商品房质量问题引起的纠纷

赵纯艺

摘    要：房地产行业以较快速度发展，同时商品房质量问题层出不穷，一定程度上加剧了消费者与相关责任主体间的矛盾。作为一名律师，应站在专业角度提出规避商品房质量纠纷的合理化建议，这对房地产市场繁荣发展起到推动作用。本文首先介绍商品房质量问题表现，然后分别站在业主视角分析维权路径、站在开发商角度给出处理质量投诉的方法。

关键词：商品房;质量问题;纠纷处理

1  引言

商品房质量反映出房地产行业发展水平，并关乎业主居住的安全性和舒适性。一旦业主跻身于质量投诉行列，则开发商与业主间的纷争相应增多，最终阻碍房地产市场发展，不利于房地产经济的稳健增长。律师处理这类纠纷时，秉持公正、公平原则，灵活运用相关法律法规，尽可能将矛盾最小化，全面维护合法者权益。最为重要的是，律师向业主、开发商传递纠纷规避的可行性建议，使其在懂法的基础上扮演好自身角色，促进社会有序运作。

2  商品房质量问题表现

一般来说，商品房质量投诉集中于室内墙体裂缝、渗水、墙皮脱落、墙面漏风、墙面发霉等[1]。对于精装商品房，其质量问题总结为：实物与公开展示的精美样板间存在差距，材料更换、材质不达标、承诺不兑现等现象较普遍;部分开发商利用消费者低价购买心理予以吸引，实际上低价促销未具体落实，并且精装费用无从考证;部分开发商借助品牌力量进行宣传，实际上，品牌产品有档次之别，一旦使用低档次品牌产品，则这类产品使用寿命短、质量问题多样存在，无疑会为后续质量纠纷留下隐患。从中能够看出，商品房质量问题是纠纷发生的重要导火索，然而纷争不是解决问题的最佳方式，要想减少纠纷、高效处理纠纷，当事人要遵循律师建议，适当学习法律知识，学会运用法律武器捍卫合法权益。

3  业主维权的有效路径

3.1  了解商品房质量的法规和政策

律师建议业主在准备买房之前，应了解有关商品房质量的相关法律、法规，以及当地购房的政策规定，这能减少不必要的纷争，使自身合法权益得到捍卫。如果购房者处于被动地位，那么经济遭受损失的可能性会大大增加。

3.2  签署利于今后维权的购房合同

律师引导业主掌握法律依据后，还应向业主普及有关购房合同的知识，这对证据收集与利用有关键性作用。其中，证据收集方式有多种，如拍照、书面文字确认、公证确认、摄像等。据此证实已有质量问题，并为日后质量诉求申请提供依据，以此提高业主在纠纷处理中的主动地位，使纠纷在短期内高效解决。购房合同签署环节，律师提醒业主高度重视这一环节，在格式、内容等方面细致检查，尤其是可协商部分，应做到字斟句酌，无异议后方可签字生效。如果《住宅质量保证书》的内容局限，或者个别内容未具体说明，则业主有权申请与开发商另签合同的需求。

验房阶段，律师对业主建议：业主根据合同规定逐项验房，并以拍照、录像等方式留下证据。对于已发现的质量问题，以书面形式确认维修事宜。业主务必遵循先验房后签字这一流程，否则，会在质量投诉中陷入被动局面，为别有用心的开发商提供责任推脱机会。

3.3  选择适合投诉方式

律师处理商品房质量纠纷案件时，常遇到这种情况，即业主掌握法律依据、持有效证据，但常因投诉对象失准、投诉方式不当而踏入漫漫维权路[2]。正常来说，维权业主应向开发商反映质量问题，根据合同规定提出经济赔偿或者维修要求，随后开发商与责任单位进行沟通，根据合同约定确定解决方案。如果业主在开发商方面投诉无果，那么能够以起诉或向建设工程质量监督机构申请组织认定等方式维权。如果遇到证据不足或投诉失败现象时，可以尝试向媒体求助，以此强化维权力量。此外，集体投诉能够大大减少投诉成本，并且成功维权的可能性相应提高。据律师多年处理商品房质量纠纷案件经验来看，业主不要轻易做出退房请求，因为退房环节与鉴定环节紧密联系，这需要业主在经济、时间、业务知识储备等方面做足准备。从权益保障角度來看，业主可以在诉讼前申请鉴定，既可以通过个人力量找鉴定机构，也可以使用法院制定的鉴定机构，以便根据鉴定结果理智维权。

4  开发商处理质量投诉的方法

4.1  学习法律法规及政策

律师站在开发商角度分析质量诉讼案件应对的有效措施，因为开发商是责任主体之一，开发商既要履行商品房质量保证职责，又要参照相关法律法规明确质量问题处理要求，一方面是尊重法律法规权威性的体现，另一方面能为业主提供满意答复。具体来说，开放商收到业主投诉请求的三天内进行现场调查，对业主请求逐项查验，接下来经双方协商制定处理方案，即通过维修、经济赔偿等方式予以解决。为了捍卫开发商信誉度，让业主放心、安心，双方可以对保修范围、保修时间等内容签署具有法律效应的合同，确保质量投诉问题得到高效解决。

4.2  重视合同形式及内容

开发商与业主、责任主体之间分别签署合同，要想减少商品房质量纠纷，应保证合同形式、合同内容的规范性，以便为日后责任划分提供依据，避免出现责任推卸现象。开发商、业主、责任单位应根据相关法律法规来审查合同，不要出现合同漏洞，确保质量投诉问题有依据的处理。经鉴定商品房质量问题来自设计、施工、材料等方面，律师建议开发商直接与责任单位联系，要求责任单位承担维修责任，从《建设工程质量管理条例》的相关内容贯彻执行保修制度。具体而言，承包人与发包人之前明确划分保修责任，即在质量保修书中确定保修责任、范围及期限，一旦出现质量问题，承包人主动承担责任，根据相关规定进行赔偿。当建筑工程质量保修制度严格履行，则业主权益能够得到保障。

4.3  正视商品房质量纠纷

律师处理商品房质量纠纷案件的过程中，认为开发商态度对纠纷源起、纠纷处理效率有重要影响。当消费者前来投诉时，开发商如果对其置之不理，或者以应付心态予以处理，那么定会为后续投诉埋下隐患，导致企业形象受到影响，不利于企业经济效益的长效增加。反之，开发商站在消费者角度考虑问题，理解消费者的焦虑情绪，并借此机会提供真诚服务，则消费者会适当宽松处理时间。因为多数纷争来自不尊重和非公平对待，对此，开发商应重视消费者投诉，将矛盾最小化。

4.4  合理制定技术处理方案

开发商处理投诉事件时，应与律师保持良性沟通，认真听从律师给出的建设性意见，制定诉讼处理的有效方法。当商品房出现漏水隐患，开发商接到此类投诉后，从止损角度考虑，应及时赶往现象，尽全力抢修。接下来开发商与相关责任单位分析漏水原因，征得消费者许可后进行整修，同时接受质量监督单位过程式监督。当渗水原因归结为防水设计不合格，则施工单位要立即拟定新的防水方案，保证防水施工质量。当渗水现象由防水材料劣质引起，应及时更换新的防水材料，委派专业施工团队进行施工，将防渗问题彻底解决。对于责任单位来说，应全部承当维修费用，并且信用等级随之降低，避免日后此类现象重复出现，为商品房质量提供可靠保障[3]。

5  结论

综上所述，律师在商品房质量纠纷案件处理中起到至关重要的作用，律师向业主、开发商、责任单位提出的建议应具有可行性和合理性，尽可能化解矛盾，将质量纠纷带来的负面影响降到最低。这对房地产市场规范化运作、和谐社会建设有重要意义，同时，日后商品房质量问题纠纷相应减少。

参考文献：

[1] 张玲悦.房地产纠纷中的法律风险及其防范分析[J].法制与社会，2020（24）：50～51.

[2] 周华.房屋买卖合同纠纷中合同目的及其不能实现的实证考察[J].广东行政学院学报，2019，31（6）：44～52.

[3] 李峰，曹永刚.某商品房纠纷案房屋相关质量问题的分析与鉴定[J].陕西建筑，2018（2）：52～54.