中德住房储蓄银行的运作模式剖析

韩雅婷

摘 要：中德住房储蓄银行采取“现存后贷”的运作模式，存款达到合同约定的比例后，贷款人就可按照固定的低利率获得贷款，这无疑为居民购房融资提供一条新的渠道。但若想深入剖析“现存后贷”运作模式的优劣点，金融工程为其提供了一个新思路，即可以从互换和欧式看涨期权的角度进行分析。本文分析发现“现存后贷”模式的实际贷款利率甚至高于商业按揭贷款利率，并深入剖析了此模式的优缺点，最后针对不足之处提出了相关的建议，希望为选择此模式的贷款人提供一份参考依据。

关键词：中德住房储蓄;运作模式;实际贷款利率

中圖分类号：F74 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.34.013

1 背景分析

中德住房储蓄银行，是建设银行和德国施威比豪尔于2004年合资创建。其中“现存后贷”的运作模式和固定的低贷款利率吸引了很多贷款人，有望是除我国商业按揭贷款和公积金贷款后的另一种房屋抵押贷款形式。就目前的欢迎程度，国人对其的态度褒贬不一，出现很多“水土不服”的现象，所以有必要对其深入研究。

2 主要条款与解读

2.1 贷款比例

中德住房储蓄银行的合同中规定，在评价日，存款额必须达到合同额的50%，才可以考虑提供贷款。所以，可知中德住房储蓄银行的贷款比例仅为50%，远低于商业按揭贷款的80%。

2.2 配贷方式

在评价日，当存款额达到合同额的50%和评价值达到“8”时，才有资格获得配贷。评价值的高低很大程度上取决于存款的总额，所以要想尽快获得贷款，必须要多存、快存。对于资金不足的购房者来说，是个很大的挑战。同时，在满足配贷后，并不意味着马上就发放贷款，需要按照评价值的大小排序，导致实际获取贷款的时间有很大的不确定性。

2.3 还款方式

还款方式和商业按揭贷款类似，为每个月等额还款。但在研究中发现，中德住房储蓄银行的还款期限较短，以至于每个月的还款压力较大。此外，对于提前还款，和商业按揭类似，没有任何奖惩措施。

3 产品结构剖析——互换角度互换双方：中德住房储蓄和购房者。

由表1可知，中德住房储蓄的存贷差异要高于商业按揭，不可忽略的是，中德住房储蓄提供的存贷款利率均为固定利率，对期望规避利率风险的购房者是有吸引力的。

互换执行：购房者为了获得固定的低贷款利率，放弃高存款利率，将资金存入中德住房储蓄。

4 产品结构剖析——欧式看涨期权角度

合同双方：中德住房储蓄银行和购房者;

标的资产：前期是存款的资金流，后期是贷款的资金流;

期权费：贷款利率+服务费+存款利差（同期市场存款利率-中德提供的存款利率）-政府补贴;

到期日：中德住房储蓄银行的配贷日;

执行价格：固定贷款利率3.3%。

5 产品的优势

5.1 利率风险易控制

中德住房储蓄银行的一大特色是采用固定利率，这包括存款和贷款利率均为固定利率，这一优势不仅使得中德住房储蓄牢牢掌握了存贷款利率，免去了利率风险，而且固定了贷款人的贷款成本。对于双方来说，都不用再承受资本市场波动的风险。

5.2 产品设计的多元化、规范化

中德住房储蓄银行的合同按照存储目的划分为四种基本类型，并在此基础上划分出很多子类型，这样的设计主要是为了满足客户不同期限、利率水平的需要。为了降低违约风险，中德住房储蓄银行构建了完善的评级体系，通过考察客户以往的存款金额和信用情况来进行贷款时间的安排。简单来说，如果客户能较快地达到合同约定的存款金额，那么就默认为对银行的贡献值大。总体来说，这是比较合理的，如果更迫切的取得贷款，就需要较其他客户先达到存款数额。

5.3 不设置分支机构，经营成本低

德国住房储蓄银行只设立总部，也就是说，没有分支机构。这主要有两个原因：第一是中国建设银行作为主办方之一，其业务已经渗透到各个地区，有着丰富的优质客户，所以直接在建行的营业网点加以宣传，不仅免费赢得了客户，而且增加了可信度。第二是分支机构的设计需要经营成本，直接培训外围推销员，可降低经营成本，保证了利润的实现。

5.4 合同的灵活性

合同的灵活性主要体现在合同订立和执行两个方面：第一，合同订立的灵活性，在合同订立时不参考借款人年龄、收入状况等因素来确定贷款总金额，贷款人可以根据实际的经济情况，决定存款的时间和额度，只要达到合同的标准，就可以得到需要的贷款数目。第二，合同执行的灵活性，主要指合同的执行与否由贷款人决定，即使放弃贷款，也没有什么损失，不仅存款及利息可以退回，服务费也可以被退回，另外配贷资格具有可转让性，经双方同意后，可将合同转让给予他人。

6 在中国发展的局限性

6.1 代理制销售，水土不服

首先，中国的消费者习惯于固定营业网点的银行文化，对于直销模式接受度低。其次，代理制人员的职业道德有待提高，过分注重短期利益，而不顾及客户真正的经济情况，遭到客户的很多投诉，进而严重影响银行的声誉。最后，中国的销售代理制度不规范，销售人员的流动性很高，不利于培养专业性的代理人员以及维护老客户。

6.2 市场回报率高，房价上涨快

股票、基金和债券都能获得不错的收益，住房储蓄前期的存款利率非常微薄，使人们不得不关注到存款利差这一隐性成本。同时，中国的房价上涨过快，同样的储蓄在几年后对房屋的购买力大大下降，而住房储蓄的存款比例大、期限长，这一弊端体现明显。

6.3 贷款期限短，还款压力大

住房储蓄设置的贷款期限很短，导致客户每月还款压力较大，而我国的商业按揭贷款普遍贷款期限较长，大多约为20-30年，将总的贷款金额分摊到每月，使得每月的还款压力较小，对于经济能力较差的年轻人更为合适，这也削弱了住房储蓄银行在年轻人群体的竞争力。

7 产品的优化

7.1 和住房公积金优势互补

住房储蓄由于存款时间长和贷款时间短，备受弊病，而公积金同样面临着公积金储备不足，无法支持大量贷款的困境。如住房储蓄和公积金优势互补，购房者先采用公积金贷款，剩下不足的贷款由住房储蓄补足，既享受了公积金低利率的福利，又缩短了前期存款时间;同样的，在还款环节，每月公积金可以抵消部分还款额，每月还款压力大大降低。

7.2 拓展银行销售渠道，减少代理销售

商业银行的客户是住房储蓄目标客户的主要来源，同时商业银行开展深度合作有利于提高产品的可信度。另一方面，代理销售机制在中国的水土不服现象短期内不能得到改善，所以现阶段有必要缩减相关代理人的数量规模。针对代理人流动性高的问题，做好合同托管工作。

8 总结

住房储蓄模式源自于德国，众所周知，德国的住房储蓄模式发展的颇为成功。的确，住房储蓄模式有着商业按揭贷款和公积金贷款所没有的优势。首先，住房储蓄模式设置存贷款均为固定利率制，使得利率风险容易控制;其次，其产品种类众多，配贷期限、利率水平可以按照客户的要求自行选择;此外，中德住房储蓄不设置分支机构，经营成本低;最后，在具体合同的订立和执行方面，有着很大的独立性，比如说满足配贷条件后，也可以选择放弃或转让合同，不会有任何损失。

而在中国却面临诸多水土不服的现象，和中国的情况对比后，可以从三个方面说明问题：第一，中国传统的购房文化，对直销模式接受度较低;第二，中国的房价上涨速度很快，前期的存款时期无疑加大了最终贷款的成本，使得最终的配贷金额不能达到预期的价值;第三，中德住房储蓄的配贷时间普遍较短，短期内还款压力大，容易丧失青年群体的客户。根据其在中国面临的困境，本文提出了两点优化：首先，可让住房储蓄模式和住房公积金优势互补，缩短前期存款时间的同时享受公积金的低利率。其次，中德住房储蓄的销售模式应该做出相应调整，可适当地开办分支机构，减少代理销售，此举可以提高其产品在国内的认可度。

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