我国金融政策调控房地产价格的效果研究

（湖北锦华置业投资有限公司，湖北武汉 430000）

1.金融政策与房地产的关系

自1998年我国推行新政策后，通过20年的发展，房地产行业已经成为我国经济的支柱行业，在整体国民经济发展中占据着重要的地位。但自从2008年美国次贷危机，迪拜房产神话破灭以来，房地产隐含的一系列经济与社会问题纷纷涌现，严重影响着国内的经济投资与消费，并且演变成民生问题冲击居民的正常生活。因此国家多次使用金融政策对房地产市场进行宏观调控，以防止因经济增长过快而导致的房地产经济泡沫对国家原生市场造成冲击，对于我国经济平稳发展持重要意义。

2.金融政策调控房产价格机制分析

金融货币工具种类繁多，但概括起来分为价格型工具和数量型工具，前者指货币价格，能影响利率与再贴现率，后者则包含货币供应量与信贷余额，现通过对于两种金融政策工具的分析来探讨金融政策调控房产价格机制。

2.1 数量型货币政策工具对于房价作用机制

房地产作为资金密集型行业，开发商自身投入资金份额较少，其余资金直接或间接地来自于银行贷款，故而货币资金量将会对房产价格波动产生较大影响。数量型货币政策工具包含法定存款准备金政策、公开市场业务、再贴现、信贷政策4种，以上工具可以从总量上控制社会资金的获取性，进而降低资金持续流入房地产行业，从而控制房地产价格。

2.2 价格型货币政策工具对于房价作用机制

根据经济学原理，商品的价格由供需关系决定，因此房地产价格也受此关系影响。国家可以实施相关政策影响贷款利率与购房按揭利率来影响房地产行业的供需关系，进而调控房地产价格。由于金融政策具有滞后性，因此在进行宏观调控时，应该要考虑实际情况，有机融合利率手段，多角度配合金融政策实施。

3.我国金融政策与房价关系体现

3.1 货币供给对于房价的影响

央行在不同的经济时期将会作出对于货币总量的调控进而影响商品价格。根据费雪公式PY=MV，一定时期内的产出与货币流速不变的情况下，增加货币供给必然导致商品价格上涨。在政策支持、通货膨胀等因素下，房地产行业遭遇寒冬，所以国家只好调整存款准备金率来进行宏观调控，但因存款准备金率的货币乘数效应对市场经济冲击剧烈，央行便不再对其进行调整。由此看来，存款准备金率的调动影响了货币供给，对我国经济市场造成波动，进而对房价产生调控作用。

3.2 贷款对于房价的影响

我国房地产行业是银行贷款去向的主要对象之一，二者存在正相关系。我国房地产贷款主要分为给开发商贷款和用户需求贷款。从这里可以看出，房地产行业贷款量大，容易产生经济泡沫，对于房价造成冲击式打击。所以国家的金融政策对于贷款进行宏观调控时，可以有效地阻止因贷款而产生的泡沫化经济，避免房地产行业因自身经济带动性强的特点影响整体国民经济的发展[1]。

3.3 利率对于房价的影响

在金融政策完善的美国，美联储通过调节联邦基金利率来调控房价。这一种受市场经济影响的利率，可以直接影响到个体与企业的房贷利率，进而对房地产行业进行波动式干扰，冲击房地产价格。所以短期的调整房价让央行调整相关利率，如一年期商业贷款实际利率、一年期存款利率等，利用以上实际利率与房产价格的负相关关系进行有机调节。央行提息将会打压房价，而降息则会增加房地产开放商的利润，吸引更多的外来投资，又有概率会导致房地产价格上涨。

4.我国金融政策调控房价的效果

4.1 VAR模型

VAR模型即是向量自回归模型，这是一种常用计量经济模型，将内生成变量作为系统中所有内生成变量的滞后值的函数来构建相关模型，能够得到有效的数据。由VAR模型可以得出金融政策对房地产价格是有效的，但并非不明显。并且二者存在的长期因果检验性较弱，在实施金融政策后，房地产经济市场将会受到冲击，在周期内会螺旋式回缓。因此，金融政策在实施的时候应该要注意实际情况，避免盲目施展而破坏国家市场经济规律，造成更大的影响。

4.2 调节货币供应量效果

从货币供应量作用于房地产市场投资看来，其效果具有时效性。当政策实施一年时，货币供应量政策对房产价格起到调控作用，但逐渐因为外资市场资金的涌入以及股票市场的动荡造成该政策逐渐失去应有的作用，所以在实行货币供应量政策进行调控的时候应该注意国内市场经济的实际情况，合理制定政策，分段化实施，以合理控制房地产价格，促进民生的健康发展[2]。

4.3 调节信贷效果

房地产消费信贷对我国购房需求有很大的正面影响，这也是房地产价格居高不下的原因。由于国民强大需求的拉动，造成银行贷款是房地产行业的命脉。并且按揭利率对于房产需求无明显规律性，当买家对利率不敏感时，利息的增加对房地产行业的供给不会产生抑制效果。所以信贷调节的效果是十分明显的，金融政策在信贷调节这一方面应该层次化进行宏观调控，这样才能保证房地产市场健康发展的同时避免市场内卷对国民经济的冲击[3]。

4.4 调节利率效果

利率对国家整体的经济发展是至关重要的，因此在金融政策里，利率工具具有很强的引导性。利率在2007年对于我国房地产行业呈持续性的副作用影响，在2008年对于房价的影响微乎其微，在2008年后，利率政策对于房地产行业的作用有正有负，并且逐步增加影响力。从这里我们可以看出利率政策对于房地产价格的影响阴晴不定，是一把“双刃剑”。

5.提高金融政策调控房产价格有效性建议

5.1 将房地产贷款作为重点调控对象

近年来，房产价格受贷款影响深厚，因贷款对房地产产生的影响呈弹性化扩大的趋势，这样导致地产信贷占据房地产核心地位。由于我国住房是刚性需求，因此，我国对于购置第一房产是持鼓励政策的。但因为投资与投机难以区分，故而会产生团队恶意投机，认为打乱房地产规律。因此，国家应该重点关注房地产贷款机制，避免国内市场被外国投机资本作恶，对国家经济造成影响，所以相关部门需要加大监管力度。

5.2 确保金融政策工具协调性

我国金融政策工具分为数量型工具和价格型工具，不同金融工具对于房产价格的影响是不尽相同的，如果能有效地保证金融工具间的协调性，这样能避免房地产价格出现较大的影响波动。当价格型工具对房产实施相关措施时，数量型工具理应要配合前者政策的实施，有效地避免行业产生过大的压力，造成抛售。两种金融工具的实施应该有机整合，力争达到相互促进的作用。

5.3 建立预警机制

由于金融政策对于房产价格的调控具有二重性，宽松的金融政策有效地帮助国家市场抵挡2008年的次贷危机，然而在抑制房价上涨的过程中，并没有取得有效的成果。归根到底，是因为金融政策并没有根据实际情况合理的调整方案，这样容易让金融政策的滞后性在市场中不断地扩大，进而影响整体经济发展。面对以上情况，国家在制定相关政策的时候，应该建立预警机制，组建相关小组进行评估研究，维护市场健康发展。

6.结语

房地产行业具有很强的地域因素，因此不同城市面临的问题不尽相同，故而金融政策也应该灵活变通，以适应客观因素造成的不可抗拒因素。另外，金融政策对全国房地产业的影响是间歇性的，所以国民应该要保持理性心态去面对房价购置房产。金融政策的传导涉及虚拟经济与实体经济两方面，故而国内市场经济发展的复杂性不言而喻，相关机构应该加强监察力度，协助政府金融政策宏观调控，共同促进房地产行业健康发展。