民法典物权编中居住权的若干问题研究

刘旭东

湖南工业大学法学院，湖南 株洲 412007

当前处于我国《民法典》颁布的重要阶段，为贯彻党的十九大提出的各项指标和要求，为满足我国人民美好的生活向往，解决当今社会出现的各种关于住宅的权益纠纷，居住权制度孕育而生。关于居住权制度的立法问题一直以来都是我国学界重点讨论的问题，早在2002年1月28日我国物权法的征求意见稿中就开创性的提出来了要在我国未来的物权法典中规定居住权制度，而且要设置专章共计8条的居住权制度。再到后来的几次物权法草案审议稿中都对居住权制度加以规定，且在2005年7月11全国公布的并且全国人民讨论的中华人民共和国物权法草案中将居住权条文增加至了12条。在学界，关于我国居住权立法的支持者和反对者的声音一直都存在。所以后来我国2007年的《物权法》中情理之中意料之外的没有发现关于居住权制度的相关规定。但是随着我国经济与社会的快速发展，我国人民的社会生活、经济生活更加的丰富多彩，伴随着人们各方面的权利纠纷也随之而来，在此重要时刻，我国民法典创设性的纳入了居住权制度，以求更好的解决我国的民生问题。

一、居住权的概念及其源流

我国学者们对居住权的定义都大同小异。居住权，顾名思义，就是以居住作为目的并对他人所有的房屋以及附属设施而占有、使用的权利。居住权制度追溯久远，最开始是作为人役权中的一种形式，表现在罗马法中。罗马法中的人役权大致可以分为这几种情况：用益权、使用权、居住权。这几项权利对后世的影响比较大，对大陆法系各国的民法典编撰及英美法系的案例判决都具有深远的意义。优士丁尼《法学阶梯》关于居住权：“是受遗赠人终身享有的权利，不能将居住权赠与或者转让给他人，居住权不因未行使或者人格减等而消灭。对享有居住权的人，为了事务的功利，根据马尔切勒的意见发布联的决定，联允许他们不仅自己可以于其中过活，而且还可以将之租于他人”。［1］最初一开始设立的居住权，是为了保护家庭成员中没有继承权的部分成员和需要关怀照顾的社会群体，所以会具有较强的人身性和不可随意处分的一些特点。居住权相比较于用益权和使用权，在权利范围和终止的原因等方面都有所不同，但是居住权又是属于使用权的一种，可以称之为小使用权；而使用权又可以说是用益权的一种，关于这三种权利形态，它们又都隶属于人役权。这三种权利是相辅相成、相得益彰的，世界各国的立法体系上关于用益权、使用权和居住权的设计都是相互辉映的，有些国家甚至有直接的明文规定，用益权和使用权的一些相关规定，居住权没有相关规定的时候可以引用其具体规定，比如瑞士、意大利和德国的民法典就有其相关规定。所以在我国对居住权制度进行研究的时候，可以借鉴参考有关国家对用益权和使用权可适用性的相关规定。其实在对罗马法的探究和对世界各国立法制度的梳理中，可以得出一些结论，像瑞士、意大利、法国以及英国和美国这些国家的法律体系中关于居住权制度的相关规定，相当一部分都是用来调整婚姻领域的法律关系和家庭领域的法律关系的，申卫星教授创设性的称之为“社会性”居住权。然而在德国，有一部法律规定了一种权利叫作长期居住权，其规定在《住宅所有权及长期居住权法》中；还有在美国法律制度中也有一项类似的规定，名为终生地产权制度，这两项法律制度都是关于地产投资和收益的技术，如若居住权立于这个领域之下的话，其伦理性会大幅度的减弱，但是其法律技术的灵活性却会上升式的增强，申卫星教授称之为“投资性”居住权。这恰巧反应了这是居住权制度在新的时代背景下延展其生命力的表现。［2］

二、我国纳入居住权制度的益处

（一）设立居住权制度，有利于更好地解决弱势群体的住房问题。

1.为进一步完善我国的住房保障体系提供法律支持。

2.为实现居民住房形式的多样化，一般性地缓解目前的住房压力。

3.为离婚妇女、孤寡老人等弱势群体提供基本的住房保障。

（二）设立居住权制度，有利于更好地体现所有权人的意志。

1.有利于让财产走向符合被继承人的意志，又保障了遗属的居住需求。

2.有利于房屋利用方式的多样化，解决日趋老龄化的中国老年人养老问题。

3.有利于让老年人将本为死后的钱拿到生前来花。

（三）设立居住权制度，有利于缓解物权法定过于僵化的弊端［3］。

三、我国居住权制度的现状与不足

我国民法典中的物权编，对居住权单设一章，共6个条文（第366-371条）赋予规定，涵盖了居住权的设立、登记、处分和消灭事由等相关规定。我国设立的居住权是为了满足人们的生活居住的需要按照合同约定而设立的一项用益物权。这表明了，居住权既是用益物权的一种类型，也是一种人役权（即为特定人的利益而设定的役权）。我国居住权的设立为一种要式法律行为且采用登记生效的模式。原则上我国居住权是无偿设立且设立居住权的住宅不可以出租给他人，如果合同中出现当事人另外约定的情形，居住权可以有偿设立且设立居住权的住宅可以出租。合同约定的居住权的期限到达或者居住权人死亡的，居住权归于消灭，居住权消灭应办理注销居住权登记的手续。居住权不得转让、继承，这是强制要求。居住权编中各项条文对于居住权的主体、客体、内容及居住权人的权利义务等各个方面都没有一个系统化的要求，而且关于对居住权制度的认识，我国还是局限于基础的社会性保障权利，而关于处分性、投资性方面没有具体的一些规定，且强制性要求不允许转让和继承，法条化的限制了居住权在当今社会的权利价值，严重制约了居住权的适用范围以及在国家治理、社会资源最大化利用等领域的功能价值。

四、完善我国居住权制度的立法建议

（一）居住权主体

可知我国居住权的主体对象只可能是自然人。由于法人是以盈利为目的而设立的，对于住宅的使用亦然，不是为了满足生活居住的需要。然而现今伴随着司法实务中居住权益的纠纷以公有产权房和合资建房、分时度假产权等投资性住房增多，所以居住权人不应该仅限于自然人，对于投资性的居住权，其权利主体也可以是法人。还有关于投资性居住权，我国法律应该允许其转让，所以成为其受让人的法人也自然而然可以成为继受的居住权人。

（二）居住权客体

思虑到我国社会现实生活中还是有大量的住宅所有权人和居住权人共同生活在一个屋檐之下的现象，因此对于居住权的客体范围还可以更深层次的挖掘：一是对所有权人房屋的全部或者部分进行开发利用；二是为了保护住宅共同生存居住人的利益，关于我国对公有产权房没有具体的法律性规定的时候，可以将其包含在居住权的客体范围之内，为可以在公有产权房上面设立居住权开一个先河。

（三）居住权的效力：居住权人的权利和义务

1.居住权人的权利：（1）对房屋的占有、使用权；（2）收益权；（3）房屋修缮权；（4）优先购买权；（5）物上请求权。

2.居住权人的义务：（1）合理使用的义务；（2）编制财务清单和提供担保；（3）承担房屋日常费用的义务；（4）保管房屋的义务；（5）及时返还房屋。

五、结语

随着时代的快速发展，居住权制度也应该顺应时代潮流，不断创新和完善自身功能。充分发挥居住权制度的资源配置功能，允许居住权在特殊情况下的转让，提高利用效率，在法律规则内，实现效益的最大化。我国是世界上最大的人口国家，我国人民生活中最突出的问题就是住宅问题。在当今，我国房价的高居不下的情况，使得低收入人群住不起房，中收入人群买不起房，而租赁权只是一个债权性质的权利，虽然有“买卖不破租赁”的规制，但是法律规制还不够，给予不了我国人民稳定感。但是民法典纳入具有物权性效力的居住权制度，这不仅仅可以解决我国弱势群体的基本住房保障问题，还可以更深层次的贯彻房屋所有权人自由支配的意志，实现人们利用房屋的多样化、效率化，避免我国房产资源的浪费，满足我国人民的各种不同的生活需求，给予我国人民稳定感、安全感，以求更完美的应对我国经济发展和社会的变迁。