库、车位的权属事宜进行了明确，但是，在开发商的商业运作下，停车位在权属明确方面呈现出复杂性的特征，《物权法》中也并未对小区停车位权属的划分进行详细解读，这也导致停车位权属划分、明确等带有很大难度。以第一款中的内容为例，从字面上理解，相关规定虽然保护了业主的利益优先权，但在业主放弃相关权利时，非业主便可以享有对应权利，停车位的买卖也会更为自由。加之部分开发商巧立名目地进行停车位占有和多种形式的买卖时，《物权法》很难完全适用于小区停车位权属的明确之中。另外，《物权法》中并不涉及小区停车位登记问题，在业主共有车位上，不同业主的所有权如何划分、行使和约束并没有详细规定，这也增加了停车位权属明确的难点。

（二）司法实践中的复杂程度较高

司法实践中，小区停车位权属引发的法律纠纷在处理上的难度较高，司法实践经验也并未成为相关法律制定和完善的有效参考。立法指导司法，法律本身要为社会秩序的规范、相关问题的解决提供有效支持，也就是说，在停车位权属相关法律问题的解决中，司法工作需要得到法律的明确指引。但是在具体操作中，小区停车位相关法律问题在解决上会涉及《物权法》、《合同法》等相关法律问题，这也会大幅增加司法实践中相关法律问题的解决难度。无法在司法实践中有效处理具体的争议和问题时，单纯从法律层面进行相关问题的解决自然十分困难。从这一层面看，司法实践中复杂程度高，具体问题无法得到有效处理和解决时也不利于新时期小区停车位权属相关法律问题解决。

（三）法定停车位制度缺位

现阶段，国内并不存在法定停车位制度，法定停车位制度的缺失也使得法律无法为小区停车位权属相关法律问题解决提供有效帮助。小区业主应当享有小区内车位的什么权利，所拥有的产权应当是一种什么性质的权利无法得到有效明确时，法律层面自然无法对小区停车位权属法律问题进行有效解决。法律的完善本身需要一定时间周期，这也使得配套性制度往往需要扮演法律缺陷的一个有效弥补。在法定停车位制度本身并不健全，法律层面存在的缺陷无法得到有效弥补时，法律在小区停车位权属法律问题解决上的弱势会被不断放大。从这一层面看，法定停车位制度缺位也会成为现阶段小区停车位权属法律问题解决的难点。

三、小区停车位权属法律问题解决的建议

（一）完善《物权法》中产权归属相关解读

我国是成文法国家，小区停车位权属法律问题的解决最终依然要依赖于具体的成文法，完善《物权法》中产权归属相关解读，结合小区停车位的性质，以及小区停车位权属相关争议进行精细化解读，完善《物权法》中与小区停车位权属划分相关的解释也十分重要。通过补充《物权法》中小区停车位权属相关内容，出台具体的司法解释等都可以为司法实践中具体问题的解决提供有效支撑。但也要意识到，对《物权法》进行完善具有很大难度，产权归属相关解读内容的增加也必然会对实践中很多问题的解决产生直接影响。因此，有步骤的在法律层面进行相关规定的完善是十分有必要的，这也是相关法律问题解决中的有效策略。伴随着相关法律成熟度的不断提升，《物权法》也能更好指导具体法律问题解决。

（二）出台地方法规指导司法实践

在对相关法律予以完善的过程中，地方政府可以结合本地区内小区停车位市场价格、交易状况与争议状况等，出台地方法规指导司法实践，借此更好指导小区停车位权属相关法律问题的解决。例如，北京市出台了《北京市人民防空条例》，该条例中规定开发商不具有所有权，但具有使用管理收益权，可以对人防车位出租或附赠。其他地方政府也可以出台相关政策、法规，弥补具体法律的不足，为小区停车位权属相关法律问题在司法实践中的解决提供一些参考和支持。伴随着基础性法律的不断完善，以及配套性政策法规的越发成熟，小区停车位权属相关争议在司法实践中的处理能够越发标准，所积累的一些经验更加可以为相关法律的完善提供很多帮助。

（三）加速构建法定停车位制度

国家层面要积极推动法定停车位制度的构建，依托成本约定这一基础理论构建相应制度，参考《物权法》与《合同法》法律精神构建法定停车位制度，并在相应制度指导下解决系列法律问题较为可行。例如，相应制度中可以规定小区业主只享有具体车位的专有使用权，但不能享有所有权，使用权同时也要具有排他性。对于小区居民享有共有权的车位，小区业主与开发商权益的双向维护该如何进行等也需要进行制度规制。这种制度能够更好解决一些基本的法律争议和纠纷，其在司法实践中的可操作性更强，同时也能促进小区停车位使用效率的更好提升。

四、结语

小区停车位权属相关法律问题的解决需要得到理论界更多关注，国家层面也要通过《物权法》修订，相关司法解释的出台等，为相关问题解决提供更多帮助与支持。可以预见的是，随着停车位需求的不断增加，以及具体交易数量的不断上涨，停车位权属相关问题解决的紧迫感也会进一步提升。在这一状态下，从法律到实践层面进行相关问题的破解十分重要，在立法调整中进行相关问题解决时更加要与司法实践较好联系在一起。